Bij het verhuren van een nieuw appartement wordt meestal de huurwaarborg gevraagd van de eigenaar. Het dient als zekerheid voor schade of openstaande huurbetalingen. Huurders en verhuurders moeten deze belangrijke feiten kennen voordat ze het contract ondertekenen.
Als een huurder na verhuizing huurschulden of gebreken achterlaat, is dit hinderlijk voor de verhuurder. Met de huurwaarborg beschermt hij zichzelf voor het geval de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet naar behoren nakomt - hij is bijvoorbeeld aanvullende betalingen uit de energierekening verschuldigd of voert geen bindende cosmetische reparaties uit.
Het bedrag van de huurwaarborg
Volgens de wet mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan drie maanden huur - zonder exploitatiekosten of voorschot stookkosten. Bij huurverhoging mag de verhuurder geen toeslag voor de borgsom vragen.
Uitzondering: Indien de huurder zijn appartement drempelloos wil renoveren of een schotelantenne wil plaatsen, kan de verhuurder extra zekerheid vragen voor de daaropvolgende demontagekosten.
In plaats van een som geld te betalen, kan de huurder ook een borgstelling als zekerheid stellen. Door het overnemen van de garantie verbindt de spaarbank of bank zich ertoe verantwoordelijkheid te nemen voor aanspraken van de verhuurder op de huurder. Een garantie bovenop de huurwaarborg vervalt als deze meer dan drie maanden huur bedraagt. Omgekeerd mogen verhuurders geen borg als borg vragen.
De huurdepotrekening: zeker en opbrengende rente
De huurder kan de huurwaarborg overmaken of contant betalen en deze in drie gelijke maandelijkse termijnen verdelen als hij geld tekort komt. Geen aanbetaling zonder ontvangstbewijs: De verhuurder moet aantonen dat hij de huurwaarborg correct heeft aangemaakt. Dat wil zeggen, op een rekening gescheiden van zijn andere bezittingen tegen de rente die gebruikelijk is voor spaardeposito's met een opzegtermijn van drie maanden.
Ook varianten van het huurdepot zijn mogelijk, indien huurder dit wenst: bankgarantie, gedeeld spaarboekje, spaarboekje met geblokkeerd biljet of een verpand spaarboekje van de huurder.
Om een hoger inkomen te genereren, kunnen beide partijen ook afspreken om de huurwaarborg te beleggen in vastrentende waarden of aandelen. Elke partij draagt het risico van verlies Bij vermindering of verlies van het ingezette vermogen kan noch de verhuurder een aanvulling van de waarborg van de huurder eisen, noch kan de huurder een schadevergoeding eisen van de verhuurder. Deze investering moet ook los staan van het onroerend goed van de verhuurder. Dit beschermt de huurder in geval van faillissement van de verhuurder.
Ontvang altijd een ontvangstbewijs voor de huurwaarborg.
Terugbetaling van de huurwaarborg: termijnen en retentie
Als de huurperiode is afgelopen, moet de verhuurder de huurwaarborg - eigenlijk zo snel mogelijk - voldoen. Het kost echter vaak wat tijd om te bepalen of (en zo ja welke) claims op de huurder nog bestaan. De verhuurder heeft hiervoor zes maanden de tijd, hij hoeft dus niet onder druk gezet te worden. Als de verhuurder de aanbetaling zonder voorbehoud vervroegd terugbetaalt, kan hij de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor tekortkomingen in het appartement later.
Indien de huurder echter schade heeft veroorzaakt, moet hij in de gelegenheid worden gesteld de nodige renovatiewerken zelf uit te voeren. De huurder is niet aansprakelijk voor schade veroorzaakt door normaal gebruik - bijvoorbeeld een bekraste wasbak of een versleten vloerbedekking. Alleen als de huurder aantoonbaar schade heeft veroorzaakt en deze niet zelf repareert, moet hij de reparatie betalen. Het is daarom voor beide partijen van belang dat er bij de oplevering van het appartement een protocol is opgesteld waarin alle bestaande schade en de mate van slijtage worden gedocumenteerd.
De verhuurder trekt het bedrag van de huurwaarborg af voor veroorzaakte schade op basis van een kostenraming. De verhuurder moet echter altijd een aftrek “nieuw voor oud” aftrekken. Als het tapijt, dat nu bevlekt is, bijvoorbeeld zes jaar oud was, kan de verhuurder maximaal de helft van het nieuwe tapijt vragen.
Als de verhuurder zijn claims heeft gecontroleerd en eventuele claims in mindering heeft gebracht, betaalt hij het resterende bedrag van de huurwaarborg. Hij mag echter nog steeds een deel inhouden voor een openstaande energierekening. Zodra de verhuurder deze ontvangt, dient hij de resterende waarborgsom onverwijld terug te storten.
Wettelijke voorschriften en oordelen over de huurwaarborg
- Geen verrekening door huurder
Als de huurder het appartement heeft opgezegd, mag hij de openstaande huren niet zomaar verrekenen met de betaalde huurwaarborg. Anders zou het doel van de waarborgsom, om de verhuurder te beschermen tegen door de huurder veroorzaakte schade aan het appartement, worden ondermijnd, oordeelde de rechtbank van München (Az. 432 C 1707/16). - Huurwaarborg is gebruikelijk, maar niet wettelijk verplicht
Volgens de Duitse Huurdersvereniging (DMB) hoeven huurders niet automatisch een huurwaarborg te betalen. "Huurders hoeven het alleen te betalen als een aanbetaling uitdrukkelijk is overeengekomen in de huurovereenkomst", legt Ulrich Ropertz uit, directeur van de Duitse huurdersvereniging. Er is geen wet die huurders verplicht om zekerheid te stellen aan de verhuurder. - Opzeggen zonder opzegging bij niet-betaling is mogelijk.
Indien de huurwaarborg onderdeel uitmaakt van het huurcontract en de huurder deze nog steeds niet betaalt, kan de verhuurder deze zonder opzegging beëindigen. En dan als de huurder achterstallig is met de huurwaarborgsom ter hoogte van twee keer de maandhuur. Een waarschuwing aan de huurder is niet nodig. De huurder heeft echter de mogelijkheid om de opzegging zonder opzegging ongedaan te maken. Hiervoor moet hij de openstaande huurwaarborg betalen tot twee maanden nadat de ontruimingsbevel is betekend. Dit geldt ook als de sociale dienst de huurwaarborg betaalt.
Goed om te weten: Als u het risico wilt vermijden dat u de huurwaarborg niet of niet volledig ontvangt, kunt u de aspirant-huurder vragen om de huurwaarborg contant mee te nemen om het huurcontract te ondertekenen of om deze over te maken op de rekening van de verhuurder tot de geplande ondertekening van het contract. .
