Iedereen die een gehuurd appartement koopt, gaat de bestaande contractuele relatie aan. Dit kan in sommige opzichten nuttig zijn voor beleggers, maar het brengt ook juridische risico's met zich mee.
Er zijn veel redenen voor investeerders om een gehuurd pand te kopen. Gebruikte appartementen zijn doorgaans veel goedkoper dan vergelijkbare nieuwbouwwoningen. Voor het feit dat de koper niet direct kan intrekken, is er vaak nog een korting. Daarnaast is de vaak vervelende zoektocht naar een geschikte huurder niet meer nodig en stromen de huurinkomsten direct na eigendomsoverdracht (zie deskundig advies). In principe kan ook het kopen van een bestaande huurovereenkomst tot problemen leiden. "De nieuwe eigenaar heeft nauwelijks een kans om de bestaande huurovereenkomst te wijzigen", waarschuwt Carsten Hoth, advocaat bij de Landlord Protection Association Germany. Potentiële kopers moeten daarom weten waar ze aan beginnen.
Informeer over de huurder voordat u een gehuurde woning koopt
In de regel rekenen investeerders zo dat de huurinkomsten een groot deel van hun financiering dragen. Het is daarom cruciaal dat de huur op tijd aankomt. "Vraag de huidige verhuurder specifiek of de huur de afgelopen jaren probleemloos is verlopen", adviseert advocaat Hoth. Indien de verkoper niet naar waarheid antwoordt, heeft de koper recht op schadevergoeding. Het loont de moeite om compensatieregels aan te pakken. Het kan blijken dat de huurder op eigen kosten het mooie parket heeft gelegd en de verhuurder hem bij verhuizing van betaling heeft verzekerd. Deze plicht zou dan gelden voor de nieuwe eigenaar.
Maak duidelijk waar de aanbetaling is
Het grondig nakijken van de huurovereenkomst is een must. Het gaat niet alleen om de huurprijs. De aanbetaling is ook een belangrijk punt. Verhuurders hebben recht op een waarborgsom van maximaal drie kale huurprijzen - mits dit ook daadwerkelijk in de huurovereenkomst is geregeld. Desalniettemin mogen kopers niet tevreden zijn met een overeenkomstige clausule in het contract. "Het gebeurt vaak genoeg dat een aanbetaling is afgesproken, maar niet volledig of helemaal niet", waarschuwt advocaat Hoth. Hier is opheldering nodig. Als de aanbetaling correct is betaald, kan de huurder na het einde van het contract - bij de nieuwe eigenaar - om terugbetaling vragen. Het is daarom belangrijk om in het koopcontract van het condominium af te spreken dat de nieuwe eigenaar de borg ontvangt.
Betaalt de huurder voor huismeester & co?
Er is veel geld gemoeid met bedrijfskosten. Idealiter wordt de huurovereenkomst zo opgesteld dat de huurder alle exploitatiekosten betaalt die de verhuurder wettelijk aan hem mag doorberekenen. Anders kan de eigenaar worden achtergelaten met uitgaven die zijn huurder ten goede komen, bijvoorbeeld kosten voor straatschoonmaak of schoonmaakkosten. Met name oudere huurcontracten zijn daarbij vaak onnauwkeurig geformuleerd. Maar: exploitatiekosten die de huurder over meerdere jaren daadwerkelijk heeft betaald, moeten nog steeds worden gedragen - ongeacht wat er in het contract staat. Kandidaat-kopers dienen daarom niet alleen de huurovereenkomst zorgvuldig te inspecteren.
"Laat alle documenten voor de energierekening zien en lees alle correspondentie tussen huurders en verhuurders", adviseert juridisch deskundige Hoth van de Landlord Protection Association in Duitsland. Toekomstgerichte investeerders kiezen voor een pand met een probleemloze huur, d.w.z. met een huurder die gerechtvaardigde claims tijdig en zonder problemen betaalt. Overbodige argumenten mogen immers het plezier van beleggen niet drukken.
Geef de bedrijfskosten door
Verhuurders kunnen veel kosten doorberekenen aan hun huurders. Voorwaarde is dat dit correct is geregeld in de huurovereenkomst of dat een huurder al regelmatig de kosten heeft gedekt.
|
Bedrijfskosten type |
Gemiddelde |
Gemiddelde |
|
verwarming en warm water |
1,07 euro |
85,60 euro |
|
Water en riolering |
0,34 euro |
27,20 euro |
|
Onroerend goed belasting |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
facilitair manager |
0,12 euro |
9,60 euro |
|
Afvalverwijdering |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
Lift |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Gebouwreiniging |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering |
0,17 euro |
13,60 euro |
|
Gemeenschappelijke antenne |
0,13 euro |
10,40 euro |
|
Tuinonderhoud |
0,10 euro |
8,00 euro |
|
Algemene elektriciteit |
0,05 euro |
4,00 euro |
|
Straat schoonmaken |
0,03 euro |
2,40 euro |
|
Schoorsteenreiniging |
0,04 euro |
3,20 euro |
|
overige kosten, |
0,04 euro |
3,20 euro |
Bron: DMB bedrijfskostenindex 2018
Deskundig advies: wanneer betaalt de huurder de nieuwe verhuurder?
Carsten Hoth, advocaat bij de Landlord Protection Association Germany.
“Iedereen die een huurwoning koopt, wil de huur zo snel mogelijk op zijn rekening zien staan. Bij voorkeur zodra het contract is getekend met de notaris. Het is toch niet zo snel. In het verkoopcontract wordt een datum voor de economische overdracht afgesproken, waarop de voordelen en lasten van het onroerend goed worden overgedragen aan de koper. De koper heeft vanaf dit moment recht op alle huurbetalingen. Hij kan het echter vaak pas veel later van de huurder eisen.
Inschrijving in het kadaster
De koper heeft pas het recht om de huurder rechtstreeks naar zijn rekening te laten overschrijven als de juridische eigendomsoverdracht is voltooid. Dit gebeurt met de inschrijving in het kadaster. Een bureaucratische handeling die enkele weken kan duren. Zodra de koper het registratiebericht van het kadaster ontvangt, is hij officieel de eigenaar. Nu kan hij, met een kopie van de genoemde brief, zijn huurder schriftelijk verzoeken de diensten alleen aan hem, de nieuwe verhuurder, te richten.
Verkoper draagt huur over
In het verkoopcontract voor een gehuurd onroerend goed dient een compensatieclausule te worden opgenomen die het volgende regelt: Vanaf het moment van economische overdracht geeft de verkoper huurbetalingen door aan de nieuwe eigenaar.