Wilt u eindelijk uw eigen huis of appartement kopen, maar heeft u geen eigen vermogen? De door de staat gesponsorde huurkoop klinkt als een goede oplossing. Maar ook LBS vastgoedexpert Axel Guthmann ziet aanzienlijke risico's.
Iedereen die in een grote Duitse stad woont en geïnteresseerd is in een condominium, heeft zich waarschijnlijk al geïrriteerd door de moeilijke omstandigheden om dit doel te bereiken. Het Duitse Instituut voor Economisch Onderzoek (DIW) zou graag meer mensen willen helpen hun eigen vier muren te vinden met zijn nieuwste voorstel voor een door de staat gesponsorde huurkoop. Maar wat belooft het concept - en is het zelfs haalbaar?
Wat gaat de politiek eraan doen?
In september 2018 introduceerde de federale overheid Baukindergeld, dat gezinnen met kinderen en alleenstaande ouders helpt om hun eigen huis of condominium te financieren. Zoals gehoopt, heeft het Baukindergeld al effect gehad en wordt het voornamelijk aangevraagd door gezinnen met een laag en middelgroot inkomen. Daarnaast wil het kabinet volgens het regeerakkoord de woonsubsidie verbeteren. Dit zou een stimulans moeten zijn om in een vroeg stadium eigen vermogen te sparen.
Waarom is het zo moeilijk om een eigen huis te krijgen?
Door de lange periode van lage rentetarieven in de nasleep van de eurocrisis stijgen de vastgoedprijzen al jaren en lijkt het einde niet in zicht. Met name in steden als München, Frankfurt, Hamburg en Berlijn is het moeilijk om een eigen huis te kopen. De belangrijkste reden: de meeste mensen missen de nodige equity. Iedereen die droomt van een eigen appartement of zelfs een huis, moet minimaal 20 procent van de totale investering uit eigen middelen kunnen financieren. Bijkomende aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en inschrijving in het kadaster verhogen de zuivere koopprijs van het onroerend goed met ongeveer 13 procent. Terwijl de koopprijzen gestaag stijgen, valt het eigen vermogen vaak buiten de boot - lage spaarrentes en stijgende huren maken het moeilijker om te sparen op het huis waarnaar u verlangt.
Waarom een door de overheid gefinancierde huurkoop?
De eerdere financieringsmaatregelen van de overheid zijn niet voldoende voor de DIW. Het instituut stelt een ander alternatief voor: de staat moet zo goedkoop mogelijk meergezinswoningen op eigen grond bouwen. De bewoners zouden geen huur betalen, maar de aankoop van hun nieuwe woning financieren met renteloze maandelijkse aflossingen - een zogenaamde huurkoop. Volgens DIW zouden de financiële lasten voor de bewoners niet significant hoger zijn dan voor de normale huurder. In hun rekenvoorbeelden schatten de Berlijnse economen een tijdspanne van 24 en 33 jaar voor schuldverlichting.
Wat zijn de nadelen van huurkoop door de overheid?
Hoe verleidelijk de huurkoop van de overheid ook mag klinken, sommige vragen blijven onbeantwoord: wat gebeurt er als de huurder om professionele redenen naar een andere stad moet verhuizen voor het einde van de financieringsperiode? Of kan de huurder om verschillende redenen de termijnen niet meer op tijd betalen? Volgens Axel Guthmann, Verenigingsdirecteur van de Landesbausparkassen, is dat laatste geval niet zo onwaarschijnlijk. En: waar is de motivatie om eigen vermogen te sparen als je zonder spaargeld een eigen woning kunt krijgen als een arme verdiener?
Hoe kan worden voorkomen dat het criterium voor de selectie van huurkoopgerechtigden, namelijk dat er geen of weinig eigen vermogen is, tot absurde situaties leidt? Als u een goedkoop appartement van de staat wilt kopen, moet u uzelf vaker trakteren op een dure vakantie en zo min mogelijk besparen. Persoonlijke verantwoordelijkheid ziet er echter anders uit.Los het probleem op bij de nadering
De LBS-expert ziet veel verstandiger en ook minder bureaucratische hefbomen om het voor mensen met een laag inkomen gemakkelijker te maken om een huis te kopen:
- Bouwkosten verlagen
De vraag naar eigen woningen en appartementen is nu groter dan het aanbod. Om dat te veranderen, zouden de steden meer bouwgrond moeten hebben. Bovendien moeten buitensporige eisen die de constructie onnodig duur maken, worden afgeschaft.
Lager eigen vermogen De staat zou de bijkomende aankoopkosten, die het leeuwendeel van het eigen vermogen uitmaken, moeten verlagen . De overdrachtsbelasting moet een start maken.- Kapitaalvorming aantrekkelijker maken
Het kabinet moet de geplande herwaardering van de woonpremie op korte termijn aanpakken. Het mooie is immers dat het mensen helpt zichzelf te redden: met de woonsubsidie ondersteunt de staat zijn eigen spaarinspanningen - en maakt die niet overbodig, zoals bij huurkoop het geval zou zijn.
