Niet alleen eengezinswoningen, maar ook meergezinswoningen kunnen in prefabbouw worden gekocht. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten te verwachten zijn voor een geprefabriceerde meergezinswoning en hoe deze kosten worden vergeleken met andere bouwmethoden.
Vraag: Wat zijn de mogelijke toepassingen voor geprefabriceerde meergezinswoningen?
Kostencheck-expert: Naast de klassieke tweegezinswoning, die al heel lang bestaat, worden er steeds meer zogenaamde meergeneratiewoningen gebruikt. In zo'n woning staan meestal drie of meer wooneenheden waarin de verschillende generaties naast elkaar kunnen worden ondergebracht. Dit zorgt voor een zeer nauwe coëxistentie tussen verschillende generaties, en dat is wat steeds meer mensen willen.
Daarnaast kun je een appartementsgebouw met meerdere wooneenheden natuurlijk als een investeringspand zien en op de lange termijn interessante opbrengsten genereren uit de lopende huuropbrengsten. Hiervoor moet echter aan de bijbehorende eisen worden voldaan.
Het grote voordeel van meergezinswoningen is dat wanneer de grondprijs hoog is, het bestaande landoppervlak optimaal kan worden benut om woonruimte te bieden aan twee of meer gezinnen. Als het gebouw niet naast elkaar maar alleen naar boven wordt gebouwd, is het gebruik van het bestaande landoppervlak bijzonder optimaal.
Meergezinswoningen zijn qua kosten bijna net zo duur als andere woonvormen - het kostenvoordeel heeft slechts in sommige gevallen een echt duidelijke impact.
Vraag: Wat kosten geprefabriceerde appartementsgebouwen?
De prijzen voor een appartementengebouw beginnen bij € 1400, - per vierkante meter
Kostencheck-expert: Het is natuurlijk onmogelijk om dat over de hele linie te zeggen - het hangt altijd af van het betreffende huismodel en de huisgrootte.
In de regel kunt u echter uitgaan van kosten tussen 1.400 EUR per m² en 2.500 EUR per m² bruikbare ruimte . In sommige gevallen kan het zelfs duurder zijn voor huizen met bijzonder hoogwaardige armaturen of speciale huismodellen.
U wordt iets goedkoper als u gebruik maakt van de optie van een zogenaamd uitbreidingshuis. Daar kunt u tegen een schappelijke prijs halffabrikaten kopen en zelf het ontbrekende werk doen. Aan de andere kant zijn deze huisvormen aanzienlijk rendabeler dan kant-en-klare modellen.
Afhankelijk van de ontwikkelingsstatus en aanbieder kunnen de prijzen voor uitbreidingswoningen echter behoorlijk verschillen.
In het volgende overzicht vindt u voorbeelden van enkele geprefabriceerde huismodellen en hun prijzen:
| Huismodel en leefruimte | Inrichting | prijs | Prijs per m² |
|---|---|---|---|
| Kubuswoning, solide woning 432 m² woonoppervlak verdeeld over 3 verdiepingen | aanpasbare plattegrond, plat dak, turnkey | 741.000 EUR | 1.715 EUR per m² |
| Huis met zadeldak, 380 m² woonoppervlak verdeeld over 2,5 verdiepingen | aanpasbare plattegrond, zadeldakhuis, dakbalkon | 730.000 euro | 1.921 EUR per m² |
| Stadsvilla - appartementenhuis, 316 m² verdeeld over 2 verdiepingen | Schilddak, aanpasbare plattegrond, 4 hoekbalkons, turnkey | 562.000 EUR | 1.778 EUR per m² |
| Kubuswoning van 188 m² verdeeld over 2 verdiepingen | Bauhaus-stijl, plat dak, aanpasbare plattegrond, gebruiksklaar | 415.000 euro | EUR 2.207, - per m² |
| hetzelfde huis als hierboven | als aanbouwhuis | 300.000 euro | 1.595 EUR per m² |
Deze prijzen zijn uiteraard slechts voorbeeldprijzen voor bepaalde geprefabriceerde huismodellen van verschillende fabrikanten. Andere huismodellen - zelfs met een vergelijkbare grootte en constructie - kunnen aanzienlijk verschillende prijzen hebben.
Onze prijsvoorbeelden laten echter al duidelijk zien dat je voor geprefabriceerde appartementsgebouwen prijzen per vierkante meter moet berekenen die sterk lijken op die voor geprefabriceerde eengezinswoningen.
Wie als kapitaalinvestering een geprefabriceerde meergezinswoning aanschaft, kan op beheersbare bouwkosten rekenen. Indien er huurinkomsten behaald kunnen worden, kunt u op lange termijn zeker rekenen op een acceptabel rendement op uw investering.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een geprefabriceerd appartementengebouw meestal afhankelijk?
Expert op het gebied van kostencontrole: als het gaat om de prijzen van geprefabriceerde appartementsgebouwen, spelen een aantal factoren een rol - het belangrijkste is echter de grootte van de bruikbare woonruimte.
Ook het volgende kan een rol spelen:
- de staat van het huis
- de energienorm van het huis
- de constructie van het huis
- het ontwerp van het geprefabriceerde huis
- Kelder en garage (s)
U moet prijzen en uitrusting altijd afzonderlijk vergelijken - elke fabrikant van geprefabriceerde huizen rekent anders en soms zijn er aanzienlijke prijsverschillen, zelfs bij vergelijkbare afmetingen en uitrusting.
Vraag: Moet u niet ook rekening houden met de vervolgkosten op de lange termijn?
Een schuin dak zorgt voor minder vervolgkosten
Kostencontrole-expert: ja, zeker. De vervolgkosten zijn bij afzonderlijke apparaten hoger dan bij andere.
Een goed voorbeeld hiervan zijn platte daken: een plat dak vereist regelmatige inspecties en nieuwe afdichtingen en reparaties met zeer korte tussenpozen.
Een klassiek zadeldak daarentegen is, mits goed uitgevoerd, decennialang nagenoeg onderhoudsvrij.
Dergelijke dingen moeten altijd worden overwogen bij het kiezen van een geprefabriceerd huis. Soms kan het daarom de moeite waard zijn om wat meer geld te investeren en lagere vervolgkosten te hebben. U moet prijsverschillen dus nooit als absoluut beschouwen, maar ze altijd zorgvuldig afwegen.
Vraag: Welke kosten komen meestal bij de kosten voor de prefab woning?
Kostencontrole expert: Natuurlijk is het huis alleen niet voldoende. Je moet in ieder geval nog rekening houden
- de grondkosten
- Kosten van de basisplaat
- eventueel kosten voor de kelder
- Kosten voor de buitenfaciliteit
- Kosten voor benodigde parkeerplaatsen op het terrein
- eventueel kosten voor een garageoplossing of een ondergrondse parkeergarage
- eventueel kosten voor het plaatsen van een lift
Vraag: Welke prijs moet u meestal berekenen voor een stuk grond?
Kostencheck expert: De prijzen voor bouwkavels variëren aanzienlijk, afhankelijk van de locatie en regio. Uiteraard speelt de locatie ook een belangrijke rol bij de prijs van een bouwkavel.
Daarnaast kan men ook een duidelijk prijsverschil van oost naar west waarnemen.
In de nieuwe deelstaten liggen de kosten voor bouwkavels doorgaans tussen 30 EUR per m² en 120 EUR per m² , in de oude deelstaten kan worden uitgegaan van gemiddelde prijzen tussen 150 EUR per m² en 300 EUR per m² - op toplocaties zelfs aanzienlijk hoger .
Volgens de huidige waarden ligt de duurste grond van Duitsland in Hamburg: daar moet je tot 600 EUR per m² betalen voor een bouwgrond.
Vraag: Welke kosten moet u berekenen voor een voetplaat?
De kosten voor de grondplaat zijn meestal niet inbegrepen in de prijs van de prefab woning
Kostencontrole-expert: In de regel is de productie van de vloerplaat niet inbegrepen in de huisprijs - deze moet apart worden betaald.
De kosten voor een vloerplaat bedragen ongeveer 120 EUR per m² tot 150 m² . Voor deze prijs krijg je meestal een hoogwaardige thermische fundering.
Als de toestand van de grond op het terrein echter problemen oplevert, kunnen de benodigde grondwerken aanzienlijk complexer en dus enorm duurder zijn. In zo'n geval stijgen ook de kosten voor de voetplaat enorm. Dit is ook het geval als er water binnendringt.
Een vloerplaat is in ieder geval veel goedkoper dan een kelder.
Vraag: Wat kost een kelder? En: is het het zelfs waard?
Kostencontrole expert: De kosten voor een kelder kunnen variëren - van circa € 30.000 tot € 70.000 , alles is hier mogelijk.
Bij een geprefabriceerde meergezinswoning moet u echter over het algemeen uitgaan van minimaal 30.000 euro .
De vraag of een kelder de moeite waard is, moet natuurlijk individueel worden beantwoord. Opslagruimte is schaars, vooral in appartementsgebouwen, en een zolderuitbreiding is niet voor elk type woning een optie.
Kelders zijn veel praktischer als opslagruimte voor elk appartement in de woning, als droogruimte en als fietsenstalling. Ook de verwarmingsinstallatie en de benodigde bijkeuken kunnen eenvoudig in een kelder worden ondergebracht. Er is meestal geen echte vervanging om deze kamers elders in huis onder te brengen.
U moet rekening houden met het volgende: Zoals we weten uit ons kostenvoorbeeld , kost een vierkante meter ruimte in het huis ongeveer 2.000 EUR . Daarnaast gaat bruikbare (en bij huurwoningen huurruimte) verloren.
Als je daarentegen kijkt naar de kosten voor het souterrain, dan kost de vierkante meter in het souterrain slechts € 300 tot € 500 en gaat er geen waardevolle ruimte verloren in het huis, aangezien het souterrain sowieso niet bewoonbaar of verhuurbaar zou zijn. Daarom is het natuurlijk veel logischer om de nodige nevenruimten en bijkeuken naar een kelder te verplaatsen.
Vraag: Welke kosten moet u berekenen voor parkeerplaatsen of ondergrondse garages?
Parkeerplaatsen zijn tegen betaling
Kostencontrole-expert: met parkeerplaatsen hangt het natuurlijk altijd af van hoe u ze repareert. Voor verharde oppervlakten moet u, afhankelijk van het type bestrating, uitgaan van 100 EUR per m² tot 200 EUR per m² . Ook het asfalteren inclusief de onderbouw kost ongeveer 100 euro per m² .
Je moet in ieder geval enorme kosten inschatten voor de aanleg van een ondergrondse parkeergarage. Hier ontstaan onder omstandigheden totale kosten van enkele duizenden euro's per parkeerplaats . Afhankelijk van de lokale omstandigheden en het ontwerp kunnen de totale kosten variëren.
Vraag: Wanneer betalen de kosten voor meergezinswoningen die als kapitaalinvestering worden gekocht zich daadwerkelijk uit?
Kostencheck expert: hier moet u eerst de bruikbare oppervlakte berekenen tot op een oppervlakte die daadwerkelijk kan worden gehuurd. In de regel nemen de algemene systemen ongeveer 20% van de bruikbare oppervlakte in, maar dit kan per gebouwdeel verschillen.
Het hangt er nu van af welke huurprijzen op de betreffende locatie gerealiseerd kunnen worden. In heel Duitsland bedraagt de huurindex voor 2018 gemiddeld 7,50 EUR per m² per maand . Voor de verhuurbare oppervlakte kunt u gemiddeld 90 EUR per m² en jaar krijgen .
Op goede locaties ligt de huurindex vaak tussen € 10, - per m² en € 12, - per m² , terwijl op toplocaties in München deze in uitzonderlijke gevallen kan oplopen tot € 17,50 per m² .
Uit de jaarlijkse huurinkomsten (indien doorlopend verhuurd) en de bouw- en vastgoedkosten van de woning en bijbehorende voorzieningen kun je dan berekenen wanneer de investering is afgeschreven en wanneer de huurinkomsten winst opleveren.
Als je alle kosten bij elkaar optelt, bedragen de totale kosten ongeveer € 3.000, - per m² tot € 4.000, - per m² . Bij een gemiddelde huurindex worden deze kosten meestal in ongeveer 30 jaar gedekt door de huurinkomsten.
Bij een voorgenomen verhuur is het van belang dat elk aspect van de woning de verhuurbaarheid optimaal ondersteunt. De selectie van de meergezins geprefabriceerde woning moet dan in dit opzicht worden geoptimaliseerd.
