Bij het kopen van een vastgoedbelegging, moet zelfs de slimste belegger een paar dingen in overweging nemen - zelfs als de aanhoudend lage rente hem verleidt om te kopen.
Betaalbare woonruimte in dit land is schaars - en niet alleen omdat mensen bij ons bescherming hebben gezocht tegen oorlog, geweld en dergelijke. Het Pestel Instituut uit Hannover schat de landelijke behoefte aan nieuwbouw in 2020 op 400.000 appartementen per jaar. In 2015 werden er echter slechts ongeveer 270.000 exemplaren gebouwd.
Vastgoedbeleggingen: door gebrek aan woningen stijgen de huren. Veel beleggers vragen zich daarom af of ze moeten investeren in huurwoningen om een aantrekkelijk vastgoedrendement te behalen. Daarvoor lijken aandelen voor velen te riskant. Vastrentende waarden daarentegen genereren nauwelijks inkomsten. Het rendement op tienjarige staatsobligaties compenseert de inflatie maar net met een nul voor de komma. Maar is het de moeite waard om een huurwoning te kopen? Of is de markt te oververhit? Argumenten voor en tegen de aankoop moeten zorgvuldig worden afgewogen. Het historisch lage rentepeil spreekt duidelijk in het voordeel van vastgoedfinanciering. Uiteindelijk zullen de kosten van schulden aanzienlijk dalen. LBS-klanten kunnen zich zelfs op de lange termijn beschermen tegen het risico van rentestijgingen met een woonkrediet en spaarcontract.
Huuropbrengsten: Een cruciale vraag is of de woning waardevol is en een passend vastgoedrendement behaalt in relatie tot de koopsom. Als de belegger een bod heeft, kan LBS helpen bij het berekenen van de benodigde huur. Aan de hand van het aanbod in vastgoedportalen en de bevolkingsprognose voor de regio kan worden ingeschat of deze huur op de markt haalbaar zal zijn.
Locaties: Door de vlucht van investeerders naar 'betonnen goud', de schaarse bouwgrond en de hoge eisen voor energiebesparing zijn de prijzen op sommige plaatsen dramatisch gestegen. In sommige gevallen zijn de koopprijzen weggelopen van de huren en is er een groeiende bezorgdheid over speculatieve zeepbellen. Maar ook dalende inkoopprijzen zijn een waarschuwingssignaal. Ze duiden op een krimpende bevolking en op toekomstige dalende huurinkomsten. Vastgoed met sterke rendementen is daarom het meest waarschijnlijk te vinden in regio's met gunstige economische vooruitzichten, een groeiende bevolking en nog steeds gematigde prijsontwikkelingen. Met name middelgrote steden worden momenteel als interessant beschouwd voor investeerders.
Geldvoordeel Naast de locatie en de respectievelijke marktomstandigheden moet er rekening gehouden worden met de financieringskosten. Afschrijvingsregels, mogelijke subsidiemaatregelen voor huurwoningen en het individuele belastingtarief spelen een rol. Fiscaal wil de federale overheid de bouw van huurwoningen nu meer stimuleren. Het plan is om de afschrijvingspercentages voor goedkope nieuwbouw in grootstedelijke gebieden in de eerste drie jaar aanzienlijk te verhogen.
Verandering in aankoopprijzen.
Welke eigenschap levert veel op
Toegegeven, vastgoedbeleggingen zijn een beetje uit de mode geraakt. Vroeger werd gezegd dat het gehuurde condominium onmisbaar was voor kapitaalinvesteerders omdat het zichzelf financierde als een afschrijvingsobject, als het ware via huurinkomsten en hoge belastingbesparingen. Inmiddels heeft de wetgever de afschrijving fors verlaagd. De investering is het nog steeds waard: hypotheekrentes zijn goedkoper dan ooit en de vastgoedprijzen zijn stabiel. Als je een huurappartement koopt, bespaar je ook een paar procent op de koopsom. Belangrijke uitgangspunten voor een sterk rendement zijn: de staat van de woning, de regionale huurprijssituatie en vooral een goed advies vooraf.
Controleer systeem:Als u een woning huurt en eventuele belastingen wilt aftrekken, moet het appartement of Your-Best-Home.net u niet alleen behagen, maar ook aantrekkelijk zijn voor huurders. Geef voldoende tijd voor de tour. Neem nooit beslissingen onder tijdsdruk of omdat een koopje je dwingt om snel te handelen. Controleer voor de aankoop de afmetingen, de plattegrond, de uitrusting en het comfort - en vooral de woon- en verkeerssituatie. Een goede ligging kenmerkt zich door een levendige infrastructuur en goede verbindingen met het openbaar vervoer. Zijn er bushaltes in de buurt, kleuterscholen, scholen en groenvoorzieningen? Zijn er winkels en dokterspraktijken in de buurt? Steden met stabiele werkgelegenheid en een sterke koopkracht vergroten de kans op stijgende prijzen en vastgoedrendementen. Als de markt veel vacatures heeft,overschakelen naar een andere regio. De vastgoedbedrijven van LBS (LBSI) met hun vastgoedmarkt, die eens per jaar verschijnt, geven goede aanwijzingen over regionale prijsstructuren.
De huurdersverenigingen geven informatie over de huurontwikkeling in de afzonderlijke regio's. Let ook op de speculatieperiode. Pas na tien jaar is de winst uit de verkoop van een appartement waar je geen gebruik van maakt belastingvrij. Als u heeft besloten om een woning te verhuren, bespreek uw plannen dan met uw belastingadviseur of inkomstenbelastingvereniging.
Schakel een taxateur in: Voordat u koopt, moet u uw woning aan een taxateur laten zien die de bouwkwaliteit grondig zal onderzoeken. Hij kan u precies vertellen welke renovatiewerkzaamheden geschikt zijn voor de woning en hoe deze het beste kunnen worden gecoördineerd. Een keuring kost (afhankelijk van de regio) tussen de 80 en 100 euro per uur. Informeer voor uw bezoek naar de prijs; er kan ook een vast tarief worden afgesproken. De Federal Association of Independent Experts benoemt een specialist in de regio. Of u kunt contact opnemen met de Vereniging van Particuliere Bouwers. Zelfs als u als resultaat van de taxatie besluit om niet te kopen, bespaart de investering u een veelvoud aan geld en moeite.
Het huurrendement geeft aan welk percentage van de investeringskosten u kunt verhalen op de jaarlijkse huur. Houd je ook rekening met alle incidentele aankoopkosten, dan ontvang je een netto huurrendement van ruim vier procent. Zo niet: handen eraf!
Controleer ook:
- Is er een beheerder, zorgt hij voor, heeft hij het vertrouwen van mede-eigenaren en huurders?
- Hoe gaat het met de gemeenschap van eigenaren? Zijn er verdeelde partijen?
- Zijn er financiële kussens voor renovaties?
- Welke cosmetische reparaties en renovatiewerkzaamheden komen er binnenkort aan?
- Zijn de reserves voldoende of zijn er speciale toewijzingen gepland?
- Hoe hoog zijn de onderhoudsreserves van de gemeenschap van eigenaren?
Neem voldoende tijd om het te verhuren object te bezichtigen. Het appartement moet immers ook de toekomstige huurder behagen.
Financier het onroerend goed vakkundig
Slimme kopers die op zoek zijn naar een hoog vastgoedrendement, weten: een gehuurd appartement moet renderen zonder belastingbesparing. Daarom hechten zij belang aan waardering en een goed verhuurrendement.
- Financier slim - met een woningkrediet en een spaarcontract kunt u zich op het onroerend goed richten en een lening met een lage rente verkrijgen. Slimme kapitaalinvesteerders investeren 10 tot 20 procent eigen vermogen, waardoor het financieringsvolume en de maandelijkse verplichtingen afnemen. Een lening van een LBS-hypotheekverstrekker biedt goede financieringsvoorwaarden, aangezien de rente laag en stabiel is. U kunt online kijken welke hypotheekspaarregeling het beste bij u past en vervolgens online de hypotheek- en spaarovereenkomst afsluiten.
- Met vooruitziende blik - met een gehuurde woning verzekert u uw financiële onafhankelijkheid op oudere leeftijd. U profiteert nu van belastingvoordelen en verbetert later uw pensioen met de huurinkomsten. Alternatief: U betrekt zelf het appartement als u oud bent, geniet van huurvrij wonen in uw eigen vier muren. Of u verkoopt de beleggingspand weer en gebruikt het geld om nieuwe wensen uit te laten komen.
Het bezitten van een woning kan veel geld opleveren. Laat uw LBS-adviseur u helpen.
Deskundige tips over vastgoedbeleggingen
Erich Nöll, directeur van de Federale Vereniging van Verenigingen voor Inkomstenbelastingbijstand, adviseert: "Als verhuurder bespaart u belasting als uw advertentiekosten hoger zijn dan de huuropbrengsten. Uitgaven minus huur - u verrekent dit verlies met uw inkomen."
Commerciële kosten: De belastingdienst accepteert rente op hypotheekleningen en hypotheekleningen, advertenties voor het zoeken naar huurders, bijdragen aan huis en onroerend goed. Evenzo huisgeld en onroerende voorheffing, verzekeringsbijdragen en onderhoudskosten - kosten voor reparatie of de vervanging van delen van het gebouw.
Afschrijving: U trekt de fabricagekosten van uw oude pand 50 jaar af tegen twee procent van de bouwkosten per jaar (bouw voor 1925: 40 jaar 2,5 procent). Volgens de Household Supplementary Act 2004 mag de Belastingdienst de eerste tien jaar vier procent per jaar toepassen voor nieuwbouw, gedurende acht jaar 2,5 procent en gedurende 32 jaar 1,25 procent per jaar. Er is een procedure aanhangig bij het Federale Constitutionele Hof dat Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz uitdaagt als ongrondwettelijk. Let op de voorlopige aantekening bij uw belastingaanslag. Als het ontbreekt, dien dan een bezwaar in.
Dit is hoe de staat u elk jaar ontlast
Dankzij de vastgoedopbrengst van een gehuurd appartement, bespaart u belastingen en bent u verzekerd van financiële onafhankelijkheid voor de ouderdom.
Berekeningsgrondslag: Nieuw appartement, stadslocatie
Koopprijs: 1.750 euro per vierkante meter
Huuropbrengsten: 7,50 euro per vierkante meter plus bijkomende kosten
Financiering: 25 procent eigen vermogen, 25 procent hypotheekrenteaftrek (effectieve rente 4,29 procent), 50 procent hypotheeklening (effectieve rente 4,39 Procent)
voorbeeld 1
De werknemer is alleenstaand.
Aan de linkerkant ziet u de woningprijs *. Rechts hiervan staat het belastbaar inkomen inclusief de respectievelijke belastingbesparing per jaar.
| Vastgoedprijs * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50.000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1.040 euro | 1.113 euro | 1.146 euro |
Voorbeeld 2
De werknemer is getrouwd en heeft twee kinderen.
Aan de linkerkant ziet u de woningprijs *. Rechts hiervan staat het belastbaar inkomen, inclusief de respectievelijke belastingbesparing per jaar.
| Vastgoedprijs * | 35.000 euro | 40.000 euro | 45.000 euro | 50.000 euro | 55.000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Nieuwbouw: 1.750 euro per m 2
Bron: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Een gehuurde woning helpt bij fiscale optimalisatie.
Huur de woning en neem de belastingdruk weg
Voor het rendement op verhuurde woning geldt het volgende: Alleen overschotten worden belast. Als de advertentiekosten hoger zijn dan uw huurinkomsten, ontstaan er verliezen die u kunt verrekenen met uw positieve inkomen. Het effect: uw belastbaar inkomen daalt.
Eigendomsstructuur verduidelijken - Als slechts één echtgenoot de eigenaar is van een gehuurd onroerend goed, moeten belangrijke details in acht worden genomen, zodat de belastingdienst de aftrek van schuldrente daadwerkelijk volledig erkent. Als u aan de belastingdienst kunt aantonen dat de eigenaar-echtgenoot de schuldrente uit eigen middelen heeft betaald, bijvoorbeeld uit de huurinkomsten, dan is er nog steeds een fiscale aftrek mogelijk.
Kosten voor de verhuurder - Doorlopende administratie- en onderhoudskosten van een woning zijn voor rekening van de eigenaar. Het is daarom raadzaam om vroegtijdig reserves op te bouwen. Verhuurders boeken renovatie- en moderniseringskosten in één tot vijf jaar af. Maar let op: als je een woning koopt en binnen drie jaar meer dan 15 procent van de netto koopsom van het pand in de reparatie investeert, moet je verwachten dat je de kosten samen met de bouwkosten over 40 tot 50 jaar moet afboeken.
Uitgaven voor ingrijpende renovaties, bijvoorbeeld voor uitbreidingen, worden door de Belastingdienst geraamd als vervaardigingskosten, doordat er iets nieuws ontstaat, Your-Best-Home.net wordt verbeterd en de waarde van het onroerend goed wordt verhoogd. U kunt de productiekosten alleen declareren als afschrijving (aftrek voor slijtage).
Inkomen uit vermogen als belastingbesparingsmodel: een rekenvoorbeeld
Een gezin koopt een condominium en verhuurt het. Hoeveel bedraagt uw belastingbesparing? Aan de hand van dit voorbeeld laten we u zien hoe u het rendement van uw eigendom kunt berekenen:
Een echtpaar met twee kinderen (belastbaar inkomen 2007: 50.000 euro) kocht eind december 2006 een condominium in Rheda-Wiedenbrück (gebouwd in 2001) van 70 vierkante meter groot om in de ouderdom te voorzien. (Vastgoedaandeel: 20 procent) voor 127.000 euro (115.500 euro plus 11.500 euro voor bijkomende kosten). Vanaf januari 2007 wordt het appartement verhuurd voor 6,80 euro per vierkante meter plus bijkomende kosten.
De familie kan het gehuurde financieren met een bijbetaling van € 199,48 per maand.
Oude huurders overnemen
Zodra je als koper van het appartement in het kadaster staat, ga je de bestaande huur aan. Het contract dat ooit tussen de huurder en de ex-eigenaar is overeengekomen, is van toepassing - met alle clausules en bijzondere voorschriften.
Opgelet: noch de koper, noch de huurder kunnen het sluiten van een nieuw contract afdwingen. Zelfs niet als er tot nu toe alleen een mondeling contract was. Zorg ervoor dat de huur in de toekomst aan u wordt betaald en zorg ervoor dat u toegang heeft tot de borg - zelfs als de vorige eigenaar aansprakelijk is volgens de wet.
Huurbedrag : Bij de belastingdienst kunt u belasting besparen als u het appartement huurt tegen de lokale huurprijs. U eist minder van familieleden - maar niet minder dan 75 procent van de vergelijkbare huur ter plaatse.
Familieleden als huurder: De korting op verhuur aan familieleden is een belastingbesparend model. Wie ten minste 75 procent van de lokale huur van zijn familie eist, declareert de volledige inkomensafhankelijke lasten. Is de huurprijs lager dan 56 procent, dan zijn de advertentiekosten alleen proportioneel aftrekbaar. Ligt de huurprijs tussen de 56 en 75 procent, dan controleert de Belastingdienst of je met de woning langdurig inkomen genereert: Als verhuurder moet je over een periode van 30 jaar een inschatting maken van de verwachte inkomsten en uitgaven. Zakelijke kosten kunt u alleen aftrekken als de verhuur zoals gebruikelijk onder vreemden wordt uitgevoerd. Een schriftelijke huurovereenkomst en het daadwerkelijk betalen van huur en bijkomende kosten zijn daarom een voorwaarde.
De contracten tussen huurder en oude eigenaar gelden ook voor nieuwe eigenaren van een huurwoning.
Beëindiging van oude huurders
Volgens de wet mag de verhuurder zijn huurder alleen opzeggen als hij een “gerechtvaardigd belang” heeft. Dit is het geval als hij het appartement nodig heeft voor zichzelf, een persoon die tot het huishouden behoort of voor gezinsleden.
Huurderbelangen beschermd: de huurder is echter niet weerloos. Het Federale Constitutionele Hof oordeelde dat het eigendomsrecht van de huurder net zo belangrijk was als het eigendomsrecht van de verhuurder (besluit van 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Motiveer: In zijn opzegbrief moet de verhuurder aangeven voor wie hij het appartement nodig heeft en met welk belang. De huurder moet kunnen nagaan of een verweer tegen de beëindiging mogelijk en zinvol is (Federaal Grondwettelijk Hof, beslissing van 3.2.2003, 1 BvR 619/02). De reden voor de beëindiging moet bekend zijn tegen het einde van de opzegtermijn.
Vervangend aanbieden: Staat er een ander appartement leeg in de huurwoning, dan dient de verhuurder naar dit appartement te worden verwezen. Hij kan verplicht zijn de huurder een ander leegstaand appartement in de woning aan te bieden (BGH, dossiernummer VIII ZR 311/02). Volgens het Federale Hof van Justitie betaalt de verhuurder een schadevergoeding als na de opzegging en verhuizing van de huurder blijkt dat de reden voor opzegging niet effectief is (BGH, dossiernummer VIII ZR 368/03).
Een investeringspand kopen: boekentips
Wilt u een woning kopen als investering of wilt u deze als huis- of appartementseigenaar verhuren? Het werkt met de tips uit deze boeken.
Veilig en voordelig huren
Huis- of appartementsbezitters die hun woning willen verhuren, staan voor veeleisende taken. De "Gids voor verhuurders: Veilig en voordelig huren" helpt u ze onder de knie te krijgen. Lees hoe u een geschikte huurder kunt vinden, wat er in het huurcontract moet staan, welke bijkomende kosten u kunt doorberekenen en hoe u deze correct kunt factureren. Voorbeeldbrieven en huurcontracten zijn bijgevoegd in cd-vorm.
Matthias Nöllke: "Landlord's Guide: Veilig en winstgevend huren", 198 pagina's. 19,95 euro. Rudolf Haufe Publishing House.
U kunt het boek hier direct bestellen
Vastgoed als investering
Wilt u een huis bouwen of een appartement kopen? De nieuwe gids "Vastgoed als investering" begeleidt u op deze weg. Hierin staat voor wie dit soort pensioen en belegging geschikt is en hoe u dit op de juiste manier kunt financieren. Checklists en voorbeelden helpen u bij de implementatie van het project.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : "Vastgoed als financiële investering", 290 pagina's. 29,95 euro. Rudolf Haufe Publishing House.
U kunt het boek hier direct bestellen