Kunt u op uw terrein doen wat u wilt? In principe wel, maar ook hier zijn grenzen. De voorschriften voor grensontwikkeling regelen onder meer hoe dicht u bij uw eigen eigendomsgrens kunt bouwen - en dus hoe dicht uw buurman bij u kan komen. We leggen je uit wat er nog mogelijk is met betrekking tot de grensbebouwing en wat je zeker moet vermijden.
Wat wordt bedoeld met grensontwikkeling?
Bij het bouwen van een huis komt u voor onverwachte vragen te staan, zoals hoe dicht u bij de eigendomsgrens kunt bouwen - dat wil zeggen, hoe dicht u bij uw buren kunt komen. Wat u in extreme gevallen zou kunnen beperken, kan ook in andere gevallen een zegen zijn. Want ook je buurman moet zich bij grensontwikkeling aan deze regels houden. Zo mag er bijvoorbeeld geen metershoge tuinmuur direct voor uw raam staan.
Wanneer spreekt men van grensontwikkeling?
De regelgeving rond grensontwikkeling regelt de vraag hoe dicht de buurman met zijn bouwproject naar de erfgrens en dus ook naar uw eigendom mag verhuizen. Enerzijds dienen ze de rust van de buren en privacy, anderzijds staan ze ook in dienst van brandbeveiliging en woonkwaliteit. De grensontwikkeling is echter niet overal in Duitsland uniform gereguleerd - met andere woorden: niet alleen zijn er verschillende voorschriften van toepassing afhankelijk van de deelstaat, de bouwautoriteiten kunnen in bepaalde gevallen zelfs de voorschriften negeren.
Hoeveel afstand moet de buurman zijn?
Ook al heeft elke federale staat zijn eigen bouwvoorschriften, de voorschriften voor grensontwikkeling lijken qua inhoud behoorlijk op elkaar. Daarom kunnen de volgende regels voor het vrijgavegebied grofweg worden vermeld:
- De afstand wordt berekend op basis van de gebouwhoogte, vermenigvuldigd met een waarde tussen 0,25 en 1 (afhankelijk van de deelstaat).
- De opgegeven tussenruimte strekt zich altijd uit over de gehele breedte van de gevel. Dit betekent dat het afstandsgebied over de gehele breedte moet worden aangehouden.
De vraag hoeveel afstand de buurman van jou of je moet houden tot de buurman wordt in de meeste gevallen beantwoord met 2,5 à 3 meter. En: de meeste landen hebben een minimumafstand ingesteld die bij twijfel altijd in acht moet worden genomen. Dit is meestal drie meter. Is de berekende waarde lager, dan moeten de drie meters toch in acht worden genomen. Als de waarde hoger is, is het hogere aantal van toepassing. Drie meter klinkt in eerste instantie niet veel, maar bij twijfel is het veel, zeker als het “maar” een houten of metalen tuinafscheiding of een garage is.
Hoeveel afstand de buurman van u of u tot de buurman moet houden, verschilt per deelstaat en is exact te berekenen. Meestal is het tussen de 2,5 en 3 meter.
Wat zijn de exacte voorschriften voor grensontwikkeling?
Maar maak je geen zorgen, dit is precies waar de bouwautoriteiten onderscheid maken tussen de verschillende constructies. Dit is wat de grensontwikkeling in detail biedt:
- Garage en carport: Of het nu gaat om garage of carport, de tussenruimtes zijn hier niet relevant. Mits ze de afmetingen van negen bij drie (lengte x breedte) meter niet overschrijden.
- Tuinhuisjes: Voor tuinhuisjes en kassen gelden dezelfde regels als voor garages en carports.
- Hek en muur: In principe mag de eigenaar van het onroerend goed zelf de pacificatie (dwz de "omheining") van zijn eigendom kiezen. Dus of u bijvoorbeeld een steengroevemuur of een hoge tuinafscheiding bouwt, is aan u. In de meeste deelstaten is het plaatsen van een hek of muur tussen twee eigendommen echter beperkt tot anderhalve meter.
Het is aan u of u uw perceel met een schutting of een muur afbakent. Het is echter essentieel om te letten op de hoogte en de afstand tot het aangrenzende pand, evenals de voorschriften voor grensontwikkeling.
Grensontwikkeling: wanneer heb je de toestemming van je buren nodig?
Als u zich als huiseigenaar houdt aan de voorschriften van het bouwreglement met betrekking tot grensontwikkeling, heeft u over het algemeen geen toestemmingsverklaring van uw buren nodig. Wil je echter een goede buur zijn, informeer dan vooraf de direct getroffen buren over je plan. Dit kan geschillen voorkomen.
Zijn er uitzonderingen op de grensontwikkeling?
Als u om bepaalde redenen iets wilt bouwen met minder ruimte, kunnen de buren hun toestemming geven - dit maakt het gemakkelijker om de bouwvergunning te verkrijgen. Deze toestemmingsverklaring moet dan officieel worden afgelegd en wordt door de bouwautoriteit vastgelegd in het kadaster.
Er is ook de mogelijkheid om niet alleen de tussenruimte op uw terrein te behouden, maar ook om het gebied van uw buurman te gebruiken. In dat geval moet ook een toestemmingsverklaring van de buren worden verkregen, die vervolgens in het kadaster moet worden opgenomen. Bovendien kan de buurman in de toekomst niet meer zelf op dit gedeelte van zijn pand bouwen.
Het inrichtingsplan regelt de grensafstanden
Als er een bestemmingsplan voor uw woonwijk is, dan worden daarin ook de regels voor de grensontwikkeling vastgelegd. Gewoonlijk wordt een zogenaamd constructievenster gedefinieerd voor de hoofd- en bijgebouwen op elk terrein - dit is de term die wordt gebruikt om het gebied te beschrijven waarop kan worden gebouwd en dat de gebouwen niet mogen overschrijden.
Hoe ver u uw woning naar de eigendomsgrens kunt verhuizen - of zelfs moet - hangt ook af van of het een zogenaamde open of gesloten ontwikkeling is. Gesloten betekent dat de huizen direct op de grens van muur tot muur moeten worden gebouwd. Dit is de regel in rijwoningen en in dichtbebouwde steden en binnensteden zodat de ruimte optimaal benut kan worden. Als gesloten bebouwing gewenst is, bent u daarom verplicht uw pand zo te plannen dat het direct grenst aan de naastgelegen panden of precies op de eigendomsgrens eindigt.
Als de buren hun toestemming geven en dit wordt door de bouwautoriteit vastgelegd in het kadaster, dan kunnen er ook uitzonderingen zijn voor grensontwikkeling.
Tegenstrijdigheid tegen grensontwikkeling: de mogelijkheden
Heeft u het vermoeden dat uw buurman het ontruimingsgebied heeft geschonden en te dichtbij of illegaal heeft gebouwd? Neem dan eerst contact op met de buurman en zoek het gesprek. Mocht dat niet helpen, neem dan contact op met de bouwautoriteit en zorg voor een exacte meting. Reageert de buurman hier ook niet op, dan kan in extreme gevallen alleen een advocaat helpen. Het is mogelijk dat de bestaande structuur opnieuw moet worden afgebroken.
Maren Black