Wie zorgvastgoed als kapitaalinvestering heeft ontdekt, investeert in een winstgevende en risicovolle toekomstige markt. Omdat het een zeer veilige vorm van beleggen is met veel voordelen en beheersbare risico's.
Door demografische veranderingen worden zorgvastgoed een aantrekkelijke kapitaalinvestering. Geschat wordt dat er in 2050 in Duitsland vier miljoen zorgbehoeften zullen zijn. Maar daar zijn we nog niet op voorbereid. Ongeveer 90 procent van de zorgvoorzieningen wordt volledig benut. Alleen al de komende tien tot vijftien jaar zijn honderdduizenden nieuwe zorgplekken nodig om aan de toenemende vraag te voldoen. Er zijn ook appartementen die geschikt zijn voor de leeftijd. Hiervoor zijn investeringen nodig die tot nu toe vooral door banken, verzekeraars of fondsen zijn gedaan. De markt staat nu echter ook open voor particuliere investeerders. En voor hen zijn zorgvastgoed, met name de investering in zorgappartementen, een investering die de moeite waard is.
Wat is een zorgappartement?
Zorgappartementen zijn wooneenheden in een verzorgingshuis. Ze zijn ongeveer vergelijkbaar met een condominium. Zorgappartementen zijn echter een- of tweepersoonskamers met badkamer, sommige met balkon of terras. Ze zijn drempelvrij en toegankelijk voor gehandicapten. Er zijn noodoproepsystemen en gemeenschappelijke ruimtes zoals eetkamers, keukens en groenzones. De kamers zijn gemiddeld 25 tot 35 vierkante meter groot en worden door de uitbater van het verpleeghuis verhuurd aan de bewoners. De exacte indeling van het verpleeghuis gebeurt door de projectontwikkelaar en exploitant van het verpleeghuis. Want als u een zorgappartement koopt, krijgt u niet alleen een wooneenheid, maar ook proportioneel de gemeenschappelijke ruimte. Een beheermaatschappij neemt de taken van verhuurder op zich.
Wie biedt zorgvastgoed aan?
De bouw van verpleeghuizen wordt meestal gepland en uitgevoerd door een projectontwikkelaar of exploitant. Tevens is het vastgoed op basis van de Woningbezitwet (WEG) opgedeeld in individuele units, die door verschillende beleggers worden gedragen. Gespecialiseerde makelaars kennen de eigenaardigheden van deze kapitaalinvestering en nemen alle formaliteiten voor u uit handen. Als u niet alleen uw eigen vermogen wilt investeren, moet u vooraf goed nadenken over de financiering. U kunt in principe investeren in nieuwbouw of een bestaand verpleeghuis kopen bij een andere investeerder. Dat laatste kunt u bijvoorbeeld doen via vastgoedmarktplaatsen op internet. Exploitanten van verpleeghuizen zijn vaak liefdadigheidsinstellingen,Toch betreden steeds meer gemeentelijke en particuliere aanbieders de toekomstige markt.
Wat kost een verpleeghuis?
De kosten van een verpleeghuis omvatten niet alleen de woonoppervlakte in vierkante meters, maar ook proportioneel de gemeenschappelijke ruimte - en dit kan sterk variëren afhankelijk van het systeem. Naast de grootte van het zorgappartement en de gemeenschappelijke ruimte spelen ook de locatie en uitrusting een rol - beide kunnen een sterke impact hebben op de winstgevendheid van de kapitaalinvestering. Plan minimaal 80.000 euro als investering. Maar gemiddeld kunt u ook 120.000 tot 200.000 euro betalen voor een aantrekkelijke woning. Daarnaast zijn er bejaardentehuizen met een bijzondere ligging en sfeer tot 300.000 euro. Je hoeft niet de hele investering af te dekken met eigen vermogen, maar je moet wel minimaal 30.000 tot 50.000 euro beschikbaar hebben. De overige kosten van het verpleeghuis kunt u met vreemd vermogen financieren.U kunt de rente dan fiscaal opvragen.
Investeren in een verpleeghuis is vooral lucratief als het pand op een goede locatie staat en overtuigend is qua kwaliteit en uitrusting.
Waar moet je op letten bij het kopen van een verpleeghuis?
Er zijn in principe twee soorten sociale eigendommen: wel en niet subsidiabel. Vastgoed dat voor financiering in aanmerking komt, ontvangt overheidsfinanciering via sociale fondsen. Begeleid wonen daarentegen komt meestal niet in aanmerking voor financiering en ontvangt geen financiële steun van sociale verzekeringsfondsen. Als u verhuurt in het kader van begeleid wonen met erfpacht, heeft u geen bescherming van de sociale zekerheid. Begeleid wonen zonder erfpacht heeft daarentegen dezelfde voor- en nadelen als bij een condominium: u neemt uw eigen beslissingen in een gemeenschap van eigenaren, maar draagt ook de onderhoudskosten. Waar je ook op moet letten:
- Aantrekkelijke locatie met goede infrastructuur (artsen, parken en winkels in de buurt)
- Aansluiting op openbaar vervoer
- Ervaren operator met een passende kredietwaardigheid
- Hoogwaardige apparatuur
Als u financiering van de Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) overweegt, moet de woning voldoen aan de gebruikelijke criteria voor energiebesparing. Als u later zelf gebruik wilt maken van de woning, kan het de moeite waard zijn om te investeren in leeftijdsgebonden wonen of begeleid wonen in uw directe omgeving.
De voordelen van zorgvastgoed als kapitaalinvestering
Bij het investeren in woonzorgcentra worden veel van de nadelen van flatgebouwen geëlimineerd. U hoeft bijvoorbeeld niet zelf zorg te dragen voor het verhuren en beheren van de woning. Huurcontracten lopen doorgaans voor 20 tot 30 jaar. De kosten van zorgbehoevenden worden, afhankelijk van de zorgbehoefte, vergoed door het socialezekerheidsfonds. Als huurinkomsten verloren gaan door nood, heeft dit in eerste instantie geen gevolgen voor u als investeerder. U krijgt de huur van de huurder ongeacht of het verpleegappartement bezet is of de huurder niet kan betalen. Het huurverlies wordt vervolgens door de sociale zekerheidsfondsen aan de huurder betaald - en zij krijgen het "voorschot" gedeeltelijk terug van de nabestaanden. Maar dat geldt ook niet voor jou. U heeft dus een zekere mate van zekerheid op het gebied van uw investering.De voordelen op een rij:
- Lange termijn huurcontracten tot 30 jaar met één huurder
- De huurder neemt het dagelijkse onderhoud over
- U heeft minder reserves nodig dan bij andere eigendommen
- De manager zorgt voor de zorgen van de eigenaar, zoals het opstellen van energierekeningen
- De huurder betaalt huur zelfs als de huur leeg staat of de huur is vertraagd
- Inschrijving in het kadaster met alle rechten en plichten voor het verkopen, weggeven, nalaten en uitlenen van het verpleeghuis
- Het onroerend goed is al gecontroleerd door middel van behoeftenonderzoeken, bijvoorbeeld door exploitanten, banken en sociale instanties
- Voorkeursrecht van bewoning in geval van nood binnen het gezin is gebruikelijk
Iedereen die als kapitaalinvestering in verpleeghuizen investeert, geniet veel voordelen.
De risico's van verpleeghuizen als investering
Bij een investering in een verpleeghuis is het faillissement van de exploitant uw grootste risico. Dit gebeurt zeer zelden in Duitsland (minder dan één procent). Toch moet u ervoor zorgen dat het zorgpand voor minimaal 85 procent wordt bezet, zodat de exploitatie zuinig blijft. Een slechte locatie, bijvoorbeeld met weinig behoefte aan zorgruimte, apparatuur van slechte kwaliteit of concurrentie in de directe omgeving kan redenen zijn voor de inefficiëntie van een verzorgingshuis. Indien de huurder de onderhoudsverplichtingen niet nakomt, bestaat zowel het risico van huurderving als beëindiging van een huurovereenkomst. In directe vergelijking met een gehuurd condominium zijn deze risico's echter vrij laag.
Hoe huurt u een verpleeghuis?
De huurder zoeken en selecteren neemt het zorgvastgoed over. Als investeerder hoeft u zich daar geen zorgen over te maken. U sluit de huurovereenkomst af met de exploitant. Het volgende moet in het contract worden gedefinieerd:
- Contractduur, gewoonlijk 20 tot 30 jaar
- Huurbedrag en inflatievergoeding door middel van indexering
- Rechten en plichten van de huurder, zoals onderhoudsmaatregelen
Welke bijkomende kosten zijn er?
In tegenstelling tot een normale condominium, heeft u als eigenaar van een zorgwoning slechts lage bijkomende kosten, zoals onderhoudskosten. Deze zijn meestal beperkt tot "dak en compartiment". Als eigenaar ben je dus verantwoordelijk voor het onderhoud van de dragende bouwconstructie, inclusief het dak. De exploitant van het verpleeghuis betaalt meestal extra kosten voor reparatie en onderhoud. Het vastgoedbeheer zorgt voor de onderhoudsreserves, die duidelijkheid en stemt erover op de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering. Over het algemeen moet u het volgende als aanvullende items in aanmerking nemen:
- Overdrachtsbelasting, afhankelijk van de staat, ongeveer 3,5 procent tot 6,5 procent
- Notaris- en gerechtskosten, ongeveer 1,5 procent
- administratieve lasten
- Onderhoudskosten, zo'n twee à drie euro per vierkante meter
- Makelaarskosten
Zijn zorgvastgoed rendabel?
Zorgvastgoed is momenteel nog een niche. Maar ze worden beschouwd als een bijzonder veilige investering met een hoog rendement. Met het juiste eigen vermogen is tot vijf procent en meer mogelijk. Gemiddeld mag je een rendement verwachten van 3,5 procent tot 5,5 procent. Wanneer u investeert in een verpleeghuis, krijgt u een hoge rekenzekerheid door langlopende huurcontracten en een laag faalrisico. In het huurcontract specificeert u een automatische huurverhoging (indexatie), die wordt berekend op basis van de inflatie en u een zekere mate van inflatiebescherming geeft. U krijgt gunstige financieringsvoorwaarden voor woonzorgcentra en u kunt gebouwen en rente op leningen aftrekken van de belasting. Door de toegenomen vraag is het verkopen van een verpleeghuis vaak makkelijker dan het verkopen van een condominium.U kunt hier ook profiteren van belastingvoordelen als u de woning tien jaar in bezit heeft.
Zijn zorgappartementen winstgevender dan flatgebouwen?
In directe vergelijking met flatgebouwen zijn verpleeghuizen een stuk minder risicovol en betrouwbaarder. Bij flatgebouwen heb je niet alleen hogere administratie- en onderhoudskosten. Je moet ook co-defaults verwachten of zelfs huurnomaden. U moet uw reserves dienovereenkomstig hoger berekenen. De vraag van investeerders naar verpleeghuizen neemt toe. Huurinkomsten van verpleeghuizen zijn onafhankelijk van de economie en inflatie. De huurprijs is daardoor voorspelbaar en stabiel en is daarom ook geschikt als pensioenvoorziening en verzekering.