Een opstalverzekering is belangrijk als het moeilijk wordt: Als er ernstige schade aan een woongebouw ontstaat, wat in het ergste geval zelfs kan leiden tot het verlies van de hele woning, neemt de opstalverzekering het over. Lees hier wie het nodig heeft, welke schade het dekt en wat het kost.
Als een enorme storm uw eigen appartement of Your-Best-Home.net treft, is aanzienlijke schade niet ongebruikelijk: overdekte daken of branden veroorzaakt door bliksem brengen huiseigenaren al snel tot de rand van wanhoop. Met een opstalverzekering kunt u de zaak echter met relatieve rust onder ogen zien. Want als er daadwerkelijk schade ontstaat, is de opstalverzekering daarvoor verantwoordelijk.
Wie heeft een opstalverzekering nodig?
Er is geen wettelijke verplichting om een opstalverzekering (of "woningbouwverzekering" of "woningverzekering") af te sluiten in Duitsland. Iedere vastgoedeigenaar is in principe vrij om te beslissen of hij een dergelijke polis wel of niet afsluit.
Als het appartement of Your-Best-Home.net echter wordt gefinancierd met een lening, kan de financieringsbank u vragen een opstalverzekering af te sluiten. De bank wil zich beschermen tegen het geheel of gedeeltelijk verlies van het onroerend goed.
En dat moeten eigenaren ook doen, want het onroerend goed dient immers als pensioenvoorziening, waarin vaak alle financiële middelen zijn geïnvesteerd. Er is meestal geen geld meer om flagrante schade te herstellen. In het ergste geval bestaat het risico dat u zonder verzekering uw woning en uw pensioenvoorzieningen kwijtraakt. Het maandelijks op te halen bedrag voor de verzekering staat dus op geen enkele manier in vergelijking met een mogelijke schade.
Wat is verzekerd via de opstalverzekering?
De woningbouwverzekering dekt schade die ontstaat aan de woning zelf of aan een object op het terrein. Dit omvat zowel het tuinhuis als de garage of een klein prieel.
Dit soort schade wordt meestal gedekt door de huiseigenarenverzekering:
- Storm (met een windkracht van minimaal 8 of 62 km / u)
- Brand (veroorzaakt door vuur, bliksem, explosie of implosie)
- wees gegroet
- kraanwater
- Waterschade (door vorst en / of andere breuk)
De opstalverzekering dekt ook schade aan objecten die permanent aan het gebouw vastzitten. Deze omvatten:
- Verwarmingssysteem
- Uitgeruste keuken
- permanent gelegde vloer
- bad
- antenne
- Schotelantenne
Om er zeker van te zijn welke objecten met een opstalverzekering zijn verzekerd, moeten polishouders weten wat ze precies zijn. Voorwerpen zoals meubels, elektronische apparaten en andere bezittingen dienen, indien nodig, te worden verzekerd met een inboedelverzekering, aangezien schade daaraan niet wordt vergoed door de opstalverzekering.
Onder andere waterschade door een kapotte leiding valt onder de opstalverzekering.
Wat is er niet verzekerd via de opstalverzekering?
Schade aan het gebouw veroorzaakt door natuurkrachten, zoals
- Overstroming / hoog water
- aardverschuiving
- aardbeving
- Zware regen
- lawine
Wil de verzekering ook deze zogenaamde natuurrisico's dekken, dan moet de woningbouwverzekering met dit risico worden aangevuld. Het loont echter de moeite om de kosten en risico's zorgvuldig af te wegen, aangezien de kosten voor verzekeringen met verzekerde natuurgevaren doorgaans aanzienlijk duurder zijn: toeslagen van 40 tot 50 procent zijn niet ongewoon. Als het te verzekeren onroerend goed zich echter in een risicogebied bevindt, bijvoorbeeld voor overstromingen, kan een uitbreiding met natuurlijke gevaren absoluut verstandig en raadzaam zijn. Want als de kelder vol is, kan de woning aanzienlijke schade oplopen, waarvan de kosten zonder natuurrampenverzekering niet door de verzekeringsmaatschappij worden gedekt.
Schade veroorzaakt door is meestal ook niet gedekt
- grove nalatigheid
- oorlog
- Schoorsteenvuur
- Overbelasten
Ook kosten voor noodzakelijke opruim- of sloopwerkzaamheden worden doorgaans niet vergoed. De verzekeringsdekking kan hiervoor echter indien nodig worden verlengd.
Voor gebouwen die nog niet zijn opgeleverd, kan overigens geen woningbouwverzekering worden afgesloten. Indien het pand in deze fase verzekerd dient te worden, is het mogelijk een bouw- en brandschaalverzekering af te sluiten, die na oplevering wordt omgezet in een woningbouwverzekering.
In geval van brand veroorzaakt door blikseminslag of een explosie is de opstalverzekering aansprakelijk - maar niet in geval van een onzorgvuldige haardbrand.
Wat zijn de kosten voor een opstalverzekering?
Er is geen algemeen antwoord op de kosten van een opstalverzekering, aangezien veel factoren een rol spelen bij de berekening, die voornamelijk verband houden met het type gebouw dat moet worden verzekerd:
- Bouw van het huis
- Dakvorm
- Plaats
- gebruik
- Inrichting
- 1914 waarde
Daarnaast is de hoogte van de te betalen jaarlijkse verzekeringspremie afhankelijk van de overeengekomen verzekeringsdekking. Als er ook natuurrampen moeten worden verzekerd, is de premie hoger dan bij een lagere verzekeringsdekking.
Deze factoren resulteren in enkele aanzienlijke prijsverschillen, met jaarlijkse opstalverzekeringskosten variërend van € 125 tot ongeveer € 500. Een grondige vergelijking van alle providers is zeker de moeite waard.
Hoe hoog moet het verzekerde bedrag zijn voor een opstalverzekering?
Het verzekerde bedrag voor een woningverzekering bepaalt hoe hoog de uitkering is als de woning echt schade lijdt. Hoe hoger het verzekerde bedrag, hoe hoger de voordelen die bij schade van de verzekering kunnen worden verwacht en hoe groter de financiële bescherming van het gebouw.
Het is echter niet alleen de prijs van het pand die in de loop van de jaren verandert - na een paar jaar of decennia zijn de kosten voor een vergelijkbare nieuwbouw niet meer dezelfde als die gemaakt moesten worden bij de bouw van het verzekerde pand. Om het gepaste verzekerde bedrag te bepalen, wordt de zogenaamde "glijdende nieuwe waarde" meestal berekend aan de hand van de "Waarde 1914" en vervolgens wordt een redelijk bedrag gebruikt als het verzekerde bedrag.
Hoe berekent u het verzekerde bedrag voor de opstalverzekering?
Om een redelijk verzekerd bedrag voor opstalverzekering te bepalen, moeten twee vragen worden beantwoord:
- Wat is het pand momenteel waard?
- Wat zou het vandaag kosten om Your-Best-Home.net of het appartement in dezelfde grootte en met dezelfde uitrusting te herbouwen of na een claim opnieuw op te bouwen?
Om deze vragen te kunnen beantwoorden, bepalen verzekeringsmaatschappijen meestal de glijdende nieuwwaarde. Hierbij is rekening gehouden met de te verwachten gewijzigde kosten tijdens de bouw en de waardeontwikkeling van de woning of appartement door de jaren heen.
Om het te berekenen, wordt uitgegaan van de fictieve waarde 1914. Dit geeft in gouden markeringen aan welke kosten theoretisch zouden zijn gemaakt bij de bouw van het pand in 1914. Men profiteert van deze brede terugblik, aangezien de bouwprijzen destijds voor het laatst stabiel waren.
Het bedrag uit 1914 geeft natuurlijk niet de prijs van vandaag aan. Als je vandaag weer zo'n huis uit 2000 zou willen bouwen, zou je natuurlijk veel dieper in je portemonnee moeten graven. Hoeveel lager is de bouwprijsindex.
Om te komen tot het thans zinvolle verzekerde bedrag wordt de waarde 1914 vermenigvuldigd met de actuele, jaarlijks bijgestelde bouwprijsindex. Zo wordt de zogenaamde aflopende nieuwwaarde berekend, die jaarlijks verandert en die als verzekerde som moet worden gekozen. Dit is de enige manier om onderverzekering en dus onvoldoende bescherming uit te sluiten en er zeker van te zijn dat de verzekering bij een claim een uitkering biedt die reconstructie of volledige reparatie mogelijk maakt.
Om de voortschrijdende nieuwe waarde van het onroerend goed te berekenen met de waarde 1914, moeten de volgende twee rekenstappen worden gevolgd.
Om de som van de opstalverzekering te berekenen, kunt u kiezen uit twee benaderingen.
Formule voor de waarde 1914
Deze formule voor het berekenen van de waarde 1914 begint met :
Waarde van het onroerend goed bij het bouwen x 100 /
bouwprijsindex van het bouwjaar = waarde 1914 Your-Best-Home.net had het toen het werd gebouwd in 2000 (de bouwprijsindex was in 2000 tegen 1.031,5) een prijs van 275.000 euro, het gezochte bedrag is dus 26.660 goudmarken, want: 275.000 x 100 / 1.031,5 = 26.660.
|
Vastgoedwaarde in aanbouw (in 2000) |
275.000 euro |
|
Bouwprijsindex (in 2000) |
1.031,5 |
|
Waarde 1914 (bouwwaarde x 100 / bouwprijsindex) |
26.660 |
Formule voor de verplaatsende nieuwe waarde
Voor de huidige gebouwwaarde of verplaatsende nieuwe waarde moet nu de tweede rekenstap worden uitgevoerd. Hiervoor dient deze formule gebruikt te worden:
Waarde 1914 x huidige
bouwprijsindex / 100 = huidige bouwwaarde Aangezien de huidige bouwprijsindex (2019) 1.454,3 is, zou de huidige bouwwaarde in bovenstaand voorbeeld dus 387.716 euro zijn, want: 26.600 x 1.454, 3/100 = 387.716 euro
|
1914 waarde |
26.660 |
|
Bouwprijsindex (in 2019) |
1.454,3 |
|
Vastgoedwaarde (in 2019) |
387.716 euro |
Deze glijdende nieuwwaarde, die moet overeenkomen met het verzekerde bedrag, dekt niet alleen de materiaalkosten voor de constructie zelf, maar ook andere kosten zoals het loon van de bouwvakkers.
Pas op voor het woonruimtetarief
Sommige verzekeraars bieden het zogenaamde woonruimtetarief aan. Het verzekerde bedrag wordt bepaald aan de hand van de grootte van het onroerend goed en de uitrusting ervan. Wat vanuit het oogpunt van een leek verstandig lijkt, kan een probleem worden, omdat bij deze regeling de verzekering bij schade meestal alleen de kosten betaalt ter hoogte van de lokale nieuwbouwwaarde. De ontwikkeling van de bouwkosten in de tussentijd is niet relevant. Ook hier bestaat het risico van onderverzekering, daarom is een vergelijking van de andere tarieven absoluut aan te raden.
Wees voorzichtig met taxaties om het verzekerde bedrag te bepalen
Soms bieden verzekeraars ook aan om op basis van een taxatie het verzekerde bedrag voor woningbouwverzekering vast te stellen. Ook hier is voorzichtigheid geboden, aangezien de taxatie pas op het moment van taxatie de waarde van het onroerend goed kan bepalen. Het kan geen rekening houden met welke ontwikkeling er in de toekomst aan materiaal- en constructiekosten kan worden verwacht, d.w.z. wanneer zich onder bepaalde omstandigheden een verliesgebeurtenis voordoet. Ook in dit geval is er kans op onderverzekering, waardoor er onvoldoende bescherming is voor het gebouw. Vergelijk de tarieven intensief om de beste oplossing voor u te vinden.
Beëindiging opstalverzekering
U kunt de opstalverzekering doorgaans drie maanden voor het einde van het verzekeringsjaar opzeggen. Indien een contractperiode van meerdere jaren is overeengekomen, is opzegging alleen op dit moment mogelijk.
Uitzondering: Als er schade is opgetreden, heeft u een buitengewoon recht op opzegging binnen één maand. Deze korte opzegging is ook mogelijk als de verzekeringsmaatschappij de premies voor de polis verhoogt. U kunt dan binnen één maand na ontvangst van het bericht van verhoging opzeggen. Dit geldt echter alleen als de verhoging niet het gevolg is van een aanpassing van de voortschrijdende nieuwwaarde.
Beëindiging bij verandering van eigenaar
Als de eigenaar van een woning verandert, moet de verzekeringsmaatschappij onmiddellijk op de hoogte worden gebracht, omdat de verzekering van de huiseigenaar automatisch wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar wanneer de woning wordt verkocht. Ze kunnen het contract echter binnen een maand na de inschrijving in het kadaster opzeggen en, indien nodig, met andere aanbieders onderhandelen over gunstiger voorwaarden voor dezelfde diensten. U moet er echter voor zorgen dat er een volledig nieuwe verzekeringsdekking is.
Als Your-Best-Home.net of het appartement wordt geërfd, bestaat er geen recht op beëindiging door de erfgenaam.
Goed om te weten : de verzekeringsmaatschappij kan het contract ook beëindigen als de eigenaar verandert. Ook in dit geval dient u direct een nieuwe verzekering af te sluiten.
Dit doet u als de verzekeraar de opstalverzekering opzegt
Als de verzekeraar opzegt, kunt u voor een probleem komen te staan: andere aanbieders kunnen vragen of u de vorige verzekering heeft opgezegd of dat het contract door de maatschappij is opgezegd. U moet hier naar waarheid antwoorden, maar u loopt het risico afgewezen te worden door de verzekeringsmaatschappij.
Ben je opgezegd, vraag dan zeker om een zogenaamde ongedaan maken van de opzegging. Dit betekent dat u niet officieel bent beëindigd, maar de contractuele relatie hebt beëindigd.
Opstalverzekering: u moet deze wijzigingen doorgeven
In principe dient de verzekeringsmaatschappij op de hoogte te worden gebracht van alle belangrijke zaken met betrekking tot het gebouw. Inclusief
- Vacature
- wijziging
- veranderd gebruik
Staat het pand leeg, dan betekent dit een risicoverhogende omstandigheid voor de verzekeraar - dit moet gemeld worden.
Al deze punten betekenen een risicoverhogende omstandigheid voor de verzekeraar. Als het gebruik van de woning of delen daarvan verandert, kan een hoger verzekerd bedrag nodig zijn: Als een kinderkamer wordt verbouwd tot een thuiskantoor, is dit voor de verzekering net zo belangrijk als het feit dat delen van het huis of appartement nu commercieel worden gebruikt. Als u niet zeker weet of een wijziging moet worden gemeld, vraag dit dan om de verzekeringsdekking niet te riskeren. Het risico van onderverzekering en de daaruit voortvloeiende weigering van betaling door de verzekeraar is te groot.
Hoe kunt u besparen op opstalverzekeringen?
Om financiële redenen is het verre van raadzaam om van de verzekering van huiseigenaren af te zien. U kunt toch sparen, en niet alleen door de tarieven te vergelijken: het is niet ongebruikelijk dat verzekeringsmaatschappijen kortingen geven als een klant meerdere polissen (bijvoorbeeld inboedelverzekering en opstalverzekering) bij hen afsluit. Informeer bij uw provider of er dergelijke aanbiedingen zijn en vergelijk indien nodig aanbiedingen van de concurrentie om te zien welke mogelijke besparingen daar te verwachten zijn.
Belangrijk : Verlies de voordelen niet uit het oog, want het moet niet alleen goedkoop zijn, zeker niet bij een opstalverzekering. Als u voldoende tijd neemt om tarieven te vergelijken, zult u vroeg of laat de verzekering vinden die bij u past.
Trek de opstalverzekering af van de belasting
Een eigenwoningbezitverzekering is in principe fiscaal aftrekbaar, maar dit geldt alleen als de verzekerde woning niet wordt bewoond. Als het in plaats daarvan wordt verhuurd, kunnen de kosten voor opstalverzekering als inkomensafhankelijke last in de belastingaangifte worden opgenomen. Hetzelfde geldt als u het gebouw gebruikt om daar belastbaar inkomen te genereren. Ook dan kunt u de woningbouwverzekering van de belasting aftrekken.