Iedereen die bij een executieverkoop een huis of appartement koopt, kan tussen de 10 en 30 procent van de gebruikelijke marktprijs besparen, maar loopt ook bepaalde risico's. Om de thuisveiling succesvol te laten zijn, dient u zich vooraf vertrouwd te maken met de processen. We hebben hier de regels en de belangrijkste tips voor je op een rijtje gezet.
Executieveiling: zo krijgt u het bod
De bieders die aanwezig zijn op de executieveiling hebben minimaal 30 minuten om hun biedingen in te dienen. Als niemand het bod wint, wordt er een herhalingsdatum ingesteld. Bij de eerste benoeming moet het bod minimaal 50 procent van de marktwaarde bedragen. Schuldeisers hebben het recht om bij de eerste benoeming bezwaar te maken tegen het bod indien niet ten minste 70 procent van de marktwaarde wordt aangeboden. Vaak zijn er geen limieten meer voor de tweede en volgende aanstelling. Vroegtijdig contact met de schuldeiser wordt aanbevolen, zodat er tijdens de veiling geen storing optreedt.
Met het hoogste bod heb je een goede kans om te winnen. De bieder betaalt het onroerend goed onmiddellijk tegen tien procent van de marktwaarde als de schuldeiser daarom vraagt - meestal in de vorm van een bankgarantie of een gekruiste cheque van een bank. Een overschrijving is ook mogelijk: in dit geval moet het bedrag op de veilingdatum zijn overgemaakt op de rekening van de verantwoordelijke rechtbank en moet het bewijs hiervan beschikbaar zijn. Het treedt op als trustee en betaalt het geld terug als de veiling van het onroerend goed niet succesvol is.
Bij een executieveiling dient tien procent van de koopsom direct contant of als cheque betaald te worden.
Uw rechten en plichten als koper
Met de gunning wordt u eigenaar van de woning en dient u direct de benodigde woningeigenarenverzekering af te sluiten. In de meeste gevallen kunt u Your-Best-Home.net echter nog niet vrij gebruiken. Plan daarom een langere overgangsfase. Als de vorige eigenaar of zijn huurder weigert het pand te verlaten, helpt een gespecialiseerde advocaat u bij het stellen van passende termijnen, het afgeven van opzeggingen en, indien nodig, het starten van een uitzettingprocedure.
De inschrijving in het kadaster vindt plaats zodra u de overdrachtsbelasting heeft overgedragen en de uitdelingsdatum heeft plaatsgevonden. Ook betaal je de inschrijving in het kadaster en - in plaats van de notariskosten voor een koopcontract - een toeslag aan de rechtbank.
Kostenvergelijking: afscherming versus reguliere huisaankoop
Margareta M. heeft een vrijstaande woning met tuin en garage verworven via een executieverkoop in Düren. Het pand is 539 vierkante meter groot en het woonoppervlak is 180 vierkante meter. Een beëdigd deskundige heeft de marktwaarde vastgesteld op 220.000 euro. Margareta M. koopt het pand voor 170.000 euro.
Kosten van een huis van een executieveiling
| kosten | bedrag in euro |
| Marktwaarde: 220.000 euro, inclusief de stijgende prijs | 170.000 |
| Geen bemiddelingskosten | - |
| Notariskosten | - |
| Overdrachtsbelasting 3,5%, berekend vanaf de prijsverhoging | 6.000 |
| Officieel aangestelde deskundige, betaald door de lokale rechtbank | - |
| Toekenning en overdracht bij de rechtbank | 1.190 |
| Totale prijs | 177.190 |
Kosten bij het kopen van een conventioneel huis
| kosten | bedrag in euro |
| Aankoopprijs | 220.000 |
| Makelaarscourtage: 5,8% van de koopsom | 13.100 |
| Notariskosten en inschrijving in het kadaster: 1,5% | 3.400 |
| Overdrachtsbelasting: 3,5% | 7.900 |
| Taxatie circa 2% van de koopsom | 4.500 |
| Totale aankoopprijs | 248.900 |
Rekening houdend met de belangrijkste bijkomende kosten, is er een prijsverschil van 71.710 euro ten opzichte van een aankoop. Besparing: bijna 30 procent. De veiling biedt dus twee grote voordelen ten opzichte van de aankoop: Ten eerste bespaart u de makelaarskosten en de gemaakte notariskosten bij het kopen van een huis.
Executieverkoop: de meest voorkomende problemen en risico's
Bij een executieveiling kopen bieders als het ware een varken in de zak, omdat ze vóór de huisveiling geen wettelijk recht hebben om het pand van binnenuit te zien. Als u de opdracht heeft gekregen en er zijn gebreken, kunt u geen aanspraak maken op garantie bij de rechtbank, de taxateur of de vorige eigenaar. Controleer daarom of het marktwaardebesluit en de taxatie realistisch zijn. Let vooral op de taxatiedatum: hoe lang was het? Anders loopt u het risico dat de in het rapport geschatte marktwaarde te hoog is.
Het wordt ongemakkelijk als de debiteuren na de executieveiling niet het pand willen verlaten. Dan dreigt de uitzettingszaak.
Als u wilt bieden op een condominium, dient u contact op te nemen met de beheerder van de gemeenschap van eigenaren. Zijn er in de nabije toekomst kostbare bouwwerkzaamheden gepland en wat is de onderhoudsreserve? Zijn er één of meerdere mede-eigenaren die in financiële moeilijkheden verkeren en de huurtoeslag niet kunnen betalen? Er is altijd een restrisico, maar de spotprijs is aantrekkelijk.
Negen tips voor een succesvolle woningverbetering
1. Tip:
Bekijk het veilingdossier Zie het veilingdossier bij de lokale rechtbank. Het bevat een deskundig oordeel met plattegronden en foto's van het pand.
Tip 2: inspecteer het kadaster
In het veilingdossier zit meestal een uittreksel uit het kadaster. Hieruit kunt u zien hoeveel de woning financieel wordt belast.
3. Tip: Informeer bij de vastgoedbeheerder.
Als het om een eigen of gedeeltelijk eigendom gaat, vraag dan bij de vastgoedbeheerder of en in hoeverre er sprake is van een huurtoeslagachterstand.
4. Tip: bezoek de woning
Bij verhinderingen is dit meestal alleen van buitenaf mogelijk. Het is raadzaam om een deskundige mee te nemen en het markttaxatierapport in te zien bij de rechtbank.
Tip 5: veilige financiering
Bij het uitbrengen van een bod dient tien procent van de koopsom contant of met een aangetekende cheque te worden gestort. Het saldo wordt meestal een paar weken later betaald. Maak vooraf de financiering duidelijk met uw bank.
6. Ervaring opdoen
Woon als toeschouwer vooraf een aantal veilingdata bij, zodat je zenuwen kunt houden als het om je droomhuis gaat.
7. Houd de afspraak in de gaten
Soms wordt een afspraak kort voor de veiling afgezegd. Informeer kort van tevoren bij de lokale rechtbank of de afspraak nog loopt of dat er een vervangende afspraak is gemaakt. Het kan de moeite waard zijn om het lot van het onroerend goed te volgen, vaak komt het later tot een executieveiling - met navenant minder concurrentie.
8. Houd u aan de prijslimiet
Het is voldoende als u uw bod in de afgelopen minuten heeft geplaatst. Pas op dat u niet in een biedende razernij vervalt. Bepaal van tevoren het maximale bedrag dat u wilt bieden - en houd u daar strikt aan.
9. Beëindiging van de schuldenaar
Als de schuldenaar zelf in het pand woont, maak dan gebruik van uw bijzondere annuleringsrecht na de knock-out, mogelijk is zelfs een uitzetting hangende. U kunt huurders onder bepaalde voorwaarden opzeggen in verband met eigen gebruik.