U wordt automatisch geconfronteerd met een uittreksel uit het kadaster wanneer u een pand of een perceel grond wilt kopen of verkopen. Lees welke informatie het kadaster bevat, wat een uittreksel kadaster is en bij wie u dit kunt opvragen.
Het kadaster is een officieel openbaar register waarin de eigendomsstructuur van alle grond in een wijk wordt vastgelegd. Het omvat zowel de rechten als eventuele bestaande lasten. Een ondergeschikte afdeling van de lokale rechtbank, het kadaster, is verantwoordelijk voor het bijhouden van de inschrijvingen en de uittreksels van het kadaster.
Wat is een uittreksel uit het kadaster?
Het kadasteruittreksel is een volledige kopie van alle vermeldingen in het kadaster voor een bepaald onroerend goed. Als u bijvoorbeeld een woning verkoopt, heeft u een uittreksel uit het kadaster nodig, zodat u aan de koper en de notaris kunt bewijzen dat u feitelijk de eigenaar bent. Bij een hypotheekcontrole moet u de bank een uittreksel uit het kadaster bezorgen, zodat zij u een lening kunnen verstrekken.
Hoe is het kadaster opgebouwd?
Elk eigendom wordt op een apart blad in het kadaster ingeschreven. Deze kadastrale bladen worden bijgehouden volgens een uniform patroon en zijn altijd op dezelfde manier opgebouwd: ze bestaan uit de inscriptie, de inventaris, die informatie geeft over de exacte locatie en grootte van het betreffende pand, en drie zogenaamde afdelingen, die verdere details bevatten.
Het opschrift is als het ware de kaft van het kadaster. Het verantwoordelijke kadaster of districtsrechtbank en de informatie over het volume en het blad worden erop genoteerd.
In de inventarishet pand zelf wordt beschreven, de ligging en de grootte, evenals de bijbehorende namen in het kadaster. Het kadaster is een officieel register waarin de eigendommen onder nummers staan vermeld. Verder worden de zogenaamde erfpachtrechten in de inventaris afgeschreven, bijvoorbeeld een erfelijk opstalrecht of appartementsrecht. Ook de zogenaamde gemeenschapsrechten worden in de inventaris gedocumenteerd - dit is bijvoorbeeld vaak het zogenaamde lijnrecht, d.w.z. het recht om aan- en afvoerlijnen op het terrein te leggen.
Afdeling I.geeft onder meer informatie over de eigenaar, in het geval van meerdere eigenaren ook over de exacte verdeling van eigendom, in het bijzonder informatie over gemeenschap en bijzondere activa. Dit geldt voornamelijk voor woningen met meerdere condominiums. De eigendomsstructuur wordt vastgelegd in een zogenaamde splitsingsverklaring, die op haar beurt wordt opgenomen in het kadaster. Als de woning van eigenaar verandert, worden de wijzigingen geregistreerd in afdeling I. Een uittreksel uit dit gebied geldt als eigendomsbewijs. Tegelijkertijd documenteert het kadaster ook de geschiedenis van het onroerend goed, d.w.z. de namen van alle voormalige eigenaren.
Afdeling IIgeeft informatie over bezwaringen (werkelijke bezwaringen, vruchtgebruiksrechten, erfelijke bouwrechten, doorgangsrechten of voorkeursrechten door middel van kennisgeving van overdracht) en beperkingen (executoriale of faillissementskennisgevingen) van eigendom
Hoofdstuk III geeft informatie over geregistreerde pandrechten zoals hypotheken, grondlasten en pandrechten of pensioenschulden. Voor elke inschrijving in het kadaster is een openbaar of openbaar gecertificeerd document vereist.
Waar heb ik een uittreksel uit het kadaster voor nodig?
Een uittreksel uit het kadaster heeft u bijvoorbeeld nodig voor de verkoop van onroerend goed. Met het uittreksel uit het kadaster bewijst u dat u de eigenaar bent en dus bevoegd tot verkoop. Dit moet u aan de koper bewijzen. Aan de hand van het uittreksel uit het kadaster kunnen potentiële kopers nagaan of er rechten van derden op het onroerend goed rusten. Bij de verkoop van een onroerend goed moet u de notaris een gewaarmerkt uittreksel uit het kadaster overleggen, zodat hij zich kan overtuigen van de juridische eigendom.
Ook als u een vastgoedlening aanvraagt, moet u de bank een gewaarmerkt uittreksel uit het kadaster bezorgen. Dit wordt de hypotheekrentetest genoemd. Tegenwoordig wordt een vastgoedlening meestal gedekt door het grondrecht, dat op zijn beurt wordt opgenomen in het kadaster. Als de kredietnemer niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, mag de bank het onroerend goed in laatste instantie verkopen. Om ervoor te zorgen dat dit niet gebeurt, wordt de kredietwaardigheid gecontroleerd voordat een vastgoedlening wordt verstrekt. In de regel worden de banken in de eerste rang van het kadaster ingeschreven, zodat zij bij een executieveiling als eerste schuldeiser kunnen worden betekend.
Wie een uittreksel uit het kadaster aanvraagt of inzage wil hebben, moet een gerechtvaardigd belang bij inzage in het kadaster kunnen aantonen.
Wie kan het kadaster inzien?
De toegang tot het kadaster is bij wet beperkt. Wie een uittreksel uit het kadaster aanvraagt of inzage wil hebben, moet kunnen aantonen dat hij een gerechtvaardigd belang heeft bij inzage in het kadaster - artikel 12 GBO. Zo hebben eigenaren, maar ook potentiële kopers van onroerend goed of grond, een gerechtvaardigd belang. De eigenaar of bevoegde persoon van een geregistreerd recht is altijd bevoegd tot inzage. Andere personen moeten hun gerechtvaardigd belang aantonen, bijvoorbeeld als schuldeiser van de vastgoedeigenaar door het indienen van een executoriale titel of als potentiële koper door het overleggen van een volmacht van de eigenaar. De volgende personen hebben een gerechtvaardigd belang:
- Eigendom eigenaar
- Mensen die erven en moeten beslissen of ze willen erven of niet
- Gelovige van de eigenaar van een onroerend goed
- Schuldeisers die afscherming van een eigenaar zoeken
- Personen die voorrang hebben
- Huurders die willen controleren of de verhuurder ook daadwerkelijk de eigenaar is
- Personen die een volmacht hebben van de eigenaar
- Autoriteiten, rechtbanken, notarissen of publiek aangestelde landmeters
In Duitsland zijn inmiddels alle kadasters gedigitaliseerd, waardoor puur technisch ook inzage via internet mogelijk is. Alleen bepaalde beroepsgroepen zoals notarissen en landmeters hebben echter toegang tot de online database, particulieren niet.
Hoe en waar vraag ik een uittreksel uit het kadaster aan?
U kunt een uittreksel uit het kadaster persoonlijk of schriftelijk aanvragen bij het kadaster dat verantwoordelijk is voor het district. Meestal is dit een aparte afdeling die rapporteert aan de lokale rechtbank. De aanvraag moet uw persoonsgegevens bevatten en het bewijs dat u een gerechtvaardigd belang heeft bij het uittreksel uit het kadaster. U kunt het verantwoordelijke kadaster in uw regio bijvoorbeeld vinden op de website van de federale kamer van notarissen onder het item "Kadasteronderzoek" of via het federale en staatsrechtportaal.
Er zijn ook veel niet-officiële providers op internet die de aanvraag voor het verkrijgen van uittreksels en afdrukken van het kadaster als een dienst in behandeling nemen. De eenvoudigste manier om een uittreksel uit het kadaster te krijgen, is door dit aan te vragen bij het verantwoordelijke kadaster. Particuliere aanbieders hebben immers een volmacht van u nodig - de facto een omweg.
Wat kost een uittreksel uit het kadaster?
De enkele inzage in het kadaster is kosteloos. Het kadaster is direct in te zien bij het verantwoordelijke kadaster. Voor het uittreksel uit het kadaster of de uitdraai van het kadaster is echter een vergoeding verschuldigd die wordt geregeld door de Wet op de griffie en notariskosten (GNotKG).
Een ongeoorloofd uittreksel uit het kadaster kost ongeveer 10 euro (KV 17000 GNotKG), een gecertificeerd uittreksel uit het kadaster kost ongeveer 20 euro (KV 17001 GNotKG). Extra kosten kunnen van toepassing zijn bij verwerking via serviceproviders.
Kan ik online een uittreksel uit het kadaster opvragen?
De aanvraag om een uittreksel uit het kadaster moet schriftelijk worden gedaan, bijvoorbeeld per brief of fax. Veel kantoren bieden de applicatie tegenwoordig ook aan via een online formulier - eenvoudiger kan niet. Daarom is het meestal geen opluchting om dienstverleners opdracht te geven bij de aanvraag van een uittreksel uit het kadaster.
Gecertificeerd of niet-gecertificeerd uittreksel van het kadaster - wat is het verschil?
Het hangt van het beoogde gebruik af of u een gecertificeerd uittreksel uit het kadaster nodig heeft of dat een ongeoorloofd uittreksel uit het kadaster voldoende is. Als u alleen het uittreksel uit het kadaster nodig heeft voor uw administratie, volstaat een ongeautoriseerd document. Daarentegen is bij het financieren van een onroerend goed of het verkopen van het onroerend goed een gewaarmerkte kopie van het uittreksel van het kadaster vereist.