Micro-appartementen worden steeds populairder in grote steden. We leggen hier uit waarom de kleine appartementen niet alleen geschikt zijn voor studenten en in welke gevallen ze de moeite waard zijn als kapitaalinvestering.
De vraag naar micro-appartementen neemt toe
De huizenmarkt in de grote Duitse steden is gespannen. "In grote delen van het land is er een gebrek aan kleine, betaalbare appartementen", bevestigt Ulrich Ropertz, directeur van de Duitse huurdersvereniging. De vraag naar micro-appartementen stijgt al enkele jaren gestaag, maar een- tot tweekamerappartementen maken momenteel slechts tien procent uit van het totale vastgoedaanbod. Net als in Londen en New York moet de Duitse huizenmarkt zich aanpassen aan de groeiende vraag naar micro-appartementen.
Ook de vraag zal de komende jaren toenemen. Enerzijds omdat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn - ze maken nu 40 procent van alle huishoudens in Duitsland uit - en anderzijds omdat het aantal studenten groeit. Momenteel studeren 2,87 miljoen mensen in Duitsland (wintersemester 2018/19), 50 procent meer dan in 1999. Daarnaast zoeken niet alleen Duitse studenten een klein appartement. Daarnaast komen er steeds meer buitenlandse universiteitsstudenten: ondertussen voltooien meer dan 300.000 gaststudenten in dit land een volledige studie of minimaal een semester in het buitenland. Dat is ongeveer elke negende ingeschreven in Duitsland.
Micro-appartementen zijn klein en betaalbaar
Overal waar woonruimte schaars en duur is, bieden eenkamerappartementen een uitweg uit de problemen. Ze bieden accommodatie tegen redelijke prijzen op aantrekkelijke locaties. "Wonen in de grote steden is zo duur geworden dat steeds meer huurders op zoek zijn naar kleinere, goedkopere ruimte", zegt Michael Voigtländer, vastgoedeconoom bij het Instituut voor Duitse Economie in Keulen. Alleen al in München staan 7.500 mensen op de wachtlijst op zoek naar accommodatie. Door de grote vraag exploderen de huurprijzen. In München kost een eenvoudig studentenappartement gemiddeld 615 euro per maand, in Berlijn 407 euro. Leipzigse studenten betalen nog steeds 316 euro voor 30 vierkante meter.
Maar niet alleen veel studenten zijn specifiek op zoek naar micro-appartementen. Steeds meer gepensioneerden en pendelaars met een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zien ook de kleine appartementen. Voor die laatste zijn micro-appartementen interessant als tweede woning op de werkplek, die al van alle gemakken zijn voorzien en dus weinig werk veroorzaken. Maar ook professionals die af en toe voor het bedrijf moeten reizen, boeken steeds meer micro-appartementen, die bijvoorbeeld ook via Airbnb verhuurd worden. Dit is doorgaans goedkoper dan een hotel, maar biedt bijna hetzelfde comfort.
Steeds meer mensen die om zakelijke redenen moeten reizen, boeken micro-appartementen.
Micro-appartementen als kapitaalinvestering
Micro-appartementen zijn een lucratieve investering. Investeerders staan te popelen om het te bemachtigen, of het nu in Berlijn, Frankfurt of Ingolstadt is. Kleine panden zijn geschikt voor particuliere beleggers die op zoek zijn naar een veilige investering, maar voor wie het klassieke driekamerappartement te duur is. De vooruitzichten om op lange termijn solide een Mini-Butze te kunnen huren zijn goed. Micro-appartementen bieden over het algemeen veel voordelen voor een investeerder. Zo is het investeringsbedrag voor micro-appartementen lager dan voor andere panden. Maar de grote vraag zorgt ook op lange termijn voor een zeker bijkomend inkomen uit verhuur.
Daarnaast zijn de kleine appartementen een winstgevende investering, aangezien de huuropbrengsten en het huurrendement veel hoger zijn dan bij traditionele nieuwbouwappartementen. Afhankelijk van de locatie liggen de huuropbrengsten per vierkante meter rond de 50 tot 80 procent boven de vergelijkbare lokale huren. Daarnaast kun je de huurprijzen vaker verhogen, aangezien de huurperiodes beduidend korter zijn dan bij andere woningen.
Goed om te weten: Als het micro-appartement gemeubileerd of gedeeltelijk gemeubileerd is en voor een beperkte tijd wordt verhuurd, gelden noch de huurindex noch de huurrem. Wie besluit een micro-appartement te kopen, moet afhankelijk van de locatie en uitrusting ongeveer 150.000 tot 300.000 euro verwachten. Wie op een energiezuinige manier een appartement renoveert, kan rekenen op goedkope leningen en investeringssubsidies van KfW.
Als het micro-appartement gemeubileerd is en slechts voor een beperkte tijd wordt verhuurd, zijn noch de huurindex noch de huurrem van toepassing.
Waar u op moet letten bij het kopen
Houd bij het kopen van een micro-appartement rekening met het volgende tienpuntenplan:
1. Gebruik equity
Als u een woning wilt kopen, moet u er altijd voor zorgen dat u een groot deel met eigen vermogen kunt betalen. Het geld is niet alleen goed geïnvesteerd - de bank beloont ook een groot deel van het eigen vermogen met gunstiger leenvoorwaarden.
2. Plan geldbuffers
Als eigenaar van een appartement moet u altijd wat geld opzij zetten om reparaties of andere extra betalingen te dekken. Reserveer ongeveer 20 procent van de totale investering als behoud van activa.
3. Locatie van het appartement
De beste manier om appartementen te huren is in het hart van een grote stad. Heeft u echter geen ervaring als verhuurder, zorg er dan voor dat het appartement niet te ver van uw woonplaats ligt. Dit bespaart niet alleen reiskosten bij het wisselen van huurder, maar maakt ook een betere inschatting van de lokale woningmarkt mogelijk.
4. Aansluiting op het openbaar vervoer
Omdat veel mensen in grote steden geen auto hebben, moet hun micro-appartement dicht bij het openbaar vervoer liggen. Wil je vooral verhuren aan forenzen en zakenmensen, zorg dan ook voor een parkeerplaats, deze komen vaak met de auto.
Veel mensen hebben geen auto in de stad. Het micro-appartement moet daarom ook goed bereikbaar zijn met de bus of trein.
5. Bereken huuropbrengst
Bereken in ieder geval het huurrendement nauwkeurig. Vastgoedbedrijven en -bedrijven beloven vaak een rendement van maximaal acht procent per jaar voor micro-appartementen. Hierbij geldt: een hoog rendement betekent een hoog risico. Kijk dus goed en denk goed na over de aankoop.
6. Staat van het gebouw
Is het een oud gebouw dat al lang opgeknapt moet worden of een nieuw gebouw dat voldoet aan de Energiebesparingsverordening? Bij oude gebouwen kunnen snel reparaties of andere schade optreden. Bovendien zijn de bijkomende kosten meestal hoger, wat op zijn beurt de te behalen huurinkomsten vermindert.
7. Huurtoeslag
De maandelijkse voorschotten worden meestal door de appartementseigenaar betaald aan de beheerder van het wooncomplex. Maak duidelijk of en hoeveel huisgeld u moet betalen.
8. Infrastructuur
Naast een aansluiting op het openbaar vervoer, dient u ook goed op te letten welke publieke en private instellingen op het terrein aanwezig zijn. Hoe ver is de universiteit bijvoorbeeld, waar zijn de winkels en waar zijn de openbare besturen?
9. Bekijk de notulen van de eigenarenvergadering
Vraag naar de laatste notulen van de eigenarenvergadering. Dan weet u welke maatregelen er in de nabije toekomst gepland staan en met welke kosten u te maken kunt krijgen.
10. Bevolkingsontwikkeling
Het is beter om te investeren in een appartement in een populaire wijk of in een wijk die net trendy wordt - ooit een rebelse buurt, nu ook populair bij jonge gezinnen en studenten. Je moet ook de gentrificatie in bepaalde steden in de gaten houden en op het juiste moment investeren.
Micro-appartementen: apparatuur en leveranciers
Er zijn momenteel verschillende aanbieders zoals "GBI", "My Apart" of "Campus Viva" die micro-appartementen aanbieden voor verschillende behoeften in de belangrijkste steden in Duitsland. De kleine appartementen zijn meestal voorzien van een kitchenette en badkamer. Een tafeltje wordt gebruikt om aan te eten en te werken en er staat een bed in de hoek - de basisbenodigdheden en toch voldoende. De aanbieder GBI biedt met zijn “smartments” drie verschillende formaten aan en is daarmee ideaal voor zakenreizigers of mensen die nog op zoek zijn naar een vaste verblijfplaats.
|
model- |
Studio |
Studio XL |
Appartement |
|
prijs |
Vanaf 61, - euro / nacht |
Vanaf 73, - euro / nacht |
Vanaf 93, - Euro / nacht |
De aanbieder "ipartment" heeft ook verschillende aanbiedingen om uit te kiezen en is momenteel vertegenwoordigd in zeven Duitse steden. Van kleine kamers van 20 vierkante meter tot een appartement van 100 vierkante meter, er is voor elk wat wils.
Voor de micro-appartementen in Keulen gelden de volgende prijzen:
|
model- |
XS |
S. |
M. |
L. |
|
prijs |
Vanaf 1.190 euro / maand |
Vanaf 1.390 euro / maand |
Vanaf 1.590 euro / maand |
Vanaf 1.890 euro / maand |
“Campus Viva” richt zich op micro-appartementen voor studenten in München, Berlijn, Heidelberg en Bremen. Naast de appartementen bieden bijna alle gebouwen gemeenschappelijke ruimtes en kamers, een fitnessruimte, een wasserette en een terras voor bewoners.
Micro-appartementen zijn veel comfortabeler voor studenten omdat ze niet alles zelf hoeven te regelen. Meestal is er al internettoegang; een huismeester helpt bij technische problemen en soms is er zelfs een fietsendienst. Een groot voordeel is echter dat je de keuken en badkamer met niemand hoeft te delen. Dat voorkomt conflicten.
|
stad |
München |
Berlijn |
Heidelberg |
Bremen |
|
prijs |
Vanaf 550 euro / maand |
Vanaf 470 euro / maand |
Vanaf 425 euro / maand |
Vanaf 370 euro / maand |