Iedereen die een huis en een oprit heeft die over een trottoir leidt, wil vaak een lagere stoeprand om hun voertuig niet te beschadigen bij het dagelijks in- en uitrijden. De kostencheck-expert legt in een interview uitgebreid uit wat een curbverlaging kan kosten en wie deze kosten moet dragen.
Vraag: Waarom worden stoepranden überhaupt verlaagd - en waar moet u rekening mee houden?
Experts op het gebied van kostencontrole: veel opritten van onroerend goed beginnen pas achter een trottoir. Om de oprit op te komen, moet het voertuig eerst het trottoir oversteken - een normale hoge stoeprand staat natuurlijk in de weg.
Voortdurend over deze rand rijden zal op de lange termijn ernstige gevolgen hebben voor het voertuig, vooral in de winter is het vaak moeilijker om over de bestaande stoeprand te komen.
Om deze reden is het natuurlijk zinvol om de stoeprand langs de breedte van de oprit te laten zakken zodat er een minder hoge rand ontstaat.
Het probleem hierbij is echter dat de stoeprand en het hele trottoir geen eigendom zijn van de eigenaar van het pand, maar openbaar land vertegenwoordigen - en dus eigendom zijn of in ieder geval de verantwoordelijkheid van de gemeente.
Alleen al het aanvragen van een verlaging van de stoeprand zou betekenen dat er bouwwerkzaamheden aan andermans eigendom moeten worden uitgevoerd - dit mag natuurlijk niet.
Allereerst moet er altijd een aanvraag worden ingediend bij de betreffende gemeente die de verlaging moet laten goedkeuren. Een dergelijke aanvraag wordt in de regel gedaan bij de bouwautoriteit - in bijna elke gemeente moet er ook een vergoeding voor worden betaald.
Als de gemeente akkoord gaat met de verlaging, zijn er verschillende mogelijkheden:
- de gemeente doet de verlaging zelf (via de verantwoordelijke bouwwerf, volgens uurloon of volgens stukloon)
- de gemeente geeft opdracht aan een ondernemer die een zogenaamd 'bouwjaarcontract' heeft van de gemeente om de werkzaamheden uit te voeren
- de gemeente geeft een lijst met bedrijven die de werkzaamheden mogen uitvoeren
- de gemeente geeft alleen toestemming voor de werkzaamheden, die vervolgens door elk bedrijf kunnen worden uitgevoerd
De verlaging voor uw eigen oprit is vrijwel altijd goedgekeurd
De manier waarop de goedkeuring wordt verleend, heeft een grote impact op de kosten die dan worden gemaakt.
In veel gevallen heb je geen problemen met de goedkeuring van de gemeente als je eigen doorgaande oprit naar de woning via het trottoir loopt. Moeilijker wordt het als je een tweede oprit wilt aanleggen die ook over een trottoir loopt - in dit geval kan een gemeente zowel de oprit als het verlagen van de stoepranden verbieden. Dergelijke beslissingen van de bouwautoriteiten moeten meestal worden nageleefd - in de meeste gevallen is er geen manier om de plannen voor de tweede toegang op te geven (behalve mogelijk een rechtszaak als er belangrijke redenen zijn voor een tweede toegang en dus een vergunning) .
Vraag: Wat kost het verlagen van een stoeprand?
Kostencheck expert: De kosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van wie de gemeente of de vastgoedeigenaar instrueert.
In de meeste gevallen zult u kosten in de orde moeten stellen van minimaal 500 euro - zelfs bij kleine breedtes 1.000 euro - maar dit kan onder bepaalde omstandigheden ook aanzienlijk duurder zijn.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
Voor onze oprit willen we de stoeprand over een lengte van 6 m laten zakken. De werkzaamheden worden uitgevoerd door een bedrijf in opdracht van de gemeente.
| Post | prijs |
|---|---|
| Goedkeuring | 120 EUR |
| Verlaging van de stoeprand, 6 m | 2.350 EUR |
| totale prijs | 2.470 EUR |
Dit is natuurlijk maar één kostenvoorbeeld dat van toepassing is op een heel specifieke gemeente en een specifieke uitvoering van de werkzaamheden. In andere gevallen kunnen de kosten beduidend hoger of lager zijn.
Ons kostenvoorbeeld laat echter al zien dat bij het bouwen van een huis 'marginale kosten', zoals de noodzakelijke verlaging van de stoeprand, niet mogen worden onderschat. In de praktijk kunnen dergelijke vaak verwaarloosde kostenposten oplopen tot een aanzienlijk bedrag.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een gootsteen meestal afhankelijk?
De kosten zijn afhankelijk van verschillende factoren
Kostencontrole-expert: Hier spelen een aantal factoren een rol voor het individuele geval:
- de lengte van de stoeprand die moet worden verlaagd
- de kosten voor het verkrijgen van een vergunning om de stoepranden te verlagen
- wie zorgt voor het verlagen van de stoeprand (werf, bedrijf met jaarlijks bouwcontract, zelfstandige aannemer)
- hoe de omgeving van de stoepranden is (asfaltverharding, stoeprandgoot, bestrating)
- Van welk materiaal zijn de opstanden gemaakt (granieten opstanden kunnen meestal opnieuw worden aangebracht, betonnen opstanden niet)
Al deze factoren spelen uiteindelijk een rol bij de kosten - in de praktijk kan het heel anders uitpakken.
Een bedrijf met een bouwjaarcontract voert dan vaak de werkzaamheden uit tegen een door de gemeente vastgestelde eenheidsprijs - werkzaamheden op de bouwwerf van de gemeente kunnen ofwel volgens uurtarieven ofwel ook volgens een eenheidsprijs worden gefactureerd.
Vraag: Wat zijn de kosten voor de goedkeuring?
Kostencontroledeskundige: in de praktijk liggen de vereiste vergoedingen vaak tussen de 120 en 150 euro . Dit kan echter ook in individuele gevallen aanzienlijk verschillen.
Vraag: Wie moet de kosten dragen van het verlagen van de stoeprand?
Kostencontrole expert: Alle kosten - ongeacht wie de werkzaamheden uitvoert - komen altijd voor rekening van de verhuurder. Dit geldt ook als de gemeente de opdracht aan de werf toevertrouwt.
Vaak wordt de reden gegeven dat er met de ontwikkelingskosten al een recht op toegang tot het onroerend goed bestaat en alle kosten van de stad zijn gedekt en de productie gewoon een andere (reeds betaalde) dienst is tijdens de ontwikkeling van het onroerend goed - dit is het argument echter fout.
De (minder schadelijke voor voertuigen) toegang tot het onroerend goed is uitsluitend in het belang van de huiseigenaar - dus de huiseigenaar moet de kosten dragen.
