Een oud gebouw kopen en genieten van de charme van de oude muren met hun geschiedenis, dat is wat veel mensen willen. Maar wie besluit een oud gebouw te kopen, moet heel goed kijken, want oude panden kunnen voor onaangename verrassingen zorgen. Lees hier waar u op moet letten en welke kosten u bij de renovatie kunt verwachten.
Een oud gebouw kopen: de eerste stappen
Als u eenmaal een aantrekkelijk oud gebouw heeft gevonden dat te koop staat, neem dan voldoende tijd om het te bezoeken. Wat u nu over het hoofd ziet, kan later snel een gat in uw portemonnee scheuren als de bouwfinanciering niet alle kosten dekt.
Bezoek de woning meerdere keren en indien nodig ook met een bekwame adviseur, zodat er geen gebreken onopgemerkt blijven. Als u een oud pand wilt kopen, moet u bij het bezichtigen van de woning zeker op onderstaande zaken letten.
Vakwerkhuizen hebben een heel bijzondere charme. Soms staan ze echter ook onder monumentenzorg - dat kan bij renovatie voor wat problemen zorgen.
KELLER Waar moet rekening mee worden gehouden?
Begin onderaan het huis en kijk in de kelder. Afhankelijk van het gewenste gebruik moeten hier verschillende normen worden gehanteerd: Als de ruimtes in de kelder alleen als opslagruimte of werkplaats dienen, is bijvoorbeeld een lagere plafondhoogte meestal geen probleem. Als de kamers echter als woonruimte moeten fungeren, kan dit een uitsluitingscriterium zijn.
Als het gaat om de plafondhoogte, houd er dan rekening mee dat plafondisolatie in de kelder waardevolle centimeters kan stelen.
Controleer ook of de kelder vochtig is. Vooral oudere bouwmaterialen zoals zandsteen zijn vaak de oorzaak van keldervocht. Onder bepaalde omstandigheden kan de kelder worden leeggemaakt door deze van buitenaf uit te graven en te voorzien van geschikte isolatie. Een specialist moet in elk specifiek geval beoordelen of dit kansrijk is.
Gevaarlijk wordt het als het vocht leidt tot schade aan het bouwweefsel, omdat dan het hele gebouw in gevaar kan komen. Dergelijke bijzondere waardeverminderingen zijn meestal alleen met veel moeite en zeer kostenintensief te verhelpen.
Grote kelderkamers bieden extra leefruimte. Om ze ook echt te kunnen gebruiken, moeten ze meestal eerst worden geïsoleerd en afgetapt.
Deze kosten kunnen ontstaan in de kelder
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
Kelderisolatie |
Ongeveer 70 euro / vierkante meter |
|
Laat de kelder leeglopen |
Ongeveer 50-500 euro / meter |
Muren: aanraking en controle
Tenzij de kelder een reden tot bezorgdheid is, dient u de buitenmuren en dragende muren te onderzoeken. Zijn grotere scheuren zichtbaar? Als dat het geval is, is het belangrijk om de reden te achterhalen: als de vloer is gezakt, loopt het hele huis gevaar, daarom moet u een ander oud gebouw kopen. Als er alleen kleine scheurtjes te vinden zijn, kunnen deze vaak weer gevuld en gepleisterd worden.
Test ook de muren op vocht. Dit kan vaak met blote handen in huis worden gedaan. Je ontdekt vochtige plekken, een specialist kan je helpen de oorzaak te vinden en oplossingen aandragen of afraden om een oud huis te kopen omdat dat teveel problemen zou opleveren.
Deze kosten kunnen ontstaan op de muren
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
Afvoer van de wanden (bouwdroger) |
Ongeveer 100 euro / dag |
|
Afdichting (binnen) |
Ongeveer 50-500 euro / meter |
|
Reparatie van scheuren |
afhankelijk van grootte en oorzaak |
|
Stukadoors (binnenkant) |
Ongeveer 10 euro / vierkante meter |
|
Pleisterwerk (buiten) |
Ongeveer 50 euro / vierkante meter |
Dak: gaten en ongenode gasten
Bij het dak moet je ervoor zorgen dat zowel de dakbedekking als de dakopbouw grotendeels in orde zijn. Kleinere defecten kunnen worden verholpen, maar in principe moet het dak Your-Best-Home.net kunnen beschermen tegen binnendringend vocht.
Als er vochtige plekken onder het dak zijn of als er zich ongedierte op de bovenste verdieping heeft verspreid, helpt een deskundige beoordeling of het nog steeds aan te raden is om dit oude gebouw te kopen.
Ook de isolatie is essentieel: ontbreekt deze geheel op de bovenverdieping, dan moet deze door de koper geplaatst worden als de kamers daar als woonruimte gebruikt gaan worden. Dit is wat de Energiebesparingsverordening (EnEV) voorschrijft.
Dakschade is niet ongebruikelijk bij oude gebouwen. Kleine defecten kunt u in het beste geval zelf repareren, maar als het hele dak vervangen moet worden, wordt het duur.
Deze kosten kunnen ontstaan op het dak
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
sloop |
Ongeveer 100 euro / vierkante meter |
|
Dakconstructie (zadeldak) |
Ongeveer 60 euro / vierkante meter (afhankelijk van de dakvorm) |
|
isolatie |
Ongeveer 60 euro / vierkante meter |
|
Dakbedekking |
Ongeveer 50 euro / vierkante meter (afhankelijk van het dakbedekkingsmateriaal) |
Vloeren en plafonds: twee zeldzame bronnen van problemen
De vloeren en plafonds zijn meestal geen probleem als u een oud pand wilt kopen. Alleen de vloerbedekking (zoals planken of de parketvloer) moet mogelijk worden vervangen of herzien. Soms is het voldoende om het parket te reinigen, in andere gevallen is het zinvol om het parket te schuren en opnieuw te verzegelen. Als de slijtage te groot is, moet u de moeite nemen om nieuw parket te leggen.
De vloer moet mogelijk worden geïsoleerd. Dit is bijvoorbeeld het geval als er geen kelder is of als het kelderplafond niet geïsoleerd mag of kan worden. De inspanning die hierbij gemoeid is, is sterk afhankelijk van de individuele situatie.
Deze kosten kunnen betrekking hebben op vloeren en plafonds
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
De dekvloer leggen |
Ongeveer 25 euro / vierkante meter |
|
Afvoer van oude dekvloer |
Ongeveer 7,50 / vierkante meter |
|
Vloerisolatie |
afhankelijk van het individuele geval |
Ramen en deuren: de sleutel tot effectieve energiebesparing
Als ramen en deuren vervangen moeten worden, kan dit al snel een reële prijs worden. Wilt u een oud pand kopen, kijk dan ook goed naar deze onderdelen. Als de voordeur voldoet aan de vereiste veiligheids- en isolatiewaarden, is er geen reden om deze te vervangen. Voordat u zich haast om het te vervangen, moet u er rekening mee houden dat een oude deur een huis zijn "gezicht" geeft.
Je moet ook de staat van de binnendeuren controleren en of nieuwe deuren het oude huis iets van zijn charme zouden beroven.
U bent gebonden aan de EnEV voor Windows. Als ze niet over de nodige isolerende eigenschappen kunnen beschikken, bijvoorbeeld omdat ze enkel van enkel glas zijn, moeten ze worden vervangen. Koopt u een oud pand, dan heeft u daar twee jaar de tijd voor, maar u dient bij aanschaf wel rekening te houden met deze kosten.
Belangrijk: Als het pand nog niet is geïsoleerd, kunnen nieuw geplaatste ramen de situatie verergeren en het risico op schimmel in het huis aanzienlijk vergroten. Dit vormt niet alleen een gevaar voor de gezondheid, het verwijderen van schimmel is ook erg moeilijk.
Als u besluit de binnendeuren te verwisselen, moet u modellen kiezen die passen bij de stijl van het oude gebouw.
Deze kosten kunnen ontstaan bij ramen en deuren
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
voordeur |
Ongeveer 1.000-3.000 euro |
|
Binnendeur |
Ongeveer 100-1.000 euro |
|
venster |
Ongeveer 100 euro / vierkante meter (afhankelijk van vorm en beglazing) |
Isolatie: goed verpakt of weerloos geleverd?
Bij het kopen van een oud gebouw ontstaan vaak hoge vervolgkosten omdat Your-Best-Home.net niet voldoende geïsoleerd is. Een deskundige adviseur zoals een energieadviseur kan helpen om de huidige isolatiestatus van de woning te beoordelen en verstandige of absoluut noodzakelijke stappen voor de energetische renovatie aan te bevelen.
Voorzichtigheid is hierbij geboden, zeker als het oude pand onder monumentenzorg staat. In veel gevallen mag bijvoorbeeld een vakwerkgevel niet worden afgedekt met isolatie. Deze beperking leidt al snel tot aanzienlijke kosten. Het is waar dat monumentale panden niet persé aan de eisen van de EnEV hoeven te voldoen (zie artikel 24, lid 1 EnEV), maar op de lange termijn doen vastgoedeigenaren er goed aan deze huizen ook te isoleren om de stookkosten te verlagen.
Net als bij ramen geldt het volgende: de vastgoedkoper heeft vanaf de aankoopdatum twee jaar de tijd om zijn oude pand te isoleren en zo te zorgen dat het voldoet aan de eisen van de EnEV.
Mogelijke kosten voor isolatie
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
Isolatie met composietsysteem voor thermische isolatie |
Ongeveer 120-180 euro / vierkante meter |
|
Binnenisolatie |
Ongeveer 15-130 euro / vierkante meter |
Verwarming: in aanmerking komende milieubescherming
Een blik op de verwarming laat zien welke financiële kosten je moet betalen als je het oude gebouw koopt. Indien deze ouder is dan 30 jaar is de kans zeer groot dat u volgens de EnEV verplicht bent om de heater te vervangen.
Maar ook als er geen vervangingsplicht is, dient u - eventueel met behulp van tips van een deskundige - in te schatten of het plaatsen van een nieuwe kachel nog de moeite waard is. Dit komt niet in de laatste plaats omdat de Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) en het Federale Bureau voor Economie en Exportcontrole (BAFA) substantiële subsidies bieden aan alle eigenaren van onroerend goed die overstappen op een modern verwarmingssysteem, zoals deze gids onthult. Om redenen van milieubescherming wordt modernisering sterk aanbevolen.
Deze kosten kunnen gemaakt worden voor verwarming
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
nieuw verwarmingssysteem |
Ongeveer 10.000-30.000 euro (afhankelijk van type verwarming en brandstof) |
Elektriciteit: oude muren - oude kabels?
Leken kunnen de situatie met betrekking tot de elektrische installatie in oude gebouwen alleen inschatten op basis van indicaties: Zitten er nog stekker- of twist-locks in de meterkast in huis, dan is dit een zeer betrouwbare indicatie dat de leidingen net zo oud zijn = "". Het risico bestaat dan dat ze beschadigd raken en niet meer naar behoren functioneren.
Maar zelfs als er een nieuwere zekeringkast te vinden is, wil dat nog niet zeggen dat de leidingen ook bij de kast zijn vervangen. Het is daarom absoluut aan te raden om een deskundige te raadplegen die een e-check zal uitvoeren. Hij controleert de elektrische installatie en bepaalt of deze vervangen moet worden of dat deze nog veilig gebruikt kan worden.
Zorg ervoor dat u een specialist inhuurt voor de elektrische installatie.
Deze kosten zijn mogelijk voor de elektra
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
E-check door een elektricien |
Ongeveer 500 euro (afhankelijk van de leeftijd en grootte van het pand) |
|
Nieuwe elektrische installatie |
Ongeveer 75 euro / vierkante meter |
Ingebouwde probleemstoffen: verborgen gevaar
Asbest en glaswol - in een oud gebouw kunnen verschillende onaangename verrassingen op de loer liggen.
Asbest is moeilijk op te sporen, vooral voor leken. Een blik op het bouwjaar kan echter waardevolle informatie opleveren: als Your-Best-Home.net is opgericht in de jaren 70 en 80, is de kans groot dat er asbest in huis zit.
Glaswol komt vooral voor in dakisolatie. Ga - eventueel met een deskundige - na of dit materiaal in het dak is aangebracht om eventuele meerkosten in te schatten.
Deze kosten komen voort uit ingebouwde probleemstoffen
|
inspanning |
kosten |
|---|---|
|
Verwijdering van verontreinigende stoffen of |
afhankelijk van het bedrag en de bouwkundige omstandigheden |
Een oud gebouw kopen: is het het waard?
Als u een oud pand wilt kopen, loopt u altijd een bepaald risico. Dit geldt ook als de inspectie zeer gewetensvol wordt uitgevoerd en het duidelijk is wat in acht moet worden genomen.
Een deskundige moet een onafhankelijke beoordeling geven, vooral voor zeer oude eigendommen met een leeftijd van 100 jaar of ouder. De kosten hiervoor liggen meestal in het bereik van drie cijfers en kunnen u in aanzienlijk grotere bedragen besparen op onverwachte renovatiekosten.
Maar als er eenmaal een prachtig oud gebouw is gevonden, waarvan de staat geen reden tot bezorgdheid is, kan een heel oud huis een prachtig nieuw huis worden met ziel en geschiedenis.