Een taxatierapport kan een grote hulp zijn bij het kopen of verkopen van een woning. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit wat u doorgaans voor zo'n oordeel moet betalen.
Vraag: Waar heb je expertmeningen voor nodig?
Kostencontrole-expert: Een huis is waarschijnlijk de duurste aankoop die velen in hun hele leven doen. Daarom wil men er zeker van zijn of enerzijds de gevraagde prijs ook daadwerkelijk redelijk is en anderzijds dat er geen verborgen gebreken of kostenvallen op de loer liggen in het huis, die later tot immens dure verbouwingen dwingen, die men dan vaak slechts met veel moeite doet Kan zich ontberingen veroorloven. Aan de andere kant kunnen er ook juridische 'valstrikken' zijn die later moeilijk te creëren zijn: bijvoorbeeld een bestaand verblijfsrecht of doorgangsrecht of erfelijk bouwrecht.
Omgekeerd is een taxatie ook nuttig voor de verkoper, omdat hij zijn gevraagde prijs kan "bewijzen", bijvoorbeeld door middel van een taxatierapport, en daardoor een betere positie heeft als het gaat om moeilijke prijsonderhandelingen.
U moet uw geld natuurlijk altijd in het juiste rapport investeren .
Vraag: Dat was het sleutelwoord: wat kosten dergelijke rapporten gewoonlijk?
De kosten van een woningtaxatie zijn onder meer afhankelijk van de waarde van de woning
Kostencontrolespecialist: Het is moeilijk in algemene termen te zeggen, aangezien de prijs voor de taxatie enerzijds afhangt van de waarde van het onroerend goed en anderzijds van het type en de uitvoering van de taxatie.
In het algemeen moet je voor een taxatie echter enkele honderden euro's rekenen, juridisch vrijblijvende korte taxaties kun je doorgaans bij de meeste taxateurs krijgen van rond de 500 tot 600 euro .
Wil je een deskundig advies dat ook wettelijk erkend is en voorgelegd kan worden aan belastingkantoren en rechtbanken, dan moet je doorgaans rekenen tussen € 1.000 en € 2.000 . Voor dergelijke rapporten wordt dan vaak het vergoedingsschema volgens §194 ImmoBG, het vergoedingsschema voor architecten en ingenieurs, gebruikt, afhankelijk van het type rapport.
Een klein prijsvoorbeeld uit de praktijk:
We willen een klein huis verkopen en als verkoper iets afdekken met onze verkoopprijs. Wij vragen daarom een kort rapport aan dat informatie geeft over de marktprijs en de waarde van het onroerend goed.
| Post | prijs |
|---|---|
| Rapport van 15 pagina's | 590 EUR |
| Toeslag vanwege afgelegen ligging van de woning | 90 EUR |
| Kosten voor het verkrijgen van de benodigde documenten | 65 EUR |
| totale prijs | 745 EUR |
Dit is slechts een eenmalig kostenvoorbeeld met kosten die een bepaalde deskundige naar eigen inzicht mag rekenen voor een deskundig oordeel. De prijzen zijn niet bindend, maar kunnen variëren van recensent tot recensent. In dit geval is er geen speciaal tariefschema van toepassing.
Vraag: Van welke factoren hangt de prijs voor een woningtaxatie meestal af?
Kostencheck-expert: hierbij moet u rekening houden met verschillende factoren:
- het soort mening
- de waarde van het onroerend goed
- de prijsstelling van de taxateur (tenzij de HOAI of een andere ereloonrichtlijn van toepassing is op de taxatie)
Met deze factoren moet zeker rekening worden gehouden en uiteindelijk de prijs bepalen die men moet betalen voor een deskundig oordeel.
Vraag: Welke soorten rapporten zijn er eigenlijk?
Er wordt bijvoorbeeld een woningtaxatie gemaakt om de waarde ervan te bepalen
Experts op het gebied van kostencontrole: enerzijds zogenaamde beknopte rapporten, die niet wettelijk bindend zijn voor derden, maar louter ter informatie dienen. Dergelijke korte rapporten worden door bijna elke taxateur voor een lage prijs opgesteld. Voor verkooponderhandelingen zijn dergelijke rapporten echter vaak voldoende als schriftelijk bewijs van de waarde van het onroerend goed.
In principe zijn er 4 hoofdgebieden waarin huisrapporten worden gevraagd of vaak vereist:
- op het gebied van structurele schade / constructiefouten / renovatie van gebouwen
- op het gebied van taxatie (ontwikkelde en onbebouwde grond)
- energetische rapporten, rapporten van de energieadviseur
- op het gebied van vervuiling in leefruimte
Het bouwen van expertrapporten is meestal erg gedetailleerd en uitgebreid - en daarom meestal vrij duur. De kosten zijn variabel, afhankelijk van het soort schade dat door de bouwmeester wordt beoordeeld.
Taxatierapporten zijn onder meer gebaseerd op de vastgestelde marktwaarde van de woning, maar ook op de inspanning die gemoeid is met het opstellen van het rapport. Vaak kan men de HOAI nog gebruiken als een goede gids voor de kosten van expertmeningen. Hoewel het sinds 2009 niet meer bindend is, biedt het nog steeds veel referenten als referentiepunt en vormt het op veel gebieden ook de basis voor de nieuwe vergoedingsrichtlijnen.
Bij energierapporten en pollutantrapporten hangt het ook in grote mate af van de reikwijdte van het rapport, welke kosten worden gemaakt. Ook hier zijn er verschillende aspecten die in individuele gevallen vakkundig kunnen worden beoordeeld.
Vraag: Waarover worden gewoonlijk expertrapporten gemaakt? En wat vragen bouwdeskundigen voor een assessment?
Als er constructiefouten worden gevonden, moet een bouwdeskundige worden geraadpleegd
Kostencontroledeskundige: In de regel raadpleegt u altijd een bouwdeskundige als u zelf de eerste tekenen van constructiefouten heeft herkend, of tenminste een constructiefout vermoedt.
Assessments kunnen helpen om de omvang van de schade te documenteren en zo met succes herstelwerk bij het bedrijf aan te vragen. Bovendien worden eventuele verdere defecten herkend en kunnen zo worden meegenomen in de aanvraag voor nabewerking.
De kosten voor de bouwkundige en de defectbeoordeling worden doorgaans op basis van de uurkosten in rekening gebracht. Over het algemeen kunt u voor de beoordeling rekenen op ongeveer € 70, - tot € 80, - per uur . Een schriftelijk rapport wordt meestal gefactureerd op basis van het aantal pagina's - ongeveer 40 EUR per pagina is gebruikelijk. Er kunnen ook reiskosten in rekening worden gebracht. Meestal is dit een vast tarief, maar een bepaald percentage van de orderwaarde is ook mogelijk - circa 5% van de som van de uurtarieven en expertadvieskosten.
Bouwexperts kunnen ook aanvullende beoordelingen uitvoeren, zoals een energetisch rapport of een malanalyse. In dit geval zijn vaak speciale zinnen van toepassing, vooral als er tijdens de beoordeling speciale examens worden afgenomen.
Exacte woonruimteberekeningen kunnen ook worden uitgevoerd door bouwdeskundigen. Dit is bijvoorbeeld handig als de prijzen per vierkante meter moeten worden betaald. Door de woonoppervlakte te controleren, kunt u onder bepaalde omstandigheden dure te hoge betalingen voorkomen. De kosten zijn vaak rond de € 20, - per kamer , de eerste kamer is meestal rond de € 100, - .
Vraag: Wat kosten energetische huisrapporten?
Energierapporten worden gefinancierd en zijn daarom vrij goedkoop
Deskundigen op het gebied van kostencontrole: Er zijn verschillende soorten beoordelingen op dit gebied - dit betekent ook dat er zeer verschillende kosten ontstaan.
Het goedkoopste type expert opinion is een gebouwcheque door het consumentenadviescentrum. Aangezien hiervoor financiering is van het Bondsministerie van Economische Zaken, zijn de kosten erg laag: voor zulke eenvoudige beoordelingen moet je tussen de 10 en 20 euro aan kosten rekenen. Gedetailleerde beoordelingen kunnen oplopen tot € 50 , -, verder overleg kost meestal ongeveer € 10, - per uur .
Ook de kostprijs van het eenvoudige energiecertificaat ligt grofweg in dit bereik. Het zogeheten vraaggestuurde energiecertificaat, dat ook wordt afgegeven na toetsing en verplicht is voor alle nieuwbouw, kost doorgaans tussen de € 150, - en € 500, -
Als u echter een uitgebreide beoordeling door een energiedeskundige nodig heeft, moet u rekening houden met aanzienlijk hogere kosten. Dergelijke rapporten zijn vaak nodig voor het aanvragen van bepaalde financiering.
In de regel kan tot 50% tot 60% van de kosten van de expert worden gedragen door subsidies - dit geldt in het bijzonder voor advies over energetische renovatie van de KfW-efficiëntiewoning of bouwbegeleiding.
Voor speciale examens in de loop van de beoordeling moet meestal apart worden betaald. Een thermografische analyse (beelden met de thermische camera) kost meestal tussen de € 100 en € 200 voor een eenvoudige korte beoordeling , terwijl uitgebreide analyses met specifieke aanbevelingen voor maatregelen meestal tussen de € 300 en € 500 liggen .
Voor een professioneel uitgevoerde blowerdeurtest moet u doorgaans tussen de € 300 en € 400 rekenen, een bewijs van de EnEV en bouwbegeleiding kost u doorgaans tussen de € 450 en € 600 . Beide onderzoeken kunnen ook in combinatie worden uitgevoerd, de totaalprijs is dan meestal iets goedkoper dan de losse prijzen.
Als de energetische beoordeling wordt uitgevoerd door een bouwdeskundige, zijn vaak andere kosten van toepassing. Hieronder staan enkele oriëntatierichtlijnen - de werkelijke kosten kunnen hiervan uiteraard afwijken:
| Soort onderzoek | Kosten ca. |
|---|---|
| Koudebruggen detecteren | ongeveer € 150 tot € 100 per koudebrug |
| Energieadvies volgens KfW-richtlijnen of BAFA-richtlijnen | ca. 700 EUR tot 900 EUR voor de woningtaxatie, tot ca. 1.300 voor gebouwen groter dan 150 m² |
| Schriftelijke deskundigenverklaring voor KfW / BAFA hierover | ongeveer 150 EUR extra |
| Energiecertificaat (op behoeften gebaseerd) | ongeveer 300 EUR |
| extra (verplichte) afspraakvergoeding voor energiecertificaat | ongeveer 400 EUR |
| Blower-door-test van bouwexperts met certificering | ongeveer 400 EUR, schriftelijk rapport 100 EUR extra |
| extra locatie van lekken | ongeveer 100 EUR per uur |
Als het om energiek advies gaat, hangt het altijd af van wie je opdracht geeft en van wie je een assessment nodig hebt. Het goedkoopst zijn taxaties via het consumentenadviescentrum - bijzondere taxaties zijn het duurst als je ze laat maken door een bouwdeskundige.
Vraag: Wanneer is een beoordeling van verontreinigende stoffen zinvol - en wat zijn de kosten?
Kostencontrole expert: Huizen en appartementen zijn woonruimtes - verontreinigende stoffen in de lucht kunnen een aanzienlijke negatieve impact hebben op de kwaliteit van leven (en vaak ook op de gezondheid).
Een analyse van verontreinigende stoffen zoekt naar de volgende soorten verontreinigende stoffen:
- Microbiële verontreinigende stoffen
- Schimmeltoxines en schimmelsporen (via meting in de kamerlucht)
- Algemene schimmelgroei
- Chemische verontreinigende stoffen en asbest (irriterende gassen, VOS en SVOC's, formaldehyde, PAK's, kunstmatige minerale vezels)
- radioactieve vervuiling van kamers
Enerzijds kan vervuiling van een ruimte een waardeverminderend effect hebben (waardoor de koopprijs aanzienlijk kan dalen) of kan het een indicatie zijn van constructiefouten of renovatiefouten (bv. Kunstmatige minerale vezels in de ruimtelucht).
In de regel is de procedure een analyse van de ruimtelucht, eventueel ook het nemen van monsters en het vaststellen van de oorzaak en aanbevelingen voor maatregelen.
Voor de beoordeling door een deskundige wordt minimaal € 70, - per uur verwacht
De meeste experts rekenen tussen 70 EUR per uur en 100 EUR per uur voor beoordelingen ter plaatse, en meestal een verlaagd uurtarief voor de tijd die nodig is voor schriftelijke documentatie. Daarnaast kunnen er speciale laboratoriumtests zijn die in individuele gevallen tot enkele honderden euro's kunnen kosten .
Af en toe zijn voor een ruimtelucht- en verontreinigingsrapport voor speciale, duidelijk omschreven problemen ook goedkopere forfaitaire prijzen vereist. Zo kost een malrapport vaak maar een vast tarief van € 400 à € 500 .
Volledige analyses van de ruimtelucht met een controle op alle gangbare verontreinigende stoffen en vervuiling van de ruimtelucht liggen vaak rond de 1.000 euro .
Bouwexperts bieden ook vaak een matrijsbeoordeling aan - meestal tegen ongeveer dezelfde prijs of iets goedkoper. Als er echter meerdere gebieden zijn, kan de prijs voor de beoordeling iets hoger zijn.
| werkzaamheid | Kosten ca. |
|---|---|
| Onderzoek naar een schimmelinfectie | ongeveer 250 tot 350 euro |
| Beoordeling van aanvullende besmettingsplaatsen | ongeveer 50 EUR extra kosten |
| aanvullend advies | ongeveer 50 EUR (niet altijd verplicht) |
| Schriftelijk rapport over de besmetting en documentatie | afhankelijk van de reikwijdte van het rapport en de omvang van de schade vanaf ca. 250 EUR |
Een plaag die (nog) niet zichtbaar is naar buiten, kan alleen ontdekt worden door de lucht in de kamer te meten of met behulp van een schimmeldetectiehond - bouwkundigen bieden dergelijke diensten niet altijd aan, neem dan contact op met een schimmelspecialist die ook een deskundig oordeel kan geven.
Vraag: Er zijn veel verschillende beoordelingen - is het allemaal echt relevant?
Expert op het gebied van kostencontrole: elk afzonderlijk rapport kan een aanzienlijke impact hebben op de prijs - bovendien krijgen zowel kopers als verkopers zekerheid via een officieel rapport.
Als er bijvoorbeeld massale en mogelijk ongezonde luchtvervuiling binnenshuis in huis is, drukt dit natuurlijk de koopprijs aanzienlijk omlaag. Tegelijkertijd krijgt de koper ook zekerheid over hoe ernstig het defect is en welke kosten hij moet betalen om het te herstellen.
Een dergelijk gebrek zou niet in een taxatierapport terechtkomen als het niet van tevoren was ontdekt en gedocumenteerd.
Door een energetische renovatie kunnen de energiekosten aanzienlijk worden verlaagd
Zelfs met de energetische situatie van een oud gebouw kunnen er serieuze problemen zijn en een mogelijk hoge behoefte aan renovatie. Lekkage in ramen en deuren, bestaande koudebruggen of een slecht geïsoleerd dak kan leiden tot te hoge energiekosten, die uiteraard voor rekening van de koper zijn. Zelfs onontdekte tekortkomingen bij renovatie moeten later door de koper op eigen kosten worden verholpen, als de verkoper aannemelijk kan maken dat hij deze tekortkomingen niet heeft opgemerkt of niet heeft kunnen opmerken.
Welke woningtaxaties u als koper of verkoper daadwerkelijk heeft, is natuurlijk altijd gebaseerd op uw individuele situatie. Maar als er een redelijk gefundeerd vermoeden van een mogelijk bestaand gebrek ontstaat, loont het meestal de moeite om de kosten van een vakkundig onderzoek en beoordeling te investeren - zowel voor de verkoper van een woning als natuurlijk voor de koper.
Als er op grond van gedocumenteerde feiten schadevergoeding, verbeteringen door de uitvoerende onderneming of prijsverlagingen kunnen worden ingediend bij een aankoop, lopen de kosten voor een deskundige meestal meerdere keren op.
