Verontreinigde grond in de grond kan een dure verrassing zijn. Hoe ga je om met vervuilde terreinen op de bouwplaats? Hoe weet u zelfs dat ze bestaan en wie betaalt om ze te verwijderen? Zijn de verkoper of de dader verantwoordelijk? Wij geven antwoord op deze vragen.
Wat zijn vervuilde locaties?
Verontreinigde locaties zijn erfenissen die het moeilijk of onmogelijk maken om een pand te bouwen, of stoffen die de menselijke gezondheid in gevaar kunnen brengen, zoals chemicaliën in het grondwater. Zo kan de wet voorschrijven dat de vloer vooraf wordt vervangen op panden waarop afval is verwerkt, opgeslagen of gestort of gewerkt met milieugevaarlijke stoffen, zoals bij benzinestations, schoonmaakbedrijven of grindgroeven. Het vervangen van de vloer kost veel geld.
Dus onze tip: verduidelijk de aard van de vloer voordat u koopt. Als het pand eenmaal commercieel is gebruikt, dient u te vragen of er een bodemonderzoek is om vervuilde locaties uit te sluiten.
Opmerkingen over vervuilde locaties
Verwijzingen naar besmette locaties kunnen bijvoorbeeld straatnamen zijn, oude veldnamen die op oude kaarten voorkomen of de volkstaal. Namen als “bij de oude steenfabriek” of “aan de schacht” geven aan dat er eerder industrieel gebruik was. Mogelijk bevinden zich hier nog vervuilde plekken in de bodem.
Directory voor vervuilde sites
Controleer dan in het kadaster of gemengd gebruik, namelijk residentieel en commercieel, is toegestaan. Vraag het aan de buren en neem een kijkje in de vervuilde terreinenlijst van de stad of gemeente. Als daar niets wordt geregistreerd, betekent dit niet dat er geen vervuilde locaties zijn. Laat echter alleen een bodemonderzoek uitvoeren als u concrete aanwijzingen heeft van verontreinigde locaties. De kosten voor een bodemtaxatie van het onroerend goed waarop een eengezinswoning gebouwd gaat worden, liggen tussen de 1.000 en 1.500 euro.
Met uw eigen vermogen zet u uw pensioenvoorziening op een stevig fundament.
Bommen als besmette locaties
Luchtbommen uit de Tweede Wereldoorlog worden niet als verontreinigde locaties beschouwd, maar vormen een steeds terugkerende belasting van het onroerend goed. In sommige delen van Duitsland moeten zelfs gevarenanalyses worden uitgevoerd voordat de bouwwerkzaamheden beginnen. Eigenaren kunnen een munitieverzoek indienen bij de verantwoordelijke autoriteiten. Meestal moet de eigenaar de kosten van dit risicoonderzoek dragen. Hiervoor gelden in de afzonderlijke deelstaten verschillende regels. De federale of deelstaatregeringen dragen de kosten van het verwijderen van de bommen.
Wie is verantwoordelijk voor verontreinigde locaties?
Volgens de federale wet op de bodembescherming van 1999 zijn zowel de vervuiler als de eigenaar en verkoper van het onroerend goed - als hij op de hoogte was van de vervuilde sites en deze na 1999 verkocht - verplicht om vervuilde eigendommen te renoveren. Maar de boosdoener is meestal niet te vinden. Daarom verplichten de autoriteiten de eigenaren meestal. Regresvorderingen op de verkoper zijn vaak niet afdwingbaar. De kosten kunnen alleen aan hem worden doorberekend als hij u bij de aankoop op frauduleuze wijze heeft bedrogen. Het federale constitutionele hof oordeelde dat het onbeperkte gebruik van de eigenaar van het onroerend goed in bepaalde gevallen een schending van het fundamentele eigendomsrecht vormt. De verhuurder is alleen aansprakelijk indien de renovatie redelijk is (1 BvR 242/91 en 1 BvR 315/99).
Sluit het risico van vervuilde terreinen uit in het koopcontract
De verkoper is verplicht om waarheidsgetrouwe informatie te verstrekken. Als hij onjuiste informatie geeft, stelt hij zichzelf aansprakelijk voor schade. Laat u er in het verkoopcontract uitdrukkelijk van verzekeren dat er geen vervuilde terreinen op het terrein sluimeren. U kunt ook een verlenging van de wettelijke verjaringstermijn aanvragen van één naar vijf jaar. Als de verkoper weigert dergelijke clausules op te nemen, is voorzichtigheid geboden.
