U wilt een huis kopen, maar weet nog niet hoe u als gezin de financiering kunt regelen? We hebben een voorbeeld van hoe je veilig in je eigen huis kunt komen met aantrekkelijke subsidies van de staat en een slimme verdeling van de maandelijkse financieringen, ook bij lage of middelhoge inkomens.
“Zo'n huis blijft een droom voor ons.” Erika Metzger herinnert zich nog hoe zij en haar man Sebastian een jaar geleden de onroerendgoedpagina's van hun dagblad bestudeerden en Kassensturz deden. Ze wilden hun eigen kamers voor de twee kinderen en een tuin om in te spelen. Maar door het relatief lage eigen vermogen leek dit in eerste instantie niet haalbaar.
Financiering met een krap budget
De twee hadden 30.000 euro op hun girorekening staan voor de financiering. Er was ook een kleine woningkrediet- en spaarcontract van 25.000 euro en stond op het punt toegewezen te worden. De betreffende panden in hun omgeving kosten allemaal minstens 300.000 euro. Ze zouden volgens hun berekeningen meer dan 1.000 euro hebben moeten ophalen voor rente en aflossingen per maand. “Dat was gewoon te veel voor ons krappe maandbudget”, verklaarden de slagers.
Gebruik overheidssubsidies voor financiering
Financiering kwam pas op het terrein van de haalbaarheid toen het paar een paar weken later een artikel in de krant tegenkwam over een energiebesparende efficiëntie-woning. "De Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bevordert de eerste aankoop van huizen die heel weinig energie verbruiken met leningen tegen lage rente", leerden ze van hun LBS-adviseur. "Als je gebruik maakt van de LBS-financieringsaanbiedingen en slim de residentiële verkiezingssubsidie incorporeert, kun je ook je droom waarmaken", beloofde hij.
Erika Metzger, die met ouderschapsverlof was, was aanvankelijk sceptisch over de vraag of de financiering zou werken - ze had geen eigen inkomen. "Aangezien uw man een uitkering ontvangt van de residentiële Riester, kunt u de steun ook claimen als niet-verdiener", legde de LBS-man haar uit. Sebastian Metzger maakt 4 procent van het brutobedrag van het voorgaande jaar (minus toelage) over naar zijn Riester woningkrediet en spaarcontract. En Erika, als echtgenoot, heeft recht op alle Wohn-Riester-uitkeringen, zelfs zonder haar eigen inkomen - met een kleine betaling van slechts 5 euro per maand (d.w.z. slechts 60 euro per jaar) op basis van haar eigen leningsovereenkomst.
Voorbeeld van een financieringsplan
De volgende dag presenteerde de adviseur hen het volgende financieringsvoorbeeld: nog geen 240.000 euro inclusief alle bijkomende aankoopkosten (zoals grond, overdrachtsbelasting, notariskosten) kost een hoekwoning die voldoet aan de eisen van een KfW-efficiëntiewoning 70. 30.625 euro staat op de girale rekening, 11.100 euro is het saldo van de hypotheekovereenkomst - een totaal van 41.725 euro aan eigen vermogen. De rest moesten ze financieren.
Om het huis te financieren, tekenden de slagers twee LBS-Wohnriester-Bauspar-contracten: Sebastian de ene voor 80.000 euro, Erika de andere voor 30.000 euro. Ze bewaren beide contracten gedurende 15 jaar totdat ze worden toegekend. De Wohn-Riester verleent jaarlijks 175 euro hulp. Daarnaast is er de kinderbijslag voor de twee kinderen geboren vanaf 2010 van 300 euro per jaar elk (voor kinderen geboren vóór 2008 zou dat 185 euro per jaar zijn). Beide kinderbijslag vloeien naar de woonkrediet en het spaarcontract van de moeder en verhogen de jaarlijkse spaaruitkering tot 835 euro.
De tijd totdat het woonkrediet- en spaarcontract gereed is voor toewijzing wordt overbrugd door twee voorfinancieringen ter hoogte van het woonkrediet en het spaarbedrag. De rente op deze leningen blijft vastgesteld op 2,75 procent totdat de voorfinancieringen zijn afgelost (circa 15 jaar). Er is in eerste instantie geen terugbetaling. De ontbrekende 87.900 euro van de koopsom worden gedekt door de hypotheekrenteaftrek van 13.900 euro (uit het toegekende hypotheekcontract), de spaarbanklening van 24.000 euro en de KfW-lening van 50.000 euro. Voor de slagers geldt een maandelijks tarief van 875 euro. Dankzij de Riester-uitkering daalt deze vanaf het tweede jaar van financiering tot iets minder dan 800 euro. "Dat kunnen we gemakkelijk dragen", zijn beiden het erover eens.
Voordeel van de financiering: Latere belastingheffing
Een voordeel van deze voorbeeldfinanciering is de belasting van de woonsubsidierekening: de slagers betalen alleen belasting over afdrachten aan het spaarcontract Wohn-Riester tot een maximum van 2.100 euro per jaar. Ze sparen en aflossen van onbelaste inkomsten; de belastingdienst vraagt alleen een eerbetoon voor kredietrente en staatstoeslagen in de pensioenperiode.
Voordeel voor slagers: het belastingtarief is meestal lager op oudere leeftijd. En gezinnen krijgen in eerste instantie financiële armslag. Het LBS registreert uw spaar- en afbetalings- en aflossingsvergoedingen op de woonsubsidierekening. Na pensionering, uiterlijk vanaf 68 jaar, is het geboekte bedrag inclusief een bepaald rentetarief belastbaar.
Goed om te weten: De slagers kunnen beslissen of ze de belastingschuld in één klap vereffenen of spreiden over de uitbetalingsfase. In het eerste geval is er een korting van 30 procent - de belastingdienst gebruikt slechts 70 procent van het bedrag voor belasting.
