Tot dusverre bieden ongebruikte zolderruimtes een goede mogelijkheid om extra woonruimte te verwerven. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten je hiervoor moet inschatten en wanneer het duurder kan worden.
Vraag: Wanneer is een zolderuitbreiding eigenlijk de moeite waard - en waar moet je op letten?
Kostencheck expert: In principe is het altijd een goede optie om de ruimte onder het dak met een schuin dak toch bruikbaar te maken. In de meeste gevallen zou een uitbreiding van dezelfde grootte zelfs nog duurder zijn en zijn kelderuitbreidingen vaak problematisch.
Het beste is natuurlijk om de zolder al in de nieuwbouw uit te breiden - daar zijn de kosten relatief het laagst. Als je de bovenste verdieping plant en inricht als woonruimte, zijn de kosten voor de vierkante meter woonoppervlak ook goedkoper - in totaal zo'n 15% tot 20%.
Mocht je later willen uitbreiden, dan moet je eerst de situatie ter plaatse nader bekijken. Dakhellingen van meer dan 35 ° zijn ideaal voor een uitbouw, er gaat maar weinig ruimte verloren, zeker met het zadeldak en het half schilddak. Zuivere schilddaken daarentegen kosten vaak ruimte vanwege de schuine gevelwanden en zorgen vaak voor aanzienlijk hogere uitbreidingskosten.
Zeer platte daken met een lage kniestok zijn altijd een probleem - in dit geval kun je je knie omhoog laten komen, maar dan moet je meestal met enorme kosten rekening houden. Anders blijft er op de zolder vaak maar weinig ruimte over die later gebruikt kan worden.
De kosten van dakisolatie zijn aanzienlijk
Een groot deel van de kosten van het achteraf inbouwen verslindt vaak de noodzakelijke dakisolatie als deze nog niet beschikbaar is. Een voldoende geïsoleerd dak is echter een voorwaarde om de dakruimte als woonruimte te gebruiken - daar kun je niet omheen. Vaak is het aan te raden om het dak volledig te laten voorzien van on-dak isolatie en tegelijkertijd een dakrenovatie uit te voeren - op deze manier hoeft u zich zeker de komende 30-40 jaar geen zorgen meer te maken over onderhoudskosten van het dak. Zeker bij oudere daken loont het vaak de moeite om in één keer isolatie en nieuwe dakbedekking te laten doen. De kosten zijn dan natuurlijk wat hoger - je moet meer geld uitgeven, maar spaart later veel.
Vraag: Wat kan zo'n complete dakverlenging kosten?
Kostencheck expert: Het is natuurlijk moeilijk in algemene termen te zeggen, ook hier hangt veel af van de situatie ter plaatse en de kwaliteit van de apparatuur die je wilt.
Wil je een voorheen onverwarmde berging onder het dak volledig omtoveren tot bewoonbare oppervlakte, dan kun je grofweg vasthouden aan de kosten voor een complete interieurbouw (want dat is het eigenlijk), die doorgaans minimaal € 400, - per m² zijn. 500 EUR per m² is vastgesteld.
In tegenstelling tot klassieke interieurbouw zijn er ook de kosten van isolatie voor de hele kamer en de kosten van de dekvloer en de kosten voor dakramen, zodat uiteindelijk 800 EUR per m² tot 1.000 EUR per m² realistischer zal zijn .
Deze kosten dalen echter als onderdelen van de benodigde apparatuur al beschikbaar zijn. Ze kunnen echter weer aanzienlijk stijgen als bijvoorbeeld de knie moet worden opgetild. Je moet hier altijd naar het individuele geval kijken, wat in het algemeen niet erg zinvol is.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
Als er extra schade moet worden gerepareerd, stijgen de kosten aanzienlijk
In een oud gebouw met een zadeldak (dakhelling 45 °) en een ongeïsoleerd, 25 jaar oud dak, dient de zolder volledig te worden uitgebreid en bruikbaar gemaakt als woonruimte. De dakconstructie heeft al wat kleine beschadigingen, maar is niet ernstig. Tijdens de uitbreiding dient niet alleen het oudere dak te worden geïsoleerd (opdakisolatie), maar ook de bekleding te vernieuwen en de beschadiging van de dakconstructie te herstellen.
| Post | prijs |
|---|---|
| Dakisolatie, vernieuwing van de bekleding met betonnen dakpannen, herstel van gebreken in de dakconstructie | 26.000 euro |
| 5 dakramen inclusief installatie | 3.250 EUR |
| compleet interieurwerk (deels in eigen huis) | 22.500 euro |
| totale prijs | EUR 51.750 |
Dit is natuurlijk slechts een enkel kostenvoorbeeld dat alleen van toepassing is op een heel specifiek geval en specifieke lokale omstandigheden. Afhankelijk van de situatie ter plaatse en de gewenste uitrustingsnorm kunnen de kosten voor de dakverlenging ook in andere gevallen aanzienlijk verschillen.
Ons voorbeeld laat echter al heel mooi zien hoe hoog de kosten van dakisolatie en dakrenovatie zijn. Ook als een latere uitbreiding van de zolder niet gepland is, loont het daarom de moeite om al in de nieuwbouw te vertrouwen op een passend ontwerp van het dak en minimaal te zorgen voor voldoende dakisolatie en de belangrijkste aansluitingen in het dakgebied. Bij nieuwbouw is dit doorgaans tegen lage meerkosten te realiseren, maar maakt een latere uitbreiding aanzienlijk eenvoudiger en zorgt vervolgens voor aanzienlijk lagere kosten.
Vraag: Waar zijn de kosten voor een hokombouw in het algemeen van afhankelijk?
Kostencontrole-expert: natuurlijk spelen hier veel verschillende kostenposten een rol.
Allereerst zijn de kosten gebaseerd op de volgende factoren:
- afhankelijk van het type dak en de staat van het dak
- of er al isolatie is of moet worden aangebracht
- alle maatregelen die nodig zijn voor binnenwerkzaamheden (bijv. een extra badkamer en dus een complete sanitaire installatie)
- welke apparatuurkwaliteit uiteindelijk moet worden bereikt
Voor de uitbreiding is een hele reeks werkzaamheden nodig, die uiteraard allemaal kosten met zich meebrengen. Dit zijn allereerst:
- de kosten van dakisolatie
- de kosten van een verhoging van de knie-stick
- de kosten voor eventueel noodzakelijke renovatiemaatregelen op het dak (reparatie dakspanten, vervanging van de dakbedekking, renovatiewerken aan de gevelmuren, etc.)
- de kosten van de dakramen en hun installatie
Dan zijn er de kosten voor het interieurwerk:
- de kosten voor isolatiemaatregelen aan de binnenkant (tussen spantenisolatie)
- de kosten van het bekleden van de muren
- de kosten voor het leggen van een dekvloer en, indien gewenst, vloerverwarming
- de kosten voor het ontwerp van de muur (pleisterwerk, schilderen / behangen)
- de kosten voor het plaatsen van een eventueel verlaagd plafond (indien gewenst)
- de kosten van de vloer
- de kosten voor het leggen van de elektrische kabels op zolder
- de kosten van uitbreiding van de verwarming naar de zolder
- aanleg van water- en rioolbuizen op zolder (indien nodig)
De kosten voor het interieurwerk zijn aanzienlijk
Deze werkzaamheden kunnen natuurlijk zeer verschillende kosten met zich meebrengen, afhankelijk van de ontwerpvereisten - sommige dingen kunnen vaak achterwege blijven omdat ze niet nodig zijn (bijvoorbeeld een wateraansluiting op zolder).
Sommige dingen kunt u ook zelf doen (zoals het aanbrengen van de isolatie tussen de spanten, het bekleden van de muren, het leggen van droge dekvloerelementen). In dit geval kunt u uzelf vaak veel knutselkosten besparen. Voor bekwame vakmensen is dit werk vaak heel goed mogelijk (volgens instructies). Dit verlaagt uiteindelijk de kosten vaak aanzienlijk.
Vraag: Wat kost dakisolatie?
Expert op het gebied van kostencontrole: Het is heel anders - het hangt er onder andere ook van af of u uw dak tegelijkertijd renoveert of niet.
Bij renovatie en vernieuwing van de dakbedekking is isolatie op het dak zeker de beste optie. Het is de meest effectieve en probleemloze vorm van isolatie (betrouwbare vermijding van koudebruggen), maar het is absoluut noodzakelijk dat de volledige dakbedekking wordt verwijderd. Het is het alleen waard als je sowieso een nieuw dak plant. Voor dakisolatie volgens de huidige EnEV-norm, inclusief de bekleding, moet u de totale kosten berekenen van circa € 150, - per m² tot € 250, - per m² .
Mocht de dakbedekking onaangetast blijven, dan kunt u ook van binnenuit isoleren. De strikte minimumwaarden van de EnEV bereikt u vandaag de dag meestal alleen van binnenuit door een combinatie van tussen-spantisolatie (wat sowieso nodig is) en onder-spantisolatie. Samen veroorzaken beide kosten die eveneens in de orde van grootte van ongeveer 100 euro per m² liggen .
Maar er is ook de mogelijkheid om zelf de tussen-spantisolatie aan te brengen en gevelplaten met gelamineerde isolatie te gebruiken. Dat kan kosten besparen. De vereiste isolatiedikte moet echter afzonderlijk worden berekend en gebieden met risico op koudebruggen moeten worden geïdentificeerd en met speciale zorg worden behandeld. Het beste is om dergelijke maatregelen te laten plannen door een specialist en u strikt te houden aan de specificaties voor materiaal en ontwerp wanneer u deze zelf bouwt.
Doorgeblazen isolatie kan ook een optie zijn, maar dat hangt af van het individuele geval.
Vraag: Hoeveel dakramen moet u eigenlijk plannen - en wat zijn de kosten?
Hoeveel ramen een zolderappartement moet hebben, wordt bepaald
Kostencheck expert: Hiervoor zijn duidelijke regels. De respectieve bouwvoorschriften van de staat bepalen dat, afhankelijk van de federale staat, 10% of 12,5% van de ruimte beschikbaar moet zijn in lichte ruimtes.
Alleen die ruimtes met een hoogte van meer dan 2,40 m worden als vloeroppervlak beschouwd. Het gebied onder de hellingen hoeft niet te worden geteld. De grootte van de raamopeningen, niet de glasoppervlakken, wordt ook als een licht gebied beschouwd.
Alleen Berlijn heeft geen exacte voorschriften met betrekking tot de grootte van de lichte ruimtes, maar schrijft ook in zijn nationale bouwvoorschriften voor dat deze "voldoende" beschikbaar moeten zijn.
Bij het plaatsen van dakramen kies je best de ramen zo dat ze tussen de bestaande spanten passen. Als spanten moeten worden verwijderd voor installatie, is dit meestal duur.
Voor een dakraam in kleine tot middelgrote afmetingen, inclusief montage, moet je minimaal € 400 à € 500 rekenen, maar grote dakramen of dakramen met een uitgang kosten al gauw tot € 3.000 en zelfs meer .
Speciale uitrustingen zoals rolluiken of elektrische bedieningen die automatisch worden aangestuurd op basis van het weer of de tijd, kunnen ook de prijs van dakramen snel verhogen.
Dakkapellen zijn natuurlijk ook een optie - naast het verhogen van de lichtsterkte bieden ze vaak ook waardevolle ruimte in de dakruimte. Dakkapellen zijn echter relatief duur - zelfs voor een vrij kleine geprefabriceerde dakkapel moet u meestal tussen 7.000 EUR en 10.000 EUR rekenen inclusief installatie.
Vraag: Welke kosten kunnen er gemaakt worden voor het interieurwerk?
Kostencontroledeskundige: u krijgt natuurlijk te maken met een breed scala aan kosten van verschillende branches.
Alleen al de kosten van de gipsplaat zijn aanzienlijk
De zuivere materiaalprijs voor gipsplaat voor gevelbekleding ligt doorgaans tussen de € 10, - per m² en € 15, - per m² , afhankelijk van de kwaliteit van de plaat en het ontwerp. Als de vakman de installatie doet, moet u meestal rekening houden met kosten van 50 EUR per m² tot 80 EUR per m² .
Cementgebonden droge dekvloerelementen voor vloeropbouw kosten doorgaans tussen de € 30, - per m² en € 50, - per m² , bij gelijktijdige vloerverwarming is dit uiteraard duurder. U kunt ze meestal zelf leggen, anders moet u de kosten voor de vakman erbij tellen.
In onderstaande tabel vindt u verdere kosten die kunnen ontstaan. Dit zijn echter slechts richtlijnen bij benadering, in individuele gevallen kunnen de kosten dan variëren afhankelijk van wat in welke kwaliteit wordt gevraagd.
| Werk | Kosten per m² (circa) |
|---|---|
| Binnenbepleistering en wandontwerp (materiaalprijs voor zelfuitvoering) | ongeveer 25 euro per m² tot 40 euro per m² wandoppervlak |
| Wanddecoratie van hoge kwaliteit door een ambachtelijk bedrijf | van circa € 90, - per m² tot € 100, - per m² wandoppervlak |
| Opbouw van scheidingswanden (gipsplaat) | ongeveer 60 euro per m² tot 80 euro per m² |
| Tussendeur met kozijn | vanaf ongeveer 120 EUR |
| Elektrische installatie op zolder volledig door gespecialiseerd bedrijf | ongeveer € 40 per m² tot € 70 per m² |
| Radiateur inclusief aansluiting (zonder de nodige kabels te leggen) | vanaf ongeveer 500 EUR |
| Droge dekvloerelementen met geïntegreerde vloerverwarming voor zelfmontage | vanaf ongeveer 100 EUR per m² |
| Gemakkelijke vloerbedekking om zelf te leggen | vanaf ongeveer 10 euro per m² |
| Vloerbedekkingen van hoge kwaliteit om zelf te leggen | ongeveer 20 euro per m² tot 40 euro per m² |
| Vloertegels van hoge kwaliteit inclusief plaatsing | vanaf ongeveer 70 euro per m² |
Vraag: Hoe houdt u al deze kosten bij?
Kostencontroledeskundige: De kosten voor de volledige uitbreiding laat u het beste door een specialist plannen - hij kan ook de aanbesteding van het individuele werk en de coördinatie overnemen. Je kunt natuurlijk ook je eigen werk plannen. Dakdekkers kunnen vaak helpen bij het plannen van de gehele uitbreiding.
Op deze manier beschikt u over een solide kostenraming waarop u uiteindelijk kunt vertrouwen en kunt u uw kapitaalbehoefte realistisch plannen. Vaak wordt de eigen planning veel te optimistisch benaderd, je krijgt uiteindelijk te maken met enorme overschrijdingen van het budget dat je oorspronkelijk zelf had gesteld, maar dan moet je natuurlijk het werk afmaken. Dit kan worden voorkomen door vooraf goed onderbouwd te plannen.
Vraag: Zijn er subsidies voor hokuitbreidingen?
Kostencontrole expert: Als er tegelijkertijd wordt geisoleerd, kunt u gemakkelijk profiteren van subsidies voor energiezuinige renovatie of bijbehorende promotieleningen van KfW.
Anders moet u per geval nagaan of het bijbehorende werk ook voor financiering in aanmerking komt.
