In appartementsgebouwen lopen zinvolle renovatiemaatregelen vaak vertraging op. Er moet rekening worden gehouden met veel verschillende belangen. Met initiatief en een goed plan is de woongemeenschap vaak te winnen voor een verbouwing. Dit is hoe het werkt.
Het renoveren van een flatgebouw is vaak een uitdaging. Eigenaren willen de waarde van hun eigendom behouden, maar stellen noodzakelijke maatregelen vaak uit. Dat blijkt uit een onderzoek van de vereniging "Wohnen im Immobilien eV" (WIE) onder meer dan 2000 huiseigenaren. In ongeveer 40 procent van de condominiumcomplexen zijn er al kleine of grote renovatieopstoppingen.
Renovatie verlaagt de energiekosten
Het is niet alleen het waardebehoud van het onroerend goed dat pleit voor renovatie. De investering wordt vaak beloond met aanzienlijk lagere energiekosten. Zo ziet de overgrote meerderheid van de ondervraagde appartementseigenaren het: bijna 86 procent is voor renovatiemaatregelen. Dus waarom is het voor verenigingen van eigenaren zo moeilijk om te renoveren? "Het is niet vanwege het gebrek aan geld", legt Sabine Feuersänger, spreker bij WIE, uit. “De uitdaging bij verenigingen van huiseigenaren is eerder dat verschillende eigenaren vaak heel verschillende belangen nastreven.” Het jonge gezin plant voor de lange termijn, voor senioren moet de investering snel terugverdiend worden, en investeerders waarderen een hoog rendement. Maar alles wat het gemeenschappelijk bezit betreft, vereist een meerderheidsbesluit van alle eigenaren.Het gaat niet alleen om verwarming, trappenhuizen of gevels. Zelfs wie oude ramen in een flatgebouw wil vervangen, kan niet zomaar aan de slag. Omdat ramen ook deel uitmaken van gemeenschappelijk bezit. "De vernieuwing van ramen is niet een puur structurele of technische kwestie, maar een juridische en organisatorische kwestie van stemmen, dat wil zeggen van de meerderheid", legt Feuersänger uit.
Renovatie stelt eigendommen veilig
Persoonlijk commitment is vereist om een remediërende maatregel van de grond te krijgen. 'Wacht niet tot de administratie naar je toe komt. Neem zelf het initiatief, doe onderzoek en start constructieve discussies. Jij bent de eigenaar en het gaat om de toekomst van je huis en je investering ”, zegt Feuersänger. Een verbouwing begint altijd met een inventarisatie: hoe is de staat van de woning? Wat kan er worden verbeterd? Een energieadviseur kan laten zien hoe individuele maatregelen kunnen worden afgeschreven. Wanneer op een aandeelhoudersvergadering een meerderheidsbesluit wordt genomen om te investeren in een renovatie, is de grootste hindernis genomen. Het project kan vervolgens systematisch worden uitgevoerd met een renovatieschema.De nieuwe "Modernization Etiquette" van de vereniging "Wohnen im Immobilien eV" bevat nuttige informatie. Dankzij financiering van het federale ministerie van Justitie en Consumentenbescherming kunnen geïnteresseerden de brochure gratis downloaden als pdf: www.wohnen-im-eigentum.de.
Renovatieschema voor het appartementengebouw
Met een strategie slagen bouwmaatregelen in wooncomplexen. De huisgemeenschap neemt belangrijke beslissingen op verschillende eigenarenvergaderingen. Een bouwcommissie bestaande uit betrokken eigenaren is betrokken bij de uitvoeringsfasen.
- Fase: Ideeënfase. Initiatief, eerste inventarisatie, behoefteanalyse, energieadvies. -> Voorbereidingsbesluit (1e ETV): Beslissing over wat gepland wordt in welke stappen met welke experts en tegen welke kosten.
- Fase: conceptfase. Opstellen van energie- en expertrapporten, ontwikkeling van het renovatieconcept: noodzakelijk, bruikbaar en alternatieven. -> Planningsbesluit (2e ETV): Beslissing welk concept uitgewerkt moet worden met welke doelen tot welk totaal kostenbedrag en met welk financieringsconcept.
- Fase: planningsfase. Actie-, kosten- en financieringsplanning. -> Herontwikkelingsbesluit (3e ETV): Besluit welke maatregelen hoe, door welke bedrijven en tegen welke kosten worden uitgevoerd. Besluit over kostentoewijzing en financiering.
- Fase: uitvoeringsfase. Totstandkoming van contracten, bouwbegeleiding, acceptatie, betaling en boekhouding. -> Slotgesprek (4e ETV): Renovatie afronden en eventueel garantie aanvragen.
Deskundig advies: hoe u de juiste beslissing neemt door eigenaren
Sabine Feuersänger, Wohnen-im -besitz eV: “Het is belangrijk dat de vergadering van de eigenaren quoraat is. Tenzij anders bepaald in de verklaring van splitsing, moeten de aanwezigen meer dan 50 procent van de aandelen van de mede-eigenaar bezitten. Anders wordt elke resolutie betwistbaar. Als je niet kunt verschijnen, kun je je stem overdragen. ”
Overigens moderniseren: “ Als er iets aan het huis moet worden vernieuwd, kan de gemeenschap van eigenaren ook beslissen over modernisering van reparaties. Voorbeeld: defecte ramen met enkel glas moeten worden vervangen voor een hogere kwaliteit. Mits de maatregel economisch is, is een gewone meerderheid voldoende. Dat is meer dan de helft van de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen. ”
Investeren in het huis:“Als iets gemoderniseerd moet worden zonder dat het gerepareerd moet worden, is een dubbele gekwalificeerde meerderheid nodig. Dat is 75 procent van alle eigenaren en meer dan 50 procent van de mede-eigenaar aandelen. Bijvoorbeeld als er een fotovoltaïsch systeem op het dak moet worden geïnstalleerd. Bij structurele veranderingen die geen moderniserend karakter hebben, moeten alle betrokken eigenaren het eens zijn, bijvoorbeeld met balkonbeglazing die de uitstraling van de woning verandert. Ondanks het vetorecht is er een uitweg. Een beslissing kan worden genomen met een gewone meerderheid. Tegenstanders hebben vervolgens een maand de tijd om deze beslissing voor de rechtbank aan te vechten. Of ze buigen voor de wil van de meerderheid. "
Sabine Feuersänger van Wohnen-im-Immobilien eV