Bij veel nog braakliggende panden is het ook nodig om “verkeer te ontwikkelen” - vaak moet eerst een toegangsweg worden aangelegd, individueel uitgebreid of op passende wijze gerenoveerd. In een interview met de kostencheckdeskundige bespreken we welke kosten er gemaakt worden en hoe de kostendeling met de gemeenschap er in het algemeen uitziet.
Vraag: Wat kost de transportontwikkeling van een pand?
Kostencontrolespecialist: dat hangt er natuurlijk altijd van af of er eerst een weg moet worden aangelegd of alleen moet worden gerenoveerd, hoeveel bewoners er op het betreffende weggedeelte zijn en hoe de weg is ontworpen.
Er zijn zeer variabele kosten, vooral als het gaat om de aanleg van de weg, die sterk afhankelijk zijn van de manier waarop deze is aangelegd. Voor normale woonstraten zijn de kosten van 150 EUR per m² tot 250 EUR per m² gebruikelijk, maar afhankelijk van het ontwerp en het door de stad bestelde bedrijf kan dit in individuele gevallen ook aanzienlijk duurder zijn.
De kosten voor wegenbouw zijn afhankelijk van de oppervlakte van het pand.
In de meeste gevallen zijn kosten tussen ongeveer € 3, - per m² en € 50, - per m² onroerend goed het gebruikelijke kostenkader dat de eigenaren van onroerend goed moeten betalen.
Kostenverdeling met de gemeente
Normaal gesproken worden de kosten voor wegenbouw gedeeld met de gemeente.
Gemeenten mogen in principe tot 90% van de kosten van de aanleg van een weg en tot 75% van de kosten van modernisering van een bestaande weg doorberekenen aan de naburige vastgoedeigenaren.
Dit kan er echter in individuele gevallen heel anders uitzien. Het is onder meer ook bepalend of hier een woonstraat, een hoofdontsluitingsweg of een doorgaande weg wordt aangelegd. Ook het zogenaamde 'gebruik door derden' (bijvoorbeeld supermarkten of kinderdagverblijven die ook profiteren van de straat) speelt een rol in de kosten.
Afhankelijk van de grootte van het pand en het aantal verdiepingen van de bestaande of geplande bebouwing op het terrein, worden de kosten vervolgens verdeeld over de bewoners.
Alleen het deel van de kosten dat de vastgoedeigenaren daadwerkelijk moeten betalen, wordt echter verdeeld (maximaal 90%, maar slechts 50% voor een hoofdtoegangsweg). De rest moet de gemeenschap zelf betalen. Elke gemeente heeft echter ook de mogelijkheid om het eigen aandeel van de grondeigenaren naar eigen inzicht nog verder te verkleinen.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
Om drie nieuw opgerichte bouwkavels te bereiken, breidt de stad een bestaande straat uit met 100 m. De nieuw gebouwde straat is puur een woonstraat.
Alle drie de kavels hebben een oppervlakte van 1.000 m² en vrijwel identieke woningen van dezelfde grootte, dus de overige kosten zijn praktisch in drieën verdeeld.
De weg moet 6 m breed en 100 m lang zijn. Bij verordening heeft de gemeente het eigen aandeel van de vastgoedeigenaren teruggebracht tot 80%.
| Post | prijs |
|---|---|
| Aanlegkosten van wegen | 108.000 EUR |
| minus het aandeel van de gemeenschap | EUR 86.400 |
| dus betalen voor eigenaren van onroerend goed | EUR 28.800 |
| Kosten per m² grond voor de aanleg van wegen | 28,80 EUR per m² perceeloppervlakte |
Ons kostenvoorbeeld toont alleen een individueel geval onder bepaalde omstandigheden. De kosten kunnen ook in andere gevallen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de gegeven factoren.
Vraag: Waarvan is het eigen te betalen deel van de kosten voor een toegangsweg afhankelijk?
De ontwikkelingskosten voor een straat zijn afhankelijk van verschillende factoren.
Kostencontrole-expert: Hier moeten een paar dingen in detail worden overwogen:
- de totale kosten van wegenbouw
- het deel van de kosten dat de gemeente betaalt (afhankelijk van het type toegangsweg en of er bijzondere verordeningen zijn om het eigen aandeel van de eigenaar te verminderen)
- of er ook een extern gebruik is
- het aantal vastgoedbewoners dat voor de toegangsweg moet betalen en de totale oppervlakte van de aangrenzende panden
- de grootte van elk pand (kostenverdeling naar grootte van het pand en zogenaamd vloeroppervlaknummer)
In het bijzonder kan de verdeling van de kosten alleen opnieuw worden berekend als u het landoppervlak van alle aangrenzende eigendommen en hun oppervlakte-cijfers kent. Uw eigen aandeel is vaak moeilijk te berekenen. Hier ben je aangewezen op de berekening van de gemeente.
