Onderbouwen in gebouwen is een ingewikkelde zaak: dit is altijd nodig als een direct aangrenzend gebouw hoger wordt gebouwd dan dat u het zelf wilt bouwen - of als u een hele kelder inclusief fundering volledig wilt verlagen. In ons gesprek hebben we met de kostencheckdeskundige gesproken over de te verwachten kosten in dergelijke gevallen.
Vraag: Wat kost het om een stichting op te richten?
Kostencheck expert: dat hangt natuurlijk helemaal af van de lokale omstandigheden. Daarnaast gaat het ook om de reden waarom een fundering onderbouwd moet worden en op welke lengte deze nodig is.
Wat is het doel van de onderneming?
Het doel van de onderbouwing kan enerzijds zijn om de fundering van een naburig gebouw zodanig te beveiligen dat de eigen fundering (dieper gepland) niet leidt tot enige afwikkeling van de naastliggende fundering en geen scheuren in het bestaande gebouw. Bij het bouwen in een bestaand “leegstaand perceel” of met eenvoudige uitbreidingen (bijv. Uitbreiding), kan een dergelijke behoefte snel en vrij vaak voorkomen.
Als aannemer bent u verplicht dit ook bij bestaande buren te doen - dit is al heel duidelijk geregeld in artikel 908 van het BGB. Doet u dit niet, dan bent u verplicht een vergoeding te betalen aan uw buurman.
De kosten voor een dergelijke onderbouwing van een enkele (aangrenzende) wand kunnen in de praktijk sterk variëren. Dit kan in de orde van grootte van 5.000 EUR aan extra kosten voor de vestiging liggen, maar het kan ook een veelvoud hiervan zijn. De gegeven situatie, de bestaande bodemgesteldheid en de wijze waarop de muur van het bestaande gebouw wordt onderbouwd, zijn hierbij altijd doorslaggevend.
Een taxatie door een specialist (bouwkundig ingenieur) kan erg duur zijn - taxatiekosten van enkele duizenden euro's zijn zeker te verwachten, vooral in gecompliceerde gevallen.
Verlagen van de kelder
Het verlagen van de kelder gaat gepaard met zeer hoge kosten.
Gaat het daarentegen om het volledig "verlagen" van een kelder, dan zijn in ieder geval hoge tot zeer hoge kosten te verwachten. Zelfs in het beste geval zal zo'n project voor minder dan 30.000 euro nauwelijks realiseerbaar zijn; afhankelijk van de bouwkundige situatie van de kelder en geplande renovatiewerken zijn in sommige gevallen zelfs twee keer zo hoge bedragen te verwachten.
De gegeven situatie ter plaatse, de aard van de ondergrond en de mate van gewenste verlaging zijn altijd doorslaggevend. In veel gevallen is het verkrijgen van meer kamerhoogte in de kelder de kosten van dergelijke maatregelen niet waard.
Planningsfouten door de architect
Bij zijn due diligence moet de architect de noodzaak voorzien om een aangrenzende fundering te onderbouwen. Doet hij dit niet en dit leidt tot ongeplande meerkosten die de architect niet heeft meegerekend, dan kan eventueel een verhaal op de architect worden genomen.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
In de loop van ons bouwproject ontdekken we dat het aangrenzende, reeds zeer oude buurhuis een onvoldoende diepe en slechts zeer dunne fundering heeft en dat de fundering voor onze geplande oprit al lager zou zijn dan de fundering van de buurman. We laten een gespecialiseerd bedrijf en onze architect de kosten voor een onderbouw plannen.
| Post | prijs |
|---|---|
| Kostenraming onderbouwing | 5.000 EUR |
| Bijkomende kosten om ermee te bouwen | 5.000 EUR |
De kostenraming is gebaseerd op een specifiek individueel geval. In dit geval moet er rekening mee worden gehouden dat de fundering van het naastgelegen huis ook niet voldoet aan de huidige normen. In dat geval zou de eigenaar van het naburige huis slechts een verminderd recht hebben op de vergoeding van de kosten voor de onderbouwing - ook hier bestaat de mogelijkheid om met een overeenkomst de kosten gedeeltelijk door te kunnen rekenen aan de buurman.
Vraag: Waarvan zijn de kosten voor funderingsondersteuning afhankelijk?
De kosten voor het opzetten van de stichting zijn afhankelijk van verschillende factoren.
Experts op het gebied van kostencontrole: de doorslaggevende factoren hierbij zijn altijd:
- de gegeven situatie
- het type bouwproject
- de omgevingscondities (bodemgesteldheid, bouwstabiliteit enz.)
- de omvang van de nodige maatregelen (ondersteuning van de fundering aan één kant, volledige verlaging van de kelder, enz.)
- de geplande technologie voor onderbouwing
- de kosten van de gebruikte materialen en het daarmee gepaard gaande werk
- de prijsstelling van het uitvoerende bedrijf
- de gemaakte planningskosten
