De woningfinanciering moet stevig worden berekend. Het is daarom van belang om vooraf duidelijk te maken hoeveel eigen vermogen je kunt inzetten, welke extra kosten er gemaakt worden en hoe hoog je maandelijkse last kan zijn. Met betrouwbare tarieven en lage rentetarieven wordt het woningkrediet en het spaarcontract een hoeksteen van uw vastgoedfinanciering.
De woningfinanciering moet zorgvuldig worden gepland om later geen geldproblemen te hebben. Uw woonkrediet en spaarcontract spelen een doorslaggevende rol: u geniet gedurende de gehele looptijd van de lening rentebescherming en u kunt rekenen met vaste termijnen en bovendien maken de gunstige rentecondities uw belegging gemakkelijker. Naast het woningkrediet- en spaarcontract, dat doorgaans 20 tot 30 procent van de kosten dekt, is meestal ongeveer 20 tot 30 procent eigen vermogen nodig. De overige 50 tot 60 procent kan worden afgelost met een hypotheek.
Hoeveel mag mijn huis kosten?
Bij het begin van de woningfinanciering moet uw financiële speelruimte worden berekend. In eerste instantie maakt het niet uit of de bouwvakkers jong zijn of vanaf 50 jaar een woonkrediet willen afsluiten. Gebruik je inkomen om te bepalen hoeveel euro je maandelijks kunt inzamelen voor de afbetaling van de financiering. Schrijf dus regelmatige inkomensbetalingen op en bereken vervolgens maandelijkse uitgaven zoals kosten van levensonderhoud, bijkomende huisvestingskosten, verzekeringen, radio en televisie en nog veel meer. De vergelijking van de bedragen moet resulteren in een vrij besteedbaar inkomen, waaruit het maandtarief wordt berekend. De hoogte van de maandhuur op dit punt kan als oriëntatie dienen.
Tip : De hypotheekrente mag niet hoger zijn dan 40 procent van het beschikbare netto inkomen. Daarnaast mag u niet vergeten de incidentele aankoopkosten voor de woningaankoop mee te nemen in de kostenplanning.
De volgende tabel geeft een globaal overzicht van hoe hoog de maandelijkse kosten zullen zijn - afhankelijk van de totale kosten van het kopen van een woning en het beschikbare eigen vermogen. Belangrijk: in individuele gevallen is altijd een individuele berekening van de vastgoedfinanciering vereist.
|
Dit is hoe het werkt met financiering |
|||
|
Vastgoedprijs |
200.000 euro |
300.000 euro |
400.000 euro |
|
financiering | |||
|
30% eigen vermogen |
60.000 euro |
90.000 euro |
120.000 euro |
|
inclusief woningkrediet besparingen van |
40.000 euro |
60.000 euro |
80.000 euro |
|
30% besparing op woningkredieten |
60.000 euro |
90.000 euro |
120.000 euro |
|
40% annuïtaire lening |
80.000 euro |
120.000 euro |
160.000 euro |
|
Rente en aflossing per maand | |||
|
Bauspar-lening (maandelijkse aflossingstermijn |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
Lijfrentekrediet (aflossing 4% per jaar, rente 2% vast voor 10 jaar) |
400 euro |
600 euro |
800 euro |
|
totale maandelijkse belasting |
800 euro |
1200 euro |
1600 euro |
Bepaal gelijkheid
Hoeveel het onroerend goed mag kosten, hangt ook af van het bedrag aan eigen vermogen. 30 procent van uw eigen vermogen is een goede financiële basis. "Maar het kan ook met minder moeite", geeft Gerhard Zieris, financieringsdeskundige van LBS, toe. Degenen die willen bouwen of kopen in begeerde regio's zoals München of Hamburg, kunnen vaak nauwelijks 30 procent eigen vermogen ophalen. "In individuele gevallen kan een woning ook voor 75 of 80 procent extern worden gefinancierd", zegt Zieris. Dit veronderstelt uiteraard dat de lener de maandelijkse termijnen op lange termijn kan betalen. Aan welke andere voorwaarden moet worden voldaan, leest u in ons artikel Lenen.
Om een inschatting te kunnen maken hoeveel geld er regelmatig beschikbaar is voor een lening, is het handig om een huishoudboekje een paar maanden bij te houden. “Gebruik echter zoveel mogelijk eigen vermogen. Uw spaargeld thuis is daar zeker een van. U mag uw levensverzekering niet aanraken. Als je de volledige aankoop- of bouwkosten inclusief bijkomende kosten hebt berekend, zijn meestal twee tot drie nettolonen voldoende als reserve. ”Ook aandelen en effecten kunnen als eigen vermogen meetellen. Zodra de aankoop concreet wordt, verkoopt u deze items en investeert u het geld veilig.
Kortom, u moet ongeveer 30 procent aan eigen vermogen sparen.
LBS-hypotheekopties
- Nog geen
woonkrediet en spaarcontract Vindt u ineens uw droomhuis, maar heeft u nog niet de minimale spaarperiode van uw woonkrediet en spaarcontract bereikt of wilt u in de toekomst een woonkrediet en spaarcontract afsluiten, dan kan LBS voorfinanciering de oplossing zijn. U krijgt een voorfinancieringslening van LBS ter hoogte van uw woonkrediet en spaarbedrag. Terwijl u blijft sparen op uw woonkrediet en spaarcontract, betaalt u alleen de rente over uw voorfinancieringslening. Als uw woonkrediet en spaarcontract wordt toegewezen, gebruikt u deze ter vervanging van de lening. - Woningspaarcontract al gespaard
U heeft het spaardoel en de minimumtijd al bereikt, maar u heeft nog geen woonkrediet en spaarcontract toegewezen gekregen omdat de rating nog niet is behaald? Dan kan overbruggingsfinanciering u helpen. Terwijl de overbruggingslening loopt, betaalt u alleen de rente over de lening. Pas als uw woonkrediet en spaarcontract is toegewezen, lost u deze af met uw woonkrediet en spaarbedrag.
Voordelen van de lening van de LBS-hypotheekverstrekker
Door uw woonkrediet en spaarcontract te sparen, krijgt u recht op een goedkope woonkrediet. De volgende voordelen vloeien voort uit de LBS-lening.
- Lage leenrente over de gehele looptijd: Zelfs in een lage rentefase ligt de leenrente van de hypotheekbank regelmatig onder de hypotheekvoorwaarden.
- Vaste rentetarieven: Bij de ondertekening van het LBS-woningkrediet- en spaarcontract wordt een vast maandelijks rente- en aflossingspercentage afgesproken.
- Snelle aflossing: de lening wordt meestal na ongeveer tien jaar afgelost. Als u sneller schuldenvrij wilt zijn, kunt u op elk moment speciale aflossingstermijnen doen.
- Maandelijkse termijnen die gelijk blijven (geen vaste rente)
- Geen rentetoeslag (t.o.v. tweede hypotheek of bij kleinere leningen)
- De bescherming in het kadaster is ondergeschikt
Hypothecaire lening
De overige kosten van uw bouw- of aankoopproject kunt u financieren met een hypothecaire lening van de Sparkasse. Hierbij maakt u de keuze voor de rentevastperiode - meestal vijf, tien of 15 jaar - afhankelijk van het actuele rentepeil.
- Wat is een hypotheek?
Net als de grondlasten is een hypotheek een van de grondlasten. Op deze manier stelt de bank rechten op een onroerend goed veilig en krijgt de lener in ruil daarvoor een lening. Als de lener insolvent is, kan de bank de woning uitsluiten en daarmee uw vorderingen vereffenen. De hoogte van een hypotheek hangt vooral af van de waarde van het onroerend goed. Na zorgvuldige bestudering van de uittreksels van het kadaster, plannen en koopovereenkomsten wordt de hypotheekwaarde van het onroerend goed berekend.
Laat u adviseren door een deskundige. Er zijn veel manieren om een huis te financieren.
- Lijfrentekrediet
Omdat de hypothecaire lening meestal een zeer groot bedrag is, is de procedure van de annuïtaire lening uitgevonden: de debiteur betaalt elke maand een vast bedrag - de annuïtaire rente, die niet alleen de rente betaalt, maar ook een deel van de lening terugbetaalt. In de volgende termijn heeft de rente alleen betrekking op de resterende schuld, met als positief effect dat het aflossingsdeel van het genoemde bedrag toeneemt. Uw lasten blijven gelijk, de rente / aflossingsverhouding verschuift in uw voordeel.
En jaar na jaar - zolang u de rente maar hebt bepaald. Met een aflossing van één procent duurt het ruim 35 jaar om de lening terug te betalen - geen probleem voor een 30-jarige. Wil je sneller van de schuld af, dan ga je akkoord met een hogere aflossing, bijvoorbeeld drie procent. Dan is de lening na bijna 20 jaar afgewikkeld. In tijden van lage rente dient u de rente zo lang mogelijk vast te zetten, in tijden van hoge rente eerder kort. Meestal kies je voor vijf of tien jaar. Wie de rente voor 15 jaar (of zelfs 20 of 30) vaststelt, kan na tien jaar alsnog overschakelen naar gunstiger voorwaarden, mits ze dat zes maanden van tevoren aankondigen. - Overlijdensrisicoverzekering
Om de hypotheeklening veilig te stellen, is het raadzaam een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. In tegenstelling tot kapitaalverzekeringen bestaat deze alleen ter dekking van overlijden. Bij overlijden wordt het overeengekomen verzekerde bedrag uitgekeerd. Hooguit kan het geleende bedrag volledig worden afgelost en zijn de nabestaanden schuldenvrij. De premies voor overlijdensrisicoverzekeringen zijn relatief laag, maar leeftijdsafhankelijk. Voor het verkrijgen van een hypotheek is een overlijdensrisicoverzekering met een aflopend verzekerd bedrag voldoende om het resterende openstaande bedrag te dekken. De premies moeten worden vergeleken op basis van de huidige waarden van alle bijdragen, lage initiële bijdragen kunnen misleidend zijn.
Eigen bijdrage woningbouw
Bespaar door eigen bijdrage: Wie zelf veel kan, ontlast het bouwbudget met vijf tot vijftien procent. Er is bijvoorbeeld een zogenaamde spierhypotheek, waarin banken erkennen dat u als onderdeel van uw eigen vermogen heeft bijgedragen aan de bouw van een huis en daarmee betere kredietvoorwaarden biedt. Banken erkennen in de regel tussen de tien en vijftien procent van de totale bouwkosten als eigen bijdrage.
Overschat uzelf echter niet als u uw eigen huis wilt bouwen. Omdat niet alle ambachten geschikt zijn voor hobby-doe-het-zelvers. Ook schilder- en behangen en tegels leggen moeten onervaren bouwvakkers kunnen beheersen. Ook vakmensen met veel tijd mogen deelnemen aan de ruwbouw of stukadoorswerk. Wat u echter zeker aan specialisten moet overlaten, is de elektrische en sanitaire installatie.
Wie zelf wat werk kan doen, heeft de mogelijkheid om het bouwbudget tot 15 procent te verlichten.
Welke beurzen kan ik ontvangen?
Vanuit de staat - maar ook vanuit andere instellingen - zijn er verschillende financieringsmogelijkheden voor het bouwen of kopen van een eigen woning:
- Residentieel Riester
Bij een Residentieel Riester-contract wordt een deel van het inkomen in het contract gestort. De staat betaalt subsidies. Bovendien kan het gestorte geld als bijzondere uitgave van de belasting worden afgetrokken. Het gestorte geld moet in ieder geval worden gebruikt voor een onroerend goed, bijvoorbeeld door het te storten in een leningsovereenkomst voor een hypotheekverstrekker. - Woningpromotie
Met de Woningpromotiewet helpen bepaalde federale staten gezinnen met een laag inkomen om hun droom van een eigen huis te verwezenlijken. Maar ook hier moet voor een eigen vermogen van ongeveer 15 à 25 procent worden gezorgd. Af en toe worden bijdragen in natura, zoals bouwmaterialen die u zelf heeft meegebracht, ook geaccepteerd. - Leningen KfW
De KfW Bank verstrekt leningen tegen een lage rente voor het bouwen of kopen van een huis, mits het uw eigen woning is. Maar ook bij een verbouwing of renovatie kan financiering worden meegenomen.
Huissubsidies van de federale staten en gemeenten Er zijn ook betaalbare leningen en subsidies voor het bouwen of kopen van een huis op federaal niveau. Lees meer bij uw respectievelijke Landesbank. De financieringsaanvraag wordt meestal ingediend bij het stadsdeelkantoor of de stadsdelen.- Kerk
De kerk kent land af en toe erfelijke bouwrechten toe. Een gezin kan dus op het terrein bouwen zonder het te hoeven kopen. - Werkgeversleningen
Bij sommige bedrijven is het mogelijk om een werkgeverslening te krijgen. Deze zijn goedkoper dan een gewone vastgoedlening van de bank.
Belangrijke voorwaarden voor financiering
Bij de financiering van uw woning zult u vaak de volgende voorwaarden tegenkomen. Voordat u wordt geconfronteerd met het ondertekenen van de leningsovereenkomsten, moet u weten wat ze betekenen.
- Annuïteitenleningen : De meeste hypotheekleningen zijn tegenwoordig annuïtaire leningen. Dat betekent: het tarief blijft gelijk tot het einde van de rentevastperiode; de rentecomponent blijft in de loop van de tijd afnemen doordat de aflossingen de schuld verlagen. Hiervoor neemt het aflossingsgedeelte toe. Uw adviseur geeft u bij de contractdocumenten een aflossingsplan - voor een beter overzicht.
- Vervolgfinanciering : Na afloop van de rentevastperiode kunt u een vervolglening met een lage rente afsluiten. Voor vervolgfinanciering kan het de moeite waard zijn om nu een LBS woonkrediet en spaarcontract af te sluiten. Als deze aan het einde van de rentevastperiode klaar is voor toewijzing, vervangt het de bouwlening - u profiteert van gunstige leentarieven.
- Kredietverlening : De uitleenwaarde geeft aan tot welk bedrag de bank bereid is de woning als equivalent van de lening te erkennen. De loan-to-value-ratio geeft aan tot welk percentage de woning is gefinancierd met vreemd vermogen in verhouding tot de marktwaarde. Op de factuur staan ook bijkomende aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten.
- Effectieve en nominale rentevoet : De effectieve rentevoet geeft ook andere kredietkosten weer, bijvoorbeeld verwerkingskosten of provisies, en helpt u rentetarieven van verschillende aanbieders te vergelijken. De nominale rente is cruciaal voor de berekening van de maandelijkse rente.
- Financieringsbevestiging : Na zorgvuldige controle van uw financiën kan uw bank u desgewenst een financieringsbevestiging geven, die u bij uw bezoek aan de woning aan de verkoper kunt overhandigen. Zo ziet hij of zij direct dat u de deal kunt sluiten.
- Niet-acceptatievergoeding : Voor bouwers geldt het volgende: Indien zij geen gebruik maken van de contractueel overeengekomen lening, hebben banken het recht om een niet-acceptatiecompensatie te eisen. Sommige kredietinstellingen geven hun klanten vrijstelling als ze slechts vijf tot tien procent van het geleende bedrag kwijtschelden.
- Riester-subsidie : Bouwers en kopers gebruiken de Riestersubsidie als ze hun huis hebben verworven na 01.01.2008 (de deadline is de voltooiing of eigendomsoverdracht) - ongeacht of u het gebruikt voor besparingen of terugbetaling.
- Speciale aflossing : het is goed als u de bonusbetaling van de baas of een erfenis gebruikt voor schuldverlichting - en rente spaart. U kunt uw hypotheeklening op elk moment terugbetalen. Bij veel spaarbanken kunt u drie tot vijf procent van het geleende bedrag per jaar terugbetalen zonder boete voor vooruitbetaling.
- Aflossingsbedrag : U spreekt het aflossingsbedrag voor uw hypotheeklening af volgens uw financiële mogelijkheden. Hoe hoger de aflossing, hoe sneller u schuldenvrij bent. Laat uw spaarbank of LBS-adviseur uitzoeken welk aflossingsbedrag voor u het beste is.
- Boete voor vervroegde aflossing : Als u een lening met een vaste rente vervroegd terugbetaalt, zullen kredietinstellingen een vergoeding voor het renteverlies instellen. Bij een rentevaste periode langer dan tien jaar kunt u de lening na tien jaar opzeggen met een opzegtermijn van zes maanden.
- Rentevastperiode : Door voor uw hypotheeklening een vaste rente af te spreken, beschermt u zich tegen ongunstige renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Als u alleen een korte vaste rente afspreekt, bespaart u momenteel 0,1 tot 0,2 procentpunt aan rente - maar loopt u het risico dat het rentepeil na het verstrijken ervan hoger wordt. U gaat op dit moment akkoord met de langst mogelijke rentevaste periodes.
- Toewijzing : U kunt de toewijzing van uw woonkrediet en spaarcontract realiseren door 40 tot 50 procent van het woningkredietbedrag in regelmatige kleine termijnen te sparen - ook met behulp van overheidssubsidies zoals woningbouwpremies, spaartoelagen voor werknemers en huurtoeslag van Riester.