Zelfs de bijkomende kosten bij het kopen van een woning kunnen aanzienlijk zijn. Daarnaast zijn er ook de kosten die gemaakt worden voor de ontwikkeling van de bouwplaats. Ze worden betaald aan de gemeente of aan de verantwoordelijke pensioenbureaus. In ons gesprek legt de kostencheckdeskundige uit welke kosten u kunt verwachten en waar deze kosten in individuele gevallen van afhangen.
Vraag: Wat zijn de kosten voor de ontwikkeling van een pand?
Kostencontroledeskundige: dat is natuurlijk moeilijk over de hele linie te kwantificeren - het hangt grotendeels af van het onroerend goed in kwestie, de grootte en de aard van het onroerend goed. Daarnaast speelt het type en de grootte van het geplande gebouw ook een rol voor individuele aspecten van de ontwikkelingskosten.
Uiteraard moet er ook een onderscheid gemaakt worden tussen volledig bebouwde, deels bebouwde en braakliggende panden: bij een volledig bebouwd pand zijn er helemaal geen ontwikkelingskosten , bij deels bebouwde panden liggen de aansluitingen allemaal al op de eigendomslijn en hoeven ze alleen nog maar naar de geplande woning geleid te worden. De kosten zijn hierdoor beduidend lager. Alleen in het geval van een braakliggend object moeten de volledige ontwikkelingskosten worden verwacht.
Ruwe richtlijnen
De kosten van vastgoedontwikkeling lopen sterk uiteen
U moet ruwweg rekenen tussen € 2, - per m² en € 10, - per m² grond. De meest voorkomende eigendommen kosten tussen de € 6.000 en € 18.000 .
Als er echter in de loop van de ontwikkeling een weg moet worden aangelegd of gemoderniseerd, kunnen er voor u als opdrachtgever extra kosten ontstaan. Afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse kunnen deze kosten heel verschillend zijn - dat kan slechts € 3, - per m² tot € 5, - per m² grond betekenen, maar in extreme gevallen zelfs tot € 50, - per m² grond .
Allereerst moet duidelijk worden gemaakt welke maatregelen er in de loop van de ontwikkeling moeten plaatsvinden:
- Afvalwateraansluiting
- Water voorraad
- elektriciteit
- Telecommunicatiesystemen (telefoon en internet)
- Gas (indien nodig)
- Ontwikkeling met een toegangsweg
De ontwikkelingskosten voor de rioolaansluiting in nieuwbouwgebieden bedragen doorgaans circa € 2.000 tot € 7.000 . In individuele gevallen kan dit echter aanzienlijk hoger zijn als de afstand tot het volgende aansluitpunt groter is (bijvoorbeeld bij een zeer groot perceel of een vrij gelegen bouwperceel).
De ontwikkelingskosten voor de watervoorziening liggen doorgaans tussen de € 2.000 en € 5.000 . Ook hier zijn in individuele gevallen vaak aanzienlijk hogere kosten nodig.
De ontwikkelingskosten voor elektriciteit in een nieuw ontwikkelingsgebied liggen voor de meeste elektriciteitsleveranciers doorgaans tussen de € 2.000 en € 3.000 . Bij panden op een navenant ongunstige locatie of in een ongunstige staat kunnen de kosten ook hier aanzienlijk oplopen.
De ontwikkelingskosten voor telefoon en internet zijn in de meeste nieuwbouwgebieden relatief laag. Voor normale aansluitingen hoef je meestal maar een paar honderd euro te rekenen. In het geval van speciale verzoeken kan dit hier echter ook aanzienlijk hoger zijn: een glasvezel internetverbinding (FTTH, Fiber-To-The-House) kan oplopen tot 15.000 euro.
In contrast, de ontwikkeling kosten voor gas zijn weer hoger in de meeste gevallen. Voorwaarde is dat er al een toevoeraansluiting in de straat is. De kosten bedragen dan tussen de € 1.500, - en € 2.500, - . Er kunnen echter afwijkingen en extra kosten zijn waarmee rekening moet worden gehouden.
Afhankelijk van de plaatselijke omstandigheden kunnen er voor de aanleg of uitbreiding van een toegangsweg zeer variabele kosten ontstaan. Doorslaggevend voor de kosten is hoeveel panden profiteren van deze toegangsweg, of andere gebouwen met zogenaamd derdengebruik (bijvoorbeeld een supermarkt, een openbare parkeerplaats) profiteren van de weg en welke extra kosten er worden gemaakt voor de aanleg van trottoirs, fietspaden en straatverlichting. Gemeenten mogen echter tot 90% van de wegenbouwkosten of tot 75% van de moderniseringskosten van wegen doorberekenen aan de vastgoedeigenaren.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
We hebben een voorheen braakliggend pand gekocht met een oppervlakte van 1.000 m² aan de rand van een nieuw ontwikkelingsgebied en willen dit ontwikkelen. Alle aanvoerlijnen liggen dicht bij de eigendomslijn.
Voor ons pand moet de bestaande toegangsweg worden uitgebreid. Aangezien wij de enige gebruikers zijn van dit deel van de toegangsweg, moeten wij de volledige kosten zelf dragen.
| Post | prijs |
|---|---|
| Kanaalaansluiting | EUR 2.900 |
| Stroomaansluiting | 2.120 EUR |
| Gasaansluiting | 1.960 EUR |
| Wateraansluiting | 2.240 EUR |
| Aansluitkosten voor telefoon, glasvezel internet (uitbreidingsgebied) | 1.670 EUR |
| Totale kosten van vastgoedontwikkeling | EUR 10.890 |
| Verlaging eigen kostenaandeel door de gemeente naar 80% | 8.712 EUR |
| Deelname aan kosten voor de toegangsweg | EUR 9.800 |
| Totale kosten | EUR 18.512 |
| Kosten per m² grond in dit geval | EUR 18,51 per m² grond, inclusief toegangsweg |
Dit kostenvoorbeeld heeft alleen betrekking op een specifiek individueel geval. Ook in andere gevallen kunnen de ontwikkelingskosten voor een pand significant verschillen.
Vraag: Waar zijn de ontwikkelingskosten van een woning van afhankelijk?
Kostencontrole-expert: er zijn een aantal dingen die u hier moet overwegen:
De grootte van het onroerend goed is slechts een van de vele prijsfactoren
- of het nu een gedeeltelijk ontwikkeld of een braakliggend pand betreft
- hoe groot het pand is
- hoe het pand is gebouwd
- welk type gebouw in welke grootte er op het terrein moet worden gebouwd
- de afstand van de eigendomslijn de respectievelijke toevoerleidingen zijn
- of er een toegangsweg (toegangsweg) moet worden aangelegd
- welk deel van de eigen kosten wordt gemaakt in de ontwikkelingskosten (gemeenten kunnen hun eigen kosten verlagen van de gebruikelijke 90% naar maximaal 70% of meer om bouwactiviteit te bevorderen)
- welk deel van de kosten van de wegenbouw moet worden betaald
- of er een gasaansluiting nodig is
- welke kwaliteit is vereist voor de internetverbinding (standaard of FTTH)
Over het algemeen zult u dus altijd moeten vertrekken vanuit het specifieke individuele geval om een betrouwbare kostenraming te krijgen. Ook de latere ontwikkelingskosten spelen een rol bij de selectie van een woning. Als een volledig ontwikkeld pand kan worden gekocht voor slechts een iets hogere meerprijs, kan het de moeite waard zijn.
Indien nodig kunnen hoge ontwikkelingskosten voor een woning een goed argument zijn om een twee-onder-een-kapwoning te bouwen.
