Het bouwrecht is buitengewoon ingewikkeld en bevat tal van beperkingen op wat wel en niet mag. Om uw bouwproject op goedkeuring te laten controleren, is een voorlopige bouwaanvraag handig. In een interview legt de kostencheckdeskundige in detail uit wat een dergelijk verzoek kan kosten.
Vraag: Hoe belangrijk is de voorlopige bouwaanvraag in het hele aantal goedkeuringsprocedures?
Kostencontroledeskundige: Bij een vooronderzoek is het in feite een kwestie van nagaan of een bouwproject überhaupt kan worden goedgekeurd. De overheid controleert de aangeleverde documenten bij het doen van het vooronderzoek en stelt vast of het in dit formulier beschreven bouwproject uitzicht heeft op goedkeuring, welke punten gewijzigd moeten worden en aan welke beperkingen voldaan moet worden om goedkeuring te krijgen.
Een voorbouwaanvraag is dus verstandig als u niet zeker weet of een bouwproject überhaupt mogelijk is. U kunt zelf de voorlopige bouwaanvraag doen - u heeft niet per se een architect nodig (maar wel om een reguliere bouwvergunning aan te vragen).
Het resultaat van het vooronderzoek is het overhandigen van een zogenaamde vooraankondiging . Daarin wordt het beschreven project óf algemeen voor goedkeuring verklaard (vaak met individuele eisen) óf de autoriteiten geven gedetailleerd aan op welke punten het bouwproject niet voldoet aan de eisen van het bouwrecht.
Een voorlopige bouwaanvraag vervangt de bouwvergunning niet
Een bouwvergunning is geen bouwvergunning . Het schept echter al planningszekerheid voor zover plannen die in de voorbouwaanvraag voor goedkeuring in aanmerking komen, ook later in de bouwaanvraag worden (moeten) worden goedgekeurd. Dit neemt meestal een deel van de onzekerheden weg. De voorlopige bouwvergunning geldt echter alleen als er achteraf een bouwaanvraag wordt ingediend. Gebeurt dit niet binnen een bepaalde periode (meestal rond de 3 jaar ), dan vervalt de werking van de voorlopige bouwvergunning en kan het project theoretisch weer worden afgewezen bij een latere bouwaanvraag.
Het is de moeite waard om van tevoren contact op te nemen met de relevante bouwautoriteit om te verduidelijken welke documenten en bewijsmateriaal vereist zijn voor de respectieve vraag (en). Meestal zijn dit:
- het pre-constructie aanvraagformulier
- een overzicht van de door de autoriteit te onderzoeken vragen
- een eigendomsplan
- een constructietekening met in ieder geval de plattegrond en overige aanzichten waarop de belangrijkste afmetingen van het gebouw staan
- een bouwbeschrijving en gebruiksbeschrijving
- de berekening van het bruto volume
- een uittreksel uit het bouwbelastingregister (meestal alleen nodig als er een bouwbelasting op het terrein staat)
Er kunnen echter aanvullende documenten zijn. Er kunnen ook kosten en vergoedingen zijn voor het verkrijgen van de individuele documenten.
Alle vragen over het bouwrecht die u heeft, moeten specifiek in een vragenlijst worden vermeld. Dit zorgt ervoor dat de autoriteit echt specifieke informatie geeft over wat wel en niet kan en welke voorwaarden mogelijk van toepassing zijn.
Pre-bouwaanvragen zijn altijd zinvol als u niet zeker weet of en in welke vorm op een onroerend goed kan worden gebouwd of welke bouwwerkzaamheden aan het huis zijn toegestaan. U kunt ook een voorlopig bouwonderzoek doen voordat u de woning koopt, maar als niet-eigenaar moet u meestal een gerechtvaardigd belang bewijzen aan de autoriteiten. Als potentiële koper van de woning is dit belang echter voldoende.
Een vooronderzoek wordt meestal binnen drie maanden beslist , in sommige gevallen kan het tot zes maanden duren voordat een antwoord van de autoriteiten wordt ontvangen.
Vraag: Welke kosten moet u verwachten bij een bouwaanvraag?
Kostencheck expert: Een groot voordeel van de voorbouwaanvraag is dat de kosten beduidend lager zijn dan bij een officiële bouwaanvraag.
U heeft geen architect nodig om de aanvraag voor een voorlopige bouwaanvraag in te dienen - dit kan betekenen dat vooraf dure planningskosten worden geëlimineerd.
De kosten variëren echter sterk van autoriteit tot autoriteit, en de basis voor de berekening van de erelonen voor een vooronderzoek naar de bouw varieert ook per federale staat.
Over het algemeen kunnen kosten tussen de 50 en 200 euro volstaan met lage testvereisten. Afhankelijk van de inspanning die de autoriteit heeft met het onderzoek, kunnen de kosten ook aanzienlijk hoger zijn. Als het bouwproject erg complex is (bijv. Een huurkazerne met 8 wooneenheden), kunnen de kosten gemakkelijk oplopen tot 5.000 EUR vanwege het hoge niveau van testen .
In de regel kunt u echter ook de geschatte kosten toelichten voordat u deze aan de autoriteit voorlegt - de autoriteit kan meestal van tevoren inschatten hoeveel testen nodig zijn en ten minste een geschatte kostenniveau vaststellen.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
We willen een extra verdieping bouwen bovenop een bestaand bedrijfspand, dat later appartementen zal bevatten, en we doen een bouwaanvraag in Noordrijn-Westfalen.
Het bouwproject zal in totaal 120.000 euro kosten en een bruikbare oppervlakte hebben van 280 m² - dit is ook de basis voor de ereloonberekening.
| Post | prijs |
|---|---|
| Besluit om het gebouw te veranderen | 0,6% van de productiekosten = 720 EUR |
| Besluit over de goedkeuring van de wijziging van gebruik | 5 EUR per 10 m² = 140 EUR |
| Totale vergoeding | 860 EUR |
| Vergoeding bij kennisgeving vastgesteld op 60% | 516 EUR te betalen |
Dit is natuurlijk slechts een enkel kostenvoorbeeld dat alleen van toepassing is op een specifieke autoriteit en een specifiek bouwproject. In andere gevallen kunnen de kosten ook aanzienlijk verschillen, zelfs bij gelijkaardige onderzoeken.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een bouwaanvraag doorgaans afhankelijk?
De kosten voor het bouwonderzoek verschillen van staat tot staat
Kostencontroledeskundige: Dit kan variëren naargelang de overheid, aangezien er in de afzonderlijke deelstaten zeer verschillende voorschriften gelden (ook voor de bouwaanvraag) en de ereloonberekeningen soms aanzienlijk verschillen.
In veel deelstaten worden voor een voorlopige bouwaanvraag en voor de bouwaanvraag vergelijkbare frames tegen lagere kosten gebruikt. In de praktijk is dit eigenlijk logisch en begrijpelijk, aangezien de keuringen van de overheid vergelijkbaar zijn met die voor een bouwaanvraag.
In sommige deelstaten worden daarentegen geheel andere berekeningsmethoden gehanteerd voor de erelonen voor het vooronderzoek.
In principe spelen de volgende factoren bijna altijd een rol bij de kosten:
- de productiekosten van het gebouw of de kosten van het bouwproject
- de omsloten ruimte (vandaar de doorgaans benodigde m³ berekening)
- het resulterende bruikbare gebied
- het type gebouw of het geplande gebruik
- de naburige ontwikkeling (als er al een soortgelijke ontwikkeling in de buurt bestaat, wordt deze vaak snel - en goedkoop) goedgekeurd
Hoe deze factoren in detail worden gebruikt bij het berekenen van de vergoeding, verschilt van autoriteit tot autoriteit.
Vraag: Wat zijn de kosten voor de architect die het vooronderzoek doet?
Kostencontroledeskundige: als u een architect opdracht geeft om een gebouw te plannen, is hij zijn opdrachtgever een permanent plan verschuldigd dat volgens het contract kan worden goedgekeurd .
In principe kunt u de architect een bouwaanvraag laten indienen; wordt deze niet goedgekeurd, dan moet de architect correcties aanbrengen zonder extra kosten in rekening te brengen.
Aangezien dit in de praktijk vaak een twistpunt is en er achteraf vaak bittere argumenten zijn over vergoedingen, kan de architect ook de opdracht krijgen voor de globale planning en kan een voorlopige bouwaanvraag worden gedaan. De architectenkosten bedragen volgens de HOAI circa 1% van de totale bouwkosten (in rekening te brengen kosten) voor de eerste twee onderhoudsfasen .