In 2018 verleende de federale administratieve rechtbank de gemeenten in feite het recht om de kosten voor het renoveren van wegen op te leggen aan de eigenaren van de aangrenzende eigendommen; er is geen wettelijke bovengrens. De kostencheck-experts vertellen u welke kosten per meter u als huiseigenaar kunt verwachten.
Vraag: Wat zijn de kosten per meter wegrenovatie voor de verhuurder?
Kostencheck expert: Je kunt niet over de hele linie zeggen dat de kosten natuurlijk altijd gebaseerd zijn op de omvang van de benodigde renovatiewerkzaamheden en het aantal panden.
U moet niet alleen betalen voor renovatiewerkzaamheden, maar ook voor alle werkzaamheden die de kwaliteit van de weg verbeteren :
- verharding en verharding van (delen van) onverharde wegen
- het aanleggen van wandel- en fietspaden
- de aanleg van parkeervakken
- de vernieuwing van de rioolinzameling op straat
- vergroening (bomen planten, struiken)
- het verbeteren van de verlichting van een straat
De kosten van maatregelen om een straat te verbeteren, moeten de bewoners zelf dragen
De wettelijke basis voor de deelname van vastgoedeigenaren is de zogenaamde Gemeentebelastingwet (KAG) . Elke federale staat heeft zijn eigen lokale belastingwet, elke gemeente kan deze individueel uitbreiden met aanvullende regelingen. De lokale belastingwet - en ook de federale administratieve rechtbank - beschouwt eigenaren van onroerend goed als begunstigden van het voordeel van een kwaliteitsweg - en verplicht hen daarom om de kosten te dragen.
Pure onderhoudsmaatregelen mogen echter niet worden afgewenteld op het naastgelegen pand - deze kosten moeten alleen door de gemeente worden gedragen. Kostendeling is alleen van toepassing als de kwaliteit van een weg wordt verbeterd.
Hiervan dienen ook de ontwikkelingskosten voor een pand te worden onderscheiden. Als er een weg moet worden aangelegd of gerenoveerd zodat u toegang heeft tot uw nieuw aangekochte pand, draagt u altijd 90% van de bouwkosten of 75% van de ontwikkelingskosten (tenzij de gemeente vrijwillig besluit uw aandeel te verminderen).
Vraag: Hoe zijn de kosten verdeeld? Na meters straat?
Kostencontrole expert: Nee. Het heeft geen zin om de kosten per meter straat die voor het pand loopt op te splitsen.
Allereerst moet u onderscheiden welk type weg het is:
- een woonstraat (voornamelijk gebruikt door bewoners van onroerend goed)
- een hoofdontsluitingsweg (bewoners maar ook binnenstedelijk verkeer)
- een hoofdweg (meestal doorgaand verkeer)
Afhankelijk van het type weg zijn de kostenaandelen verschillend:
| Type weg | Het aandeel van de gemeenschap in de kosten | Deel van de kosten van de vastgoedeigenaren van de aangrenzende panden (inclusief achterbouw) |
|---|---|---|
| Woonstraat | minstens 25% | maximaal 75% |
| Hoofdtoegangsweg | minstens 50% | maximaal 50% |
| Hoofddoorgang | minstens 75% | maximaal 25% |
De kosten worden vervolgens verdeeld over de vastgoedeigenaren volgens:
- Kavelgrootte (in verhouding)
- Oppervlakte van verdere verdiepingen
Beiden resulteren samen in de zogenaamde “bruikbare oppervlakte”, die wordt gebruikt om de kosten eerlijk over de individuele vastgoedeigenaren te verdelen.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
De kosten voor het verbeteren van straatverlichting kunnen ook worden doorberekend aan de bewoners
In een woonstraat wordt het wegdek vernieuwd, parkeerstroken en betere straatverlichting aangebracht. De totale kosten hiervoor bedragen 250.000 euro.
De totale bruikbare oppervlakte van alle eigenaren van onroerend goed is 32.000 m².
In onze steekproefgemeente wordt de gebruiksoppervlakte gedefinieerd als de helft van het grondoppervlak plus het vloeroppervlak. We hebben een rijtjeshuis met 400 m² grond en een vloeroppervlak van 130 m². Dit resulteert in 330 m² bruikbare ruimte.
De kosten voor ons:
| gespecificeerde waarde | bedrag |
|---|---|
| Totale prijs: | EUR 250.000 |
| Eigenaarsaandeel van de totale kosten voor woonstraten (75%) | 187.500 EUR |
| verdeeld over 32.000 m² bruikbare ruimte | 5,86 EUR per m² bruikbare ruimte |
| op 330 m² bruikbare oppervlakte van ons rijtjeshuis ermee | € 1.933,80 deelname in kosten |
Dit kostenvoorbeeld heeft betrekking op de berekeningsgrondslagen volgens de KAG van een individuele deelstaat en de verdeelsleutel van een specifieke gemeente. De indeling kan op andere plaatsen anders zijn, maar de basisberekeningsmethode is altijd dezelfde.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor de vastgoedeigenaar afhankelijk?
Kostencontrole-expert: hier spelen een paar verschillende factoren een rol:
- wat voor soort straat het is
- welk deel van de kosten de gemeente vrijwillig draagt
- wat kost de renovatie van de weg
- aan hoeveel eigenaren van onroerend goed en met welke totale woninggrootte
- hoe groot de bruikbare oppervlakte van uw eigen bezit is, hangt af van de rekensleutel
Met al deze factoren moet daarom in elk afzonderlijk geval rekening worden gehouden. De kostenbijdrage voor uw eigen woning kunt u alleen berekenen als u alle benodigde gegevens kent. Een berekening op basis van het aantal meters weg is echter niet mogelijk en ook niet zinvol.
Vraag: Hoe hoog zijn de kosten gewoonlijk?
Kostencheck expert: Dat hangt natuurlijk altijd af van de renovatiekosten en de efficiëntie waarmee de gemeente aan de slag gaat.
Volgens de Vereniging van Duitse Landgebruikers ligt de kostendeling in de praktijk gewoonlijk tussen 3 euro per m² en 50 euro per m² . In sommige gevallen kunnen ze tot 10 keer zo hoog zijn als in ons kostenvoorbeeld.
