Vastgoedpanden spelen een belangrijke rol bij het aangaan van leningen zoals een bouwlening en komen dus steeds weer terug bij de aankoop van vastgoed. Maar slechts weinigen weten wat het precies is en wat de grondheffing precies onderscheidt van een hypotheek. We bieden antwoorden op de belangrijkste vragen, van grondheffingen en hun verschillende vormen tot onderwerping tot marktafscherming.
Onder pandrecht vallen onder meer hypotheek, grondlasten en pensioenschuld. In het dagelijks leven is het echter vooral de grondheffing die als verzamelnaam de overhand heeft gekregen, zodat hypotheken en pensioenschulden slechts ondergeschikte rollen spelen. De achtergrond van pandrechten op onroerend goed is het veiligstellen van vorderingen zoals leningen. Hypotheekrechten worden ook wel echte exploitatierechten genoemd, omdat ze meestal een recht zijn op een stuk grond of eigendom. Als de lener de lening niet kan terugbetalen of volledig insolvent is, krijgt de bank het geld terug via een executieveiling. Dergelijke onderwerping aan afscherming werd van tevoren vastgelegd in het koopcontract voor Your-Best-Home.net.
Wat is een grondheffing?
Het grondgeld is een van de grondlasten en wordt in het Duitse Burgerlijk Wetboek als volgt gedefinieerd: "Een eigendom kan op een zodanige manier worden bezwaard dat een bepaald bedrag uit het onroerend goed moet worden betaald aan de persoon in wiens voordeel de last is gemaakt." (§ 1191) ) Per definitie biedt de grondheffing een bank zekerheid door de betaling van een geldsom te verzekeren via een recht op een eigendom. Er hoeft echter geen aanspraak te zijn om zeker te zijn (bijvoorbeeld een bouwlening), zoals bij een hypotheek het geval is. Het bedrag van de grondrechten komt meestal overeen met het bedrag van de lening. Terwijl de leenschuld in de loop van de tijd afneemt als gevolg van de aflossing, blijft het grondgeld gelijk aan het ingevoerde bedrag. Zelfs als de schuld volledig is afbetaald,de landheffing hoeft niet te worden geschrapt. In plaats daarvan kan het grondgeld nog steeds in het kadaster staan, zelfs nadat de lening is afgelost, en kan het in de toekomst weer worden gebruikt als lening. Een bijzondere variant is het grondgeld zonder brief.
Hoe treedt een landheffing in werking?
Het grondgeld dient altijd snel besteld te worden na het sluiten van het koopcontract, omdat de geldverstrekker de lening meestal pas betaalt als het grondgeld al in het kadaster staat. Dus eerst moeten de bank en de eigenaar van het onroerend goed het eens worden over de vaststelling van de grondheffing. Hiervoor is het "bestelformulier grondrechten" van de financierende kredietinstelling vereist, die moet worden overlegd aan de notaris. Alleen dan kan de datum voor de certificering worden afgesproken. De notariële verklaring wordt vervolgens door de notaris bij de aanvraag voor inschrijving in het kadaster ingediend bij het kadaster. Aan het einde ontvangt de geldverstrekker een kopie van dit document van de notaris en het actuele uittreksel van het kadaster.
De kosten voor het vaststellen van het grondgeld zijn afhankelijk van factoren zoals het grondgeld, vergoedingen en kosten van certificering en notarisering. Bedragen van een paar honderd euro tot meer dan duizend euro zijn niet ongewoon.
Mogelijkheden om landkosten te bestellen
Bij het bestellen van een grondheffing moet onderscheid worden gemaakt tussen twee verschillende mogelijkheden: de boek- of briefgrondheffing. Welke van de twee vormen uiteindelijk wordt gekozen, hangt meestal af van de schuldeiser of de bank.
- Boek land
lading Zoals de naam al doet vermoeden, is het boek Grundschuld in deel III van het kadaster ingeschreven en vereist de toestemming van de eigenaar. De inschrijving moet worden gedaan door een notaris. Het voordeel van deze invoer is dat de informatie transparant is opgeslagen in het kadaster voor alle betrokken partijen en dus niet verloren kan gaan. Het is ook veel gemakkelijker om te zien wie de echte eigenaar is. - Letterhypotheek
Bij de letterhypotheek wordt er een aantekening gemaakt in het kadaster, maar krijgt de geldverstrekker ook een zogenaamde hypotheeknota. Alle informatie over het onroerend goed, het bedrag, de schuldeisers, de rente en de bijkomende kosten worden hierin vermeld. Bij overdracht van de hypotheekbrief aan een andere schuldeiser hoeft echter geen inschrijving in het kadaster plaats te vinden, zodat het opmaken van een opdrachtovereenkomst en overhandiging van de brief volstaat. In het geval van een hypotheekbrief heeft alleen de persoon die eigenaar is van de brief en deze kan overleggen het recht om te claimen.
Een boekhypotheek is transparanter dan een briefhypotheek: de eigendomsstructuur kan gemakkelijker worden opgehelderd.
Vormen van landheffing
Er zijn verschillende soorten grondrechten, afhankelijk van de respectieve vordering en de schuldeiser.
- Beveiliging landheffing
De beveiliging landheffing is het meest voorkomende geval van landbelasting. Een lening van de bank is meestal verzekerd. - Geïsoleerde landheffing
Met de geïsoleerde landheffing is geen claim verzekerd, maar kan hiervoor indien nodig worden gebruikt. - Individuele / totale
grondbelasting Er is zowel een enkele grondheffing als een totale grondbelasting, aangezien de grondbelasting op een of meer eigendommen kan worden geregistreerd. Een hoger geleend bedrag kan worden verkregen door de grondrechten te verdelen over meerdere eigendommen. De objecten hoeven niet van dezelfde persoon te zijn, zodat ook familieleden of vrienden bij elkaar kunnen komen. Maar let op: iedereen is hoofdelijk aansprakelijk. Dit betekent dat de bank in geval van nood kan kiezen welk onroerend goed moet worden uitgebannen om eventuele schulden te kunnen betalen. - Grondheffing derden / grondheffing eigenaar
Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen grondbelasting derden en grondbelasting eigenaar. In het normale rechtsgeval, de buitenlandse grondheffing, wordt een derde als schuldeiser ingeschreven in het kadaster. Af en toe is er echter ook de grondheffing van de eigenaar, waarbij de eigenaar van het onroerend goed als schuldeiser wordt geregistreerd. Het gaat meestal om het verkrijgen van een bepaalde rang in het kadaster, zodat het grondrecht van de eigenaar strikt genomen ook een geïsoleerd landrecht is. Er ontstaat ook een grondheffing als de bank de grondrechten aan de eigenaar toewijst nadat deze volledig is terugbetaald.
Wat is het verschil tussen grondlasten en hypotheek?
Zowel de hypotheek als het grondrecht moeten via een notaris in het kadaster worden ingeschreven. In tegenstelling tot een hypotheek heeft u echter niet per se een claim nodig bij het bestellen van een grondheffing. Een grondheffing dient om een persoonlijke schuld veilig te stellen en wordt meestal gebruikt als een grondheffing. Maar in zijn bestaan is het onafhankelijk van persoonlijke eisen. De hypotheek daarentegen is altijd gekoppeld aan een bepaalde lening en is ook gebaseerd op de hoogte ervan. In tegenstelling tot het grondrecht daalt en vervalt de waarde van de hypotheek zodra de lening volledig is afgelost.
Op het eerste gezicht lijkt de hypotheek voordeliger, maar dat is op de lange termijn niet waar. De grondheffing is veel flexibeler. Dit kan bijvoorbeeld bij verkoop worden overgedragen aan de nieuwe vastgoedeigenaar. En het grondgeld kan meerdere keren worden gebruikt voor een nieuwe lening. Dit scheelt vooral bijkomende kosten zoals notariskosten of de kosten voor inschrijving in het kadaster.
De hiërarchie van een landbelasting
Het is goed mogelijk dat er meerdere grondrechten van verschillende crediteuren in het kadaster staan. Als de lener op een bepaald moment zijn termijnen niet kan betalen, bepaalt de datum van de invoer van grondrechten (§ 879 BGB) welke schuldeiser het eerst wordt vergoed. Het kan ook gebeuren dat er niet genoeg geld wordt opgehaald op een executieveiling en een lager geplaatste schuldeiser geen geld ontvangt.
Hoe hoog is de landbelasting?
Het grondgeld wordt bij het kadaster ingeschreven in het kadaster en bedraagt circa 12 tot 20 procent. Dit wijkt enorm af van de leenrente, die beduidend lager is. Het grondgeld hoeft echter niet bovenop de afbetalingen en rente te worden betaald. Het is alleen een onderpand voor banken, zodat de grondrechten het totale bedrag verhogen dat de bank kan claimen bij een executie. Het rentepercentage geldt in de regel voor een periode van vijf tot tien jaar, waarna het opnieuw wordt overeengekomen.