Bij het kopen van een huis in plaats van het huren is nu iets meer eigen vermogen nodig dan vroeger. De financieringsvoorwaarden zijn hiervoor gunstig.
Woningen zijn voor het merendeel van de Duitsers de beste pensioenvoorziening en ze hebben ook veel vertrouwen in de opbouw van hun vermogen. Maar wie kan er vandaag nog een huis kopen in plaats van het te huren? De vastgoedprijzen zijn de afgelopen jaren bijna overal in Duitsland gestegen. Zo kostten eengezinswoningen in 2018 regelmatig 10 tot 65 procent meer dan in 2013. Dat blijkt onlangs uit een onderzoek van het Instituut voor Duitse Economie (IW Keulen). Dat betekent niet per se dat het moeilijker is geworden om een woning te financieren. Door de lage rente blijven de exploitatiekosten in veel gevallen betaalbaar en zijn ze vaak niet hoger dan de kale huurprijzen voor vergelijkbare huurwoningen.
Maar ook in deze tijden is het belangrijk om een deel van de financiering uit eigen middelen te halen. "Het moet twintig tot dertig procent van de koopsom zijn", zegt Heribert Hachinger, die het kredietbeheer bij LBS verzorgt. Dus bij een aankoopprijs van 250.000 euro komt idealiter 50.000 euro uit de besparing. De bijkomende aankoopkosten - minimaal tien procent van de aankoopprijs - verhogen ook het eigen vermogen. De rest kan dan worden gefinancierd. Laten we aannemen dat een gezin een huis huurt en tot nu toe € 750, - huur betaalt exclusief lasten. Als ze nu besluit om te kopen in plaats van te huren, vallen deze kosten weg en kan ze zonder extra moeite een bouwlening van 200.000 euro betalen - annuïtaire leningen met 1,5 procent rente en drie procent aflossing.
Let op: Als de laagrentende financiering afloopt en Your-Best-Home.net dan nog niet is afbetaald, kan de last toenemen. Heribert Hachinger benadrukt: "Renteafdekking is aan de orde van de dag."
Financiering: een slimme combinatie
Wie besluit om een huis te kopen in plaats van te huren, doet er goed aan de voorwaarden van vandaag lang vast te leggen. Met LBS instant financiering kan elk renterisico zelfs worden uitgesloten. Dit model bestaat uit een voorfinancieringslening en een gelijktijdige woonkrediet en spaarcontract van hetzelfde bedrag - vandaar ook wel woonkrediet en spaarcombinatie genoemd. De klanten betalen de afgesproken rente, maar betalen in eerste instantie niet terug. In plaats daarvan sparen ze hun woonkrediet en spaarcontract. In ruil daarvoor ontvangen zij de gegarandeerde kredietrente en - afhankelijk van hun inkomen - de kans op een werknemersspaartoeslag en een woningbouwbonus. Varianten met Wohn-Riester-financiering zijn ook mogelijk. Zodra het minimum saldo en de minimum rating - wordt berekend uit de som van de deposito's,de spaarperiode en het totale woonkrediet zijn bereikt, de woonkrediet en het spaarcontract worden toegewezen en de voorfinanciering wordt volledig vervangen. Vanaf dat moment betalen de financiers de lening van de hypotheekverstrekker tegen constante tarieven af. Het maandbedrag is bekend totdat het volledig is terugbetaald, hoewel het na toewijzing meestal iets hoger is dan voorheen.
Als voorbeeld voor een gezin dat een huis wil kopen en het niet wil huren, zou een zekere rentefinanciering er als volgt uit kunnen zien: ze gebruiken een voorfinancieringslening van 200.000 euro om hun droomhuis te kopen (leenrente: 1,5 procent per jaar, vaste tot toewijzing over ongeveer 14 jaar, zie tabel). Daarnaast combineert ze een hypotheekcontract, waar ze maandelijks 400 euro aan overmaakt. Samen met de rente op de voorfinancieringslening resulteert dit in een maandelijkse last van 650 euro. Na toewijzing zijn rente- en aflossingsbijdragen verschuldigd voor de hypotheeklening; deze bedragen doorgaans ten minste vier per duizend van het bedrag van de hypotheekbank. Het maandelijkse tarief loopt op tot 800 euro. De koude huur voor het oude appartement kostte bijna evenveel - een bedragdat de familie kan investeren in hun eigen vier muren.
Volledig verzekerd
Wie kiest voor onmiddellijke financiering, wil renteverhogingen meestal uitsluiten. Het is daarom voordelig dat de rentevoet van de voorfinancieringslening wordt vastgesteld totdat de lening van de hypotheekverstrekker daadwerkelijk is toegewezen. De voorfinancieringslening heeft dan meestal een looptijd van 8 tot 15 jaar. Door de combinatie met de leningsovereenkomst van de hypotheekverstrekker is er voor de woningkoper een rentegarantie tot volledige aflossing. Afhankelijk van het LBS-tariefaanbod kunnen totale looptijden van 25 jaar of meer worden weergegeven (in het voorbeeld rond de 32). Instantfinanciering is daarmee een alternatief voor leningen met volledige aflossing, legt het tijdschrift Finanztest uit. "Een van de argumenten voor een combinatielening van een woningsparen en een lening is dat de aftrekposten en belastingvoordelen van de staatssubsidie Riester ermee kunnen worden gebruikt"vervolgden de consumentenadvocaten - banken bieden deze mogelijkheid zelden aan. De combinatieoplossing heeft nog een ander pluspunt: bijzondere aflossingen op hypotheekleningen zijn altijd probleemloos mogelijk. Financiers kunnen op deze manier kosten besparen.
Hoeveel krediet kan ik me veroorloven?
Voorbeeld: een gezin investeert hun huur van 750 euro (koud) liever in hun eigen vier muren. Onmiddellijke financiering van EUR 200.000 kan worden bereikt met bijna geen extra inspanning - met betrouwbare afbetalingen totdat het onroerend goed volledig is afbetaald.
De onmiddellijke financiering * is onderworpen aan een leningsovereenkomst voor een hypotheekverstrekker …
|
… in het aantal van: |
200.000 euro |
300.000 euro |
400.000 euro |
500.000 euro |
|
maandelijkse |
650,00 euro |
975,00 euro |
1.300,00 euro |
1.625,00 euro |
|
maandelijkse lening afbetaling *** |
800,00 euro |
1.200,00 euro |
1.600,00 euro |
2.000,00 euro |
|
veronderstelde koude huur |
750,00 euro |
750,00 euro |
750,00 euro |
750,00 euro |
Kopers kunnen de koude huur net zo goed investeren in financiering. Bovendien moeten ze maandelijks de volgende belastingen aankunnen:
|
aan de toewijzing van de |
0,00 euro |
225,00 euro |
550,00 euro |
875,00 euro |
|
na toekenning van het |
50,00 euro |
450,00 euro |
850,00 euro |
1.250,00 euro |
*
Aangenomen leenrente van 1,5 procent per jaar, vast totdat het woningkrediet- en spaarcontract is toegekend ** Kosten = rente voor voorfinancieringslening en spaarrente (uitgaande van een minimale spaarquote van twee per duizend van het woningkrediet en spaarbedrag). Daarnaast zijn er extra kosten (bijvoorbeeld een koopsom)
*** bij een woonkrediet en spaarcontract met een verondersteld rente- en aflossingspercentage van vier per duizend van het woonkrediet en spaarbedrag
Tip van een expert: vrijblijvende flexibiliteit
Heribert Hachinger van LBS adviseert iedereen die overweegt te kopen in plaats van huren: “Voor velen betekent het bezitten van een woning de grootste investering in het leven. Dit is de reden waarom mensen die een huis willen kopen en deze niet willen huren, solide financiering nodig hebben waarmee ze gezond kunnen slapen. Deze zekerheid kan worden geboden door onmiddellijke financiering - dankzij vaste rentetarieven en berekenbare tarieven voor de hele looptijd.
Het model heeft nog een voordeel: zijn flexibiliteit. In de eerste fase moeten klanten de rente over de voorfinancieringslening en de minimale spaarrente betalen. Daarnaast kunnen zij - in overleg met de financieel adviseur - tot op zekere hoogte bijzondere spaargeld uitkeren. Degenen die het nieuwe Baukindergeld ontvangen, kunnen bijvoorbeeld de jaarlijkse subsidies voor de leningsovereenkomst voor de bouwmaatschappij gebruiken en deze dus sneller toegewezen krijgen. Zodra de lening van de hypotheekverstrekker de lening voor voorfinanciering heeft vervangen, zijn bijzondere terugbetalingen zelfs onbeperkt toegestaan. Dit vermindert de totale looptijd en dus ook de kosten. Klanten kunnen hun financiering dus zorgvuldig plannen en bijsturen zodra hun persoonlijke situatie het toelaat. "
