Een huurachterstand maakt verhuurders terecht nerveus. Als de maandelijkse betaling van de huurder niet volledig en op tijd is ontvangen, geeft dit een slecht gevoel en suggereert het slechte dingen.
Blijkt uw voorheen solvabele en fatsoenlijke huurder plotseling een in gebreke blijvende betaler of zelfs een gevreesde huurnomade? Zeker als je strak hebt doorgerekend en voor het aflossen van je lening of voor je levensonderhoud dringend afhankelijk bent van de huurinkomsten, is je opwinding bij elke huurachterstand meer dan begrijpelijk.
Soms is de paniek echter ongegrond en is alleen een vergissing of nalatigheid van de huurder de reden voor de niet-betaling. De oorzaak van een eventuele achterstand dient u echter direct met uw huurder op te lossen, zodat u direct de juiste en passende maatregelen kunt nemen.
Maar huurders hebben ook alle reden om boos te zijn als ze hun huurbetalingen niet op tijd en volledig kunnen betalen. Onverwachte werkloosheid, ziekte of andere persoonlijke moeilijkheden die het huidige faillissement veroorzaakten, kunnen al snel voor veel meer problemen zorgen voor deze huurders. In het ergste geval kunnen in gebreke gebleven huurders de beëindiging van het appartement zonder opzegging of zelfs een ontruimingsbevel worden geconfronteerd.
Daarom moeten huurders de kwestie van de betalingsachterstand niet licht opvatten en onmiddellijk contact opnemen met de verhuurder om een passende oplossing te vinden. Anders riskeren ze een gevaarlijke neerwaartse spiraal die zelfs kan eindigen in dakloosheid.
Huurachterstand: de verplichtingen van de huurder
Om aan de overeenkomst met de verhuurder te voldoen, hebben huurders de uiteindelijke plicht om hun huur op tijd en volledig over te maken op de rekening van de verhuurder. Met een doorlopende opdracht of een machtiging tot automatische incasso staan huurders aan de veilige kant van het niet missen van de afspraak, omdat de bank dan verplicht is om voor de tijdige betaling te zorgen.
Huurders hoeven er dan alleen voor te zorgen dat het benodigde bedrag ook daadwerkelijk op hun rekening staat, zodat het door de bank kan worden overgemaakt. Als huurders de maandelijkse overboeking zelf doen, is het erg belangrijk om de deadline niet uit het oog te verliezen en ook om eventuele wijzigingen en huurverhogingen niet te negeren.
Bij de meeste huurcontracten is de derde werkdag van elke maand de peildatum voor de inkomende betaling van de respectieve maandelijkse huur voor een lopende maand. Overigens telt de zaterdag voor deze factuur niet als werkdag.
Huurders zijn verplicht hun huur te betalen zoals overeengekomen in het contract. Dat betekent op tijd en volledig.
Wanneer heeft een huurder een betalingsachterstand?
Er is sprake van een betalingsachterstand als de huur op de derde werkdag van de maand niet is betaald. Voor u als verhuurder betekent dit echter niet dat u bij kleine betalingsachterstanden juridische stappen kunt ondernemen tegen uw huurder, bijvoorbeeld als de huur pas op de vierde werkdag op uw rekening staat. In een rechterlijke uitspraak van het Federale Hof van Justitie (BGH, arrest van 5 oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15) is besloten dat de te betalen huur uiterlijk op de derde werkdag van de maand door de huurder betaald moet zijn. Het is daarom van belang dat het geld op deze peildatum volledig op de rekening van de huurder staat en dat de betaling ook daadwerkelijk kan plaatsvinden.
Zelfs als u ermee heeft ingestemd om eerder in uw huurovereenkomst te worden betaald, wordt overschrijding van deze termijn volgens de wet niet als een betalingsachterstand beschouwd. Als verhuurder dient u de huurder desondanks direct te benaderen als er een discrepantie is en hem op de hoogte te brengen van zijn achterstand. Vaak kunnen zulke kleine fouten worden verholpen en misverstanden worden verholpen, omdat hij misschien net de deadline over het hoofd heeft gezien of de doorlopende opdracht na een huurverhoging nog niet heeft gewijzigd.
Welke rechten hebben verhuurders bij huurachterstanden?
Als verhuurder heb je verschillende rechten en mogelijkheden als je huurder een betalingsachterstand heeft.
Opzegging zonder opzegging om een gewichtige reden
U kunt uw huurder bijvoorbeeld een "buitengewone opzegging zonder opzegging om een belangrijke reden" sturen onder verwijzing naar artikel 543, lid 2, nummer 3, BGB. De huurachterstand geldt hierbij als een belangrijke reden.
Deze optie heb je altijd als
- de huurder heeft je de afgesproken huur twee maanden aaneengesloten niet op tijd betaald,
- als uw huurder in twee aaneengesloten maanden slechts een deel van de afgesproken huur heeft betaald, maar de som van beide betalingen hoger is dan één maand huur,
- als uw huurder u voor een langere periode twee maanden huur verschuldigd is.
Houd er rekening mee dat uw onmiddellijke opzegging vervalt op het moment dat de huurder u het openstaande bedrag betaalt. Hij heeft hiervoor twee maanden de tijd nadat hij uw opzegging zonder opzegging heeft ontvangen.
Tijdige opzegging
Een tweede mogelijkheid voor u als verhuurder is om uw huurder de tijdige opzegging te geven volgens § 573 BGB. Hier kunt u een beroep doen op een aanzienlijke schending van contractuele verplichtingen door uw huurder. In dat geval moet u zich wel houden aan de wettelijke opzegtermijn. Afhankelijk van de duur van de vorige huurperiode kan deze opzegtermijn tussen de drie en negen maanden bedragen.
Beëindiging zonder opzegtermijn en te zijner tijd
De veiligste optie voor jou als verhuurder is een derde optie bij een huurachterstand: deze bestaat uit een combinatie van de twee hierboven beschreven soorten opzegging. Mocht je dus geen interesse hebben om de huurovereenkomst bij de huidige huurder te behouden, ook nadat de huurachterstand is verrekend, dan is het raadzaam om beide opzeggingen tegelijk door te sturen. Dit scheelt u tot wel twee maanden als uw inmiddels ongewenste huurder binnen twee maanden na het versturen van de opzegging alsnog de achterafbetaling van de huurachterstand zou moeten voldoen. Het is raadzaam om met een advocaat samen te werken om de beste optie voor uw specifieke geval te vinden.
Hoe gedragen huurders zich bij een huurachterstand?
Om de reeds genoemde redenen is er bij elke huurachterstand een groot wanbetalingsrisico en moeten huurders er echt alles aan doen om hun schulden zo snel mogelijk volledig af te lossen.
Hiervoor dienen huurders proactief hun verhuurder te benaderen en hem het huidige betalingsknelpunt uit te leggen. Met een beetje geluk en als de huur tot nu toe harmonieus en onbezorgd is verlopen, kunnen huurders hopen op begrip en de angst van de verhuurder wegnemen.
Huurders moeten proberen samen met de verhuurder een goede oplossing voor het probleem te vinden. Wellicht is betaling in termijnen een alternatief. Geen enkele verhuurder is echter verplicht dit te accepteren, want de verhuurder is immers meestal ook afhankelijk van de tijdige huurbetaling om aan zijn verplichtingen te voldoen.
Als de inspanning van de huurder niet lukt, moet hij proberen de achterstand in de huur in te halen, bijvoorbeeld door geld te lenen van familie of vrienden. Als de huurder echter ineens veel minder verdient en dit in de nabije toekomst waarschijnlijk niet zal veranderen, neem dan onmiddellijk contact op met de sociale dienst of het verantwoordelijke arbeidsbureau. Soms treden deze instellingen pas in voor de betaling van de huurachterstand als er een aanvraag voor huurschuldovername is ingevuld. Overigens is valse schaamte hier absoluut ongepast. Het is belangrijk om een neerwaartse spiraal te voorkomen. Daarom moeten huurders profiteren van alle beschikbare opties.
Als huurders reeds een opzegging hebben ontvangen zonder opzegging van hun verhuurder, moeten ze alles uit de kast halen om de schulden zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen twee maanden, af te lossen of te laten betalen door de sociale dienst of het arbeidsbureau. Dit betekent dat de onmiddellijke beëindiging van het huurcontract wegens huurachterstand in eerste instantie niet effectief is.
Belangrijk: Indien de huurder reeds opzegging zonder opzegging heeft afgewend door de laatste twee jaar een bijbetaling te doen, vervalt de regeling. De tweede opzegging zonder opzegging wegens huurachterstand binnen twee jaar komt niet meer te vervallen, ook niet als de huurschulden naderhand worden verrekend. Dit kan binnen deze termijn maar één keer. Met deze regeling wil de wetgever voorkomen dat een in gebreke gebleven betaler die met het systeem handelt, de wettelijke vereisten ten nadele van de verhuurder exploiteert.
Een opzegging zonder opzegging kost veel tijd. Als u even uit de weg wilt gaan, kunt u het beste met de huurder praten voordat u een advocaat inhuurt.
Leidt de huurverlaging door gebreken tot een huurachterstand?
Indien de huurprijs wordt verlaagd vanwege gebreken aan het appartement, kan dit tevens gelden als een huurachterstand. Huurders mogen daarom in geen geval onzorgvuldig en willekeurig de huurprijs verlagen. Uitgebreide renovatiewerkzaamheden en bouwgeluiden op het gehuurde zijn vervelend en kunnen de gezelligheid van het appartement en uw zenuwen wegnemen. Huurders dienen echter voorzichtig te blijven, want een verlaging van de huurprijs kan snel averechts werken en leiden tot een huurachterstand, waardoor de verhuurder zonder opzegtermijn kan opzeggen.
Alvorens de huur te verlagen, dienen huurders bij de plaatselijke huurdersvereniging, een advocaat of het consumentenadviescentrum precies te vernemen of de geplande huurverlaging echt passend en gerechtvaardigd is voor het soort bijzondere waardevermindering en voor het beoogde bedrag.
Vaak is het raadzaam dat de huurder objectief met de verhuurder praat en, als het huurobject is aangetast, contractueel een tijdelijke huurverlaging afspreken. Normaal gesproken zal de verhuurder de kwestie begrijpen en op een meegaande manier reageren.
Opzegging zonder opzegging en uitzetting bij achterstand: wat mag?
Voordat u als verhuurder zonder opzegging opzegt, dient u zich ervan bewust te zijn dat u een proces in gang zet dat u veel tijd, geld en zenuwen kan kosten. Het is daarom raadzaam om altijd vooraf met de huurder te overleggen en te streven naar een minnelijke schikking.
Misschien verkeert uw huurder momenteel in een persoonlijke noodsituatie en ontneemt u hem de kans op rehabilitatie door zonder opzegging op te zeggen wegens huurachterstand. Zeker bij langdurige, betrouwbare huurders dient u de situatie zorgvuldig te onderzoeken.
Je moet natuurlijk heel anders te werk gaan als je merkt dat je te maken hebt met een notoire onruststoker en korte termijnhuur of zelfs met een systematisch handelende huurnomade. Dan moet je natuurlijk heel snel en consequent handelen. Helaas heb je in veel gevallen geen garantie dat je huurder zonder opzegtermijn ook daadwerkelijk je appartement zal verlaten. Hij mag eerst terugbetalen en dan de huur opnieuw verschuldigd zijn. Dan hoef je het contract alleen nog zonder opzegtermijn te beëindigen. Dit wordt gevolgd door de uitzettingsprocedure en, in het ergste geval, de daaropvolgende uitzetting. Dit alles zal in elk geval zenuwslopend en kostbaar voor u zijn.
In geval van twijfel dient u daarom advies in te winnen bij uw advocaat over de mate waarin een uitzettingsactie in de rechtbank voor u kans van slagen heeft. In het ergste geval blijft u in het ergste geval niet alleen achter met de huurachterstand, maar komt u ook voor de niet onaanzienlijke kosten van de procedure. En het ergste van alles: je kunt nog steeds niet van de ongewenste huurder af.
Huurachterstand: moet er gewaarschuwd worden?
In het algemeen is het in verband met huurachterstanden aan te raden om voor het versturen van een annulering zonder opzegtermijn een herinnering te sturen. Op deze manier kunt u eventueel de situatie onschadelijk maken, uw huurder duidelijk maken dat de situatie ernstig is en zo opzegging zonder opzegging voorkomen.
Om uw huurder zonder opzegtermijn te beëindigen, is er juridisch gezien geen waarschuwing vereist bij een huurachterstand. Huurbetalingen zijn reguliere verplichtingen waaraan uw huurder moet voldoen. Anders schendt de huurder zijn contractuele verplichtingen en is hij automatisch in verzuim als hij de huurbetalingen niet volledig en op tijd nakomt.
Als je huurder wel betaalt, maar regelmatig de afgesproken deadlines mist, wordt dit beschouwd als een ernstige contractbreuk. Als u uw huurder om deze reden zonder opzegging wilt beëindigen, moet u hem eerst waarschuwen.
Hoe moet de opzegging zonder opzegging worden gestructureerd?
Beëindiging zonder kennisgeving moet schriftelijk gebeuren met uw originele handtekening of de handtekening van een door u gemachtigde vertegenwoordiger. Hierin moet heel precies de huurachterstand worden vermeld die de beëindiging rechtvaardigen. Zorg ervoor dat u geen formele fout maakt waardoor de beëindiging zonder voorafgaande kennisgeving onwerkzaam zou worden.
U kunt hier een voorbeeldbrief downloaden voor een dergelijke beëindiging zonder voorafgaande kennisgeving:
Kan een huurachterstand verjaard worden?
Ja. Huurachterstanden kunnen zelfs verjaard worden. Volgens § 195 BGB vervalt de huurachterstand na drie jaar. Ook als de periode lang lijkt, is het raadzaam om de inkomende huurbetalingen altijd zeer zorgvuldig te controleren en eventuele huurachterstanden direct aan te pakken. Als u met uw huurder als goodwill een latere betaling heeft afgesproken, is het altijd logisch om de verjaringstermijn niet uit het oog te verliezen.
Huurachterstand: voorzichtigheid loont
Een eventuele huurachterstand is voor alle betrokkenen ongemakkelijk: voor de verhuurder, omdat een belangrijke bron van inkomsten waarmee hij in zijn levensonderhoud voorziet of een lening aflost, verloren gaat. Voor de huurder, omdat hij het risico loopt zonder opzegging te worden beëindigd vanwege de achterstand in de huur en in het ergste geval dakloos te worden.
Zoals altijd is het belangrijk om het individuele geval te beoordelen. Meestal is niet alles gewoon zwart of wit. Met begrip en beleefdheid kunnen huurachterstanden meestal in der minne worden opgelost. Dit is altijd aan te raden voordat de fronten verharden en u drastische maatregelen moet nemen, die niet alleen voor de huurder maar ook voor u als verhuurder erg oncomfortabel kunnen worden.
