Huurkoop: nuttig of te riskant? - Your-Best-Home.net

De droom om een ​​eigen huis te bezitten, kan erg duur zijn. Wie nog niet over voldoende eigen vermogen beschikt, moet op zoek naar alternatieven. Een daarvan is huurkoop. Met weinig moeite en weinig besparingen van huurder naar eigenaar verhuizen klinkt goed. Maar het huurkoopmodel brengt ook risico's met zich mee. In deze gids leest u wat u als huurkoper vooraf dient te weten.

De belangrijkste zaken in één oogopslag

Hoe werkt een huurkoop?

Een huurkoop werkt meestal zo dat de geïnteresseerde en potentiële koper eerst de woning huurt en deze op een later tijdstip koopt. De koopprijs van het appartement is al afgesproken met het aangaan van de huurovereenkomst.

Waar moet ik op letten bij het verhuren?

Bij een huurkoop worden meestal twee contracten afgesloten: een lease- en een koopovereenkomst. Beide contracten moeten worden gecertificeerd door de notaris. Het kan voorkomen dat u een aanbetaling moet betalen die mogelijk is afgesproken voor deze certificering.

Wordt er bij huurkoop rekening gehouden met de huurprijs?

In de huurovereenkomst staat ook de hoogte van de huurprijs en de koopprijs van de woning. De maandelijkse huur die de huurder betaalt, wordt verrekend met de koopsom.

Is huurkoop een lening?

In figuurlijke zin is een huurkoop een lening, want je gebruikt Your-Best-Home.net of het appartement direct na ondertekening van het contract, maar je hoeft pas later het volledige bedrag van de koopsom te betalen.

Hoe werkt huurkoop?

Koper en verkoper sluiten voor Your-Best-Home.net een huurcontract en tegelijkertijd een koopcontract. De koper trekt eerst in om te huren en verbindt zich ertoe Your-Best-Home.net over vijf, tien of twintig jaar te verwerven - tegen een reeds bepaalde koopprijs. De tot dan betaalde huurprijs plus een bepaald voorschotbedrag wordt volledig verrekend met de koopsom. Het is ook gebruikelijk dat de huurkoper een eenmalige aanbetaling doet van maximaal 20 procent vóór de notariële certificering van de contracten. Ontbreken hiervoor de financiële middelen, dan is er vaak de mogelijkheid om in termijnen te betalen, maar dit verhoogt de totale maandlast aanzienlijk. Na de deadline is de resterende schuld opeisbaar en voert de notaris de eigendomsoverdracht uit. Af en toe zijn voltooiingskosten vereist.
Goed om te weten: De stapsgewijze verwerving van het onroerend goed via de afgesproken termijnbetaling wordt verzekerd door een notariscontract. Bovendien is er geen bank of bouwmaatschappij als tussenpersoon betrokken.

Bij verhuur dient u de voor- en nadelen zorgvuldig af te wegen en u contractueel te beschermen tegen risico's.

Alternatief voor huurkoop: de optie koop

Als je nog niet zeker weet of je Your-Best-Home.net echt wilt kopen, kun je ook kiezen voor een koopoptie. In dat geval komt er naast het huurcontract geen koopcontract tot stand, maar creëert de eigenaar - meestal een woningbouwvereniging of een projectontwikkelaar - een optierecht ten gunste van de huurder door middel van een inschrijving in het kadaster. De huurder kan, maar hoeft niet, de woning te verwerven tegen de nu gestelde voorwaarden.
Ook bij dit huurkoopmodel betaalt de huurder de eigenaar een maandelijks bedrag. In tegenstelling tot een normale huurkoop is dit echter een aanbetalingsmodel dat in de buurt komt van de klassieke leningsovereenkomst van de hypotheekverstrekker: naast de maandelijkse huur spaar je bedrag X, waar de coöperatie voor zorgt en na Y jaar klaar is voor toewijzing. Alleen dan kunt u het onroerend goed kopen - of niet.
Modellen voor aankoop van coöperatieve opties hebben meestal een looptijd van 25 jaar - dit geeft de huurder voldoende tijd om het vereiste bedrag te sparen terwijl hij al in zijn toekomstige huis woont.
Goed om te weten:De optie wordt door de notaris als overdrachtsbericht in het kadaster ingevoerd, dus juridisch veilig. In de regel is de maandhuur bij het kopen van opties echter aanzienlijk hoger dan de lokaal vergelijkbare huurprijs. Dit komt omdat eigenaren hopen dat de verhoogde bijdrage huurders zal motiveren om te kopen, anders gaan de betaalde huren verloren.

Juridisch en economisch eigendom Bij huurkoop gaat het juridisch eigendom pas over op de koper nadat de koopsom is betaald. Het begunstigde eigendom wisselt onmiddellijk van eigenaar nadat het contract is gesloten. Dit betekent dat u als koper van onroerend goed meestal de administratieve kosten en het onderhoud van het onroerend goed moet betalen zodra het contract is getekend .

Voor- en nadelen van huurkoop

voordelen

• Voor de huurkoop hoeft geen lening te worden afgesloten, zodat er geen schulden ontstaan.
• Aangezien de volledige koopsom van de woning door de verkoper een bepaalde periode wordt uitgesteld, zijn er geen bankrentekosten.
• Ondernemers in de horeca of textielindustrie of jonge zzp'ers vinden het vanwege hun onregelmatig inkomen moeilijker om een ​​lening te krijgen bij de bank - voor hen is de huurkoop een reële optie.
• Als u echt een bepaald pand wilt kopen, maar nog geen eigen vermogen heeft, biedt de huurkoop u de mogelijkheid om het droomhuis te reserveren en later te kopen.
• De maandelijkse huur gaat naar je eigen woning in plaats van naar de zak van een verhuurder.
• Huurkopers kunnen hun huis en tuin direct naar eigen wens inrichten, want die wordt straks van hen.

Zorg ervoor dat de huurkoopovereenkomst notarieel is opgesteld door een notaris, anders heb je geen rechten op het appartement of huis.

nadeel

• Huur om te kopen klinkt verleidelijk voor jonge mensen zonder eigen vermogen, maar degenen die geen kapitaal kunnen sparen, kunnen de onderhoudskosten van het huis misschien niet dekken.
• Het is doorgaans goedkoper om financiering via een bank te krijgen. Vooral jonge gezinnen profiteren van overheidssubsidies, zoals kinderbijslag of huisvestingssubsidies, en leningen met korting.
• In sommige gevallen worden te dure of ontoereikende huizen aangeboden als huurkoopmodellen die geen kopers op de onroerendgoedmarkt hebben gevonden.
• De optie koopoptie geeft de koper de kans om zich terug te trekken uit de aankoop van de woning, maar is duurder: de huurprijs is doorgaans aanzienlijk hoger dan de lokaal vergelijkbare huurprijs.
• Als de woningcorporatie, projectontwikkelaar of verhuurder in de tussentijd failliet gaat, kan de tot dan toe betaalde huurprijs verloren gaan, evenals de potentiële woning.

Dit zijn de risico's die gepaard gaan met huurkoop

Huurkoop brengt risico's met zich mee! Want bij de huurbetaling, die afhankelijk van de woonomgeving niet onbelangrijk is, hoort een deel van de financiering en besparingen. Veel gezinnen kunnen deze dubbele last niet betalen. Als de resterende schuld moet worden afbetaald en de rentetarieven op dit moment onverwachts zijn gestegen, wordt een mogelijke lening duurder dan verwacht.
Hoewel het op het eerste gezicht een gemakkelijke manier lijkt om een ​​huis te verkopen of te kopen, wil het huurkoopmodel zich niet echt in Duitsland vestigen - zelfs niet het idee van door de staat gesubsidieerde huurkoop. Dit komt enerzijds door de genoemde risico's, maar anderzijds ook doordat huurkoopovereenkomsten sterk van elkaar verschillen en individueel moeten worden vormgegeven. Er zijn echter enkele valkuilen voor de leek.

Test financieringsmogelijkheden Overhaast niets als het gaat om huurkoop. Het is het beste om vooraf bij een bank te informeren of hypotheekverstrekking daadwerkelijk goedkoper is. Er zijn overheidssubsidies en afgeprijsde leningen, vooral voor jonge gezinnen , waardoor een huurkoop vaak niet de beste optie is.

Huur om te kopen is meestal niet de beste oplossing voor jonge gezinnen.

Huurkoopovereenkomst: Hier dient u op te letten

Wat de huurkoopovereenkomst moet bevatten

• In de huurkoopovereenkomst bepalen verhuurder en huurkoper gezamenlijk het bedrag van de netto huur dat wordt verrekend met de koopsom.
• Als huurkoper moet u zich afvragen hoelang u op reis wilt.
• Bij het kopen van opties bekijkt de coöperatie hoe lang zij de belanghebbende een bindend kooprecht verleent. Als tegenprestatie kan de huurder afzien van de beëindiging van het huurcontract voor dezelfde periode.
• Leg in het contract vast wat er gebeurt als je de huur tijdens de huurperiode verlaagt. Wordt de afgesproken huurprijs of het verlaagde bedrag verrekend met de koopprijs?
• Wie betaalt onroerende voorheffing of verzekering? Wie betaalt de onderhoudskosten? Het is denkbaar dat de verhuurder tijdens de huurperiode betaalt en de kosten vergoed krijgt na uitoefening van de koopoptie.

Aanvullende voorschriften in de huurkoopovereenkomst

• Voordat u de huurkoopovereenkomst ondertekent, moet u duidelijk maken hoe u vroegtijdig uit het model kunt stappen.
• En wat er met het gespaarde spaargeld gebeurt, moet uiteindelijk beslissen om de optie niet te kopen of het faillissement van een coöperatie of projectontwikkelaar aan te vragen.
• Wees voorzichtig als de aanbieder uw deel van de financiering investeert in aandelen- of vastgoedfondsen - in het ergste geval is het geld later op.
• Spreek in de huurovereenkomst een bijzonder terugbetalingsrecht af. Krijgt u bijvoorbeeld geld uit een erfenis, dan heeft u de mogelijkheid om dit tijdens de aflossingsperiode te gebruiken om de koopsom terug te betalen en zo de schuld sneller af te bouwen.

Een notaris moet de huurkoopovereenkomst certificeren, anders is deze ongeldig - de koper heeft dan geen afdwingbaar recht om de woning over te dragen. Dit betekent dat de koopprijscomponenten die in de betaalde huur zitten, verloren gaan.

Case study voor een huurkoop

De familie Meier zou graag in hun eigen vier muren willen wonen. Ze vraagt ​​zich af of een huurkoop voor haar de moeite waard is. U vindt een bijpassend aanbod voor een eengezinswoning. Het moet 157.500 euro kosten. Hiervoor moeten de Meiers een eenmalige betaling doen van 15.750 euro. De maandelijkse huur bedraagt ​​836,87 euro, het spaargedeelte 144,38 euro, totaal dus 981,25 euro. De spaarcomponent levert rente op van drie procent. Na tien jaar moeten ze het pand kopen. De professional rekent uit: meteen kopen zou voor Meiers veel goedkoper zijn.

Verwerving door middel van huurkoop

Aankoopprijs:	157.500,00 euro
Spaargeld in 10 jaar inclusief een eenmalige uitkering	41.301,67 euro
Resterende koopsom na 10 jaar:	116.198,33 euro
Rente:	5,5 procent
Maandelijks tarief:	981,25 euro
De eigenschap is	schuldenvrij na 24 jaar

Klassieke aankoop via lening

Aankoopprijs:	157.500 euro
Eigen bijdrage:	15.750 euro
financiën:	141.750 euro
Rente:	4,75%
Vaste rente:	tien jaar
Maandelijks tarief:	981,25 euro
Terugbetaling:	2%
Resterende schuld nadat de vaste rente is verstreken:	77.372,47 euro
Your-Best-Home.net heeft een aansluitrente van 5,5% en het maandtarief wordt behouden	schuldenvrij na 18 jaar

Bron: Consumentenadviescentrum Thüringen

Conclusie: Bij het huurkoopmodel moet de familie Meier de koopprijs zes jaar langer betalen. Dit betekent dat het huurkoopmodel 70.650 euro duurder is.

Eigenwoningbezit: deze hervormingen zijn van toepassing

De hervorming van de Condominiumwet (WEGesetz), overeengekomen in het regeerakkoord van 2017, werd gestart en op 25 maart 2020 aan het federale kabinet gepresenteerd. Als de Bondsdag het nu eens is, zullen de volgende wijzigingen voor appartementseigenaren vanaf de herfst
van kracht worden: Machtsverschuiving : beheerders van een gemeenschap van eigenaren van onroerend goed zouden in de toekomst aanzienlijk meer vrijheid van handelen moeten hebben. Volgens het ontwerp zullen ze "gerechtigd en verplicht zijn om de juiste administratieve maatregelen te nemen die niet vereisen dat de appartementseigenaren een resolutie aannemen of als er een risico bestaat op deadlines of nadelen". De bevoegdheden van de administrateur kunnen echter bij besluit worden beperkt of uitgebreid.
Zonder limiet:Volgens de nieuwe wet vertegenwoordigt de bewindvoerder de gemeenschap in en buiten rechte. Hij kan dus contracten sluiten die niet meer teruggedraaid kunnen worden door de gemeenschap van eigenaren of door een individuele eigenaar.
Aansprakelijkheid: De individuele eigenaren moeten de kosten van de opgedragen maatregelen dragen.
Nieuwe regels voor een besluit: Voorheen moest minstens de helft van de mede-eigendomsaandelen vertegenwoordigd zijn om überhaupt tot een besluit te kunnen komen. Een beslissing is nu mogelijk ongeacht het aantal aanwezige eigenaren. Online deelname moet ook worden geïmplementeerd.
Facturering:Met de jaarlijkse facturatiekosten van de beheerder hoeft niet elk afzonderlijk item meer door de eigenaar te worden goedgekeurd. Alleen de piekfactuur heeft een vergunning nodig, want ook deze moet door de eigenaren worden betaald.
Kostentoerekening: Het nieuwe ontwerp moet het voor verenigingen van eigenaren mogelijk maken de kostentoewijzing met gewone meerderheid te wijzigen. Dit geldt zowel voor lopende kosten als voor eenmalige uitgaven.
Laadstation voor e-auto's:Het uitrusten van een parkeerplaats met een oplaadmogelijkheid voor e-auto's moet in de toekomst door zowel eigenaren als huurders door de gemeente worden goedgekeurd, op voorwaarde dat u de kosten zelf draagt. Het toestemmingsrecht voor structurele veranderingen, bijvoorbeeld om een ​​snelle internetverbinding via glasvezel in het appartement te hebben, is nog alleen beschikbaar voor eigenaren.