Sinds begin dit jaar is in Duitsland een nieuwe huurwet van kracht. De huurrem is verbeterd, na modernisering mogen de huren niet meer zo abrupt stijgen. Verhuurders profiteren ook: huurverhogingen zijn gemakkelijker voor kleinere moderniseringen.
Veel mensen aanvaarden lawaai en ruimtegebrek als het mindere kwaad. Huurders in grote steden die een betaalbaar appartement hebben weten te bemachtigen, houden er niet van om te verhuizen. Want na een verhuizing lopen de woonlasten vaak flink op. In Berlijn zijn bijvoorbeeld de prijzen voor nieuwe verhuringen in tien jaar tijd met 104 procent gestegen (grafiek). Maar niet verhuizen is geen verzekering tegen een drastische huurverhoging: na vergaande modernisering zijn de huurprijzen tot nu toe even sterk gestegen. Een nieuwe huurwet, die sinds begin 2019 van kracht is, moet deze ontwikkelingen nu afremmen.
Moderniseringsheffing
Of het nu gaat om badkamerrenovatie, het vervangen van oude ramen of het verbeteren van de isolatie - dergelijke maatregelen kosten veel geld en de huurders profiteren meestal van het resultaat. Verhuurders die hun huurwoning moderniseren, kunnen de kosten dus delen met hun huurders. Tot nu toe was het toegestaan om de jaarlijkse huur permanent met elf procent van de bouwkosten te verhogen. De wetgever heeft deze zogenaamde moderniseringsheffing nu verlaagd tot acht procent. Daarnaast kunnen door moderniseringsmaatregelen de maandhuur binnen zes jaar met maximaal drie euro per vierkante meter stijgen. Voordelige appartementen genieten extra bescherming: bij een huurprijs onder de zeven euro per vierkante meter blijft de kostprijsstijging door modernisering beperkt tot maximaal twee euro per vierkante meter binnen zes jaar.De gemiddelde huurprijzen in Duitsland liggen (volgens de Duitse Huurdersbond) rond de zeven euro per vierkante meter. "De toegestane verhoging van drie euro per vierkante meter betekent nog steeds een stijging van meer dan 40 procent", benadrukt Ulrich Ropertz, directeur van de Duitse huurdersvereniging. Ondanks een wetswijziging kunnen de huren na modernisering merkbaar blijven stijgen. "Er zullen geen prijssprongen van 100 procent meer zijn, bijvoorbeeld bij luxerestauraties", zegt Ropertz.in luxe renovaties zullen bijvoorbeeld niet meer bestaan ”, zegt Ropertz.in luxe renovaties zullen bijvoorbeeld niet meer bestaan ”, zegt Ropertz.
Ontwikkeling huurprijzen per vierkante meter voor nieuw verhuurde appartementen van 2008 tot 2018.
Hulp voor particuliere verhuurders
Drastische huurverhogingen moeten worden voorkomen zonder dat de eigenaars tegelijkertijd de wens om te moderniseren verliezen. Om het vooral voor particuliere verhuurders gemakkelijker te maken, heeft de wetgever de juridische drempels voor kleinere maatregelen verlaagd. De verhuurder kan nu in een zogenaamde "vereenvoudigde procedure" werkzaamheden afdwingen die maximaal 10.000 euro per wooneenheid kosten. Voordeel: De huurder kan niet meer het bezwaar aanvoeren dat de huurverhoging overweldigend is.
Bereken minder
De vereenvoudigde procedure bevrijdt de verhuurder ook van de verplichting om ingewikkelde berekeningen uit te voeren. Net als bij een grote modernisering moet de verhuurder de bouwwerkzaamheden drie maanden voor de start van de bouw aankondigen en de huurder informeren over de verwachte huurverhoging. Maar hij hoeft niet uit te leggen hoe de geplande maatregel de exploitatiekosten zal beïnvloeden. Ook verdere berekeningen worden hem bespaard. De verhuurder mag de kosten voor het onderhoud van het gebouw niet doorberekenen aan zijn huurders - hij moet deze kosten normaal gesproken scheiden van de pure moderniseringskosten. Hier kunnen verhuurders nu een vast tarief van 30 procent van de totale kosten voor onderhoudswerkzaamheden aftrekken.
meer transparantie
De wetgever heeft ook de huurprijsrem verbeterd. Verhuurders die meer dan tien procent boven de lokale vergelijkbare huurprijs willen, moeten hen nu bij het ondertekenen van de huurovereenkomst laten weten of er een uitzondering is op het huurplafond. Alleen als de verhuurder dat doet, kan hij een beroep doen op de uitzondering. "De nieuwe wet geeft huurders meer transparantie: ze kunnen sneller zien of ze gelijk hebben", legt Ropertz uit. Huurders kunnen nu teveel betaalde huur terugvorderen met een simpele berisping zonder uit te leggen waarom de huur te hoog is. Er zijn echter enkele uitzonderingen op de huurprijsrem: deze geldt niet bij het huren van nieuwbouw, bij eerste verhuur na uitgebreide renovatie en evenmin als de verhuurder eerder een huur realiseerde die boven de lokale huurprijs lag.De huurrem geldt niet overal, maar in de meeste grootstedelijke gebieden. Sinds de invoering in 2015 zijn er nog maar 180 zaken bekend waarin huurders teveel betaalde huur terugkrijgen.
Verlaag huur wegens gebreken
“De verhuurder heeft de plicht om het gehuurde appartement te onderhouden. Als er forse gebreken zijn, bijvoorbeeld als de verwarming het niet doet in de winter, wordt de huurprijs wettelijk verlaagd. Het appartement is niet meer volledig bruikbaar, waardoor u niet meer de volledige huurprijs hoeft te betalen. Bij noemenswaardige gebreken kan de huurder de huur direct verlagen zodra de verhuurder hiervan op de hoogte is gesteld.
Onder voorbehoud, zelfs als huurders de wet aan hun zijde hebben: het is beter om niet te haasten om de huur te verlagen. Enerzijds komt de stemming tussen huurder en verhuurder er niet goed uit. Aan de andere kant kunnen de gevolgen fataal zijn: als de huurder ten onrechte meer dan twee maanden huur verschuldigd is, kan de verhuurder hem zonder opzegtermijn opzeggen. Dit kan gebeuren als de huurder over een langere periode teveel inkort. Hoe hoog de juiste huuraftrek is, kan vaak alleen in individuele gevallen door deskundigen worden bepaald. Een betere oplossing is om de volledige huur onder voorwaarden te betalen. Een bijbehorende aantekening bij de overdracht is voldoende. Zodra het gebrek is verholpen, heeft de huurder nog steeds het recht om de huur met terugwerkende
kracht te verlagen. ” Ulrich Ropertz, directeur van de Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, directeur van de Duitse huurdersvereniging
