Het speciale huisvestingsbeleid en een honderd jaar oud concept van sociale huisvesting in Wenen zorgen voor betaalbare huisvesting voor bewoners. Toch wil de stad niet afzien van vastgoedpromotie.
Het woonbeleid in Wenen: 5,80 euro kale huur (plus 10 procent belasting) per vierkante meter. Voor honderdduizenden. Zonder de negatieve invloeden van speculatie. En dat midden in een aantrekkelijke metropool met bijna twee miljoen inwoners, een geweldige geschiedenis, een gaaf imago en een functionerende economie. De universiteiten zitten vol met jonge mensen van over de hele wereld. En elk jaar staat Wenen bovenaan de ranglijst van de meest leefbare steden.
Het Weense concept voor sociale huisvesting
Het levende wonder van Wenen ontstond tussen 1919 en 1934. In die tijd was de woonsituatie voor veel burgers rampzalig. Als tegenmaatregel begon de stad met de bouw van sociale woningen. De sociale nederzettingen van Wenen zijn nooit en zijn nog steeds niet op winst gericht. Bovenal: de stad heeft deze appartementen behouden - en niet, zoals veel Duitse steden, verkocht aan particuliere eigenaren.
De omvang van sociale huisvesting in Wenen
De stad bezit nu 220.000 appartementen. Ongeveer 500.000 inwoners - dat is ongeveer een kwart Weense - wonen in zo'n gemeenschapsappartement. De stad is betrokken bij nog eens 200.000 appartementen. Het feit dat veel mensen in appartementen met beperkte huurprijzen wonen, beïnvloedt de hele huurmarkt en vertraagt de prijzen. Dat kost veel: de hoofdstad van Oostenrijk geeft jaarlijks zo'n 600 miljoen euro uit aan huisvestingsbeleid en woonsubsidie. "Ons doel is betaalbare en kwalitatief hoogwaardige appartementen - niet alleen voor sociaal achtergestelde inkomensgroepen, maar ook voor de bredere bevolking", legt Kathrin Gaal, wethouder van Wenen, uit.
De middenklasse in Wenen profiteert eigenlijk van dit huisvestingsbeleid: de inkomensgrens voor een appartement in gemeentelijke huisvesting voor een alleenstaande is ruim 40.000 euro per jaar. De limieten voor gehuwde stellen en gezinnen met kinderen zijn zelfs nog hoger. Wie echter op zoek is naar een appartement dat eigendom is van de stad, mag geen grote luxe verwachten. Een alleenstaande mag alleen naar een eenkamerwoning verhuizen. Er wordt één kamer toegevoegd voor elke persoon in het huishouden. En na maanden of jaren wachten krijgen geïnteresseerden maximaal twee appartementaanbiedingen. De huisvestingssubsidie wordt gefinancierd door 0,5 procent van het brutoloon, zowel van werknemers als werkgevers. Dat is sociale consensus. Wenen heeft zijn appartementen behouden en aangepast aan de behoeften van vandaag. Vierduizend nieuwe appartementen zijn in de planning of zijn al in aanbouw.
Zo'n commitment van de gemeente neemt niet alleen de druk op de huurmarkt weg. De stad heeft als eigenaar de directe controle over de energetische uitrusting van de wooncomplexen. Het is niet afhankelijk van de welwillendheid van particuliere huiseigenaren.
Sociale huisvesting in Duitsland
Het Duitse model van sociale woningbouw of sociale woningbouw was totaal anders ontworpen. De sociale betrokkenheid van de appartementen duurde vaak maar 15 jaar. In de jaren negentig, toen veel gemeenten kreunden onder hun schulden, gooiden ze duizenden gemeentelijke appartementen op de markt. Want: de verantwoordelijken hoorden van de demografen dat de bevolking ging krimpen en dat er geen nieuwe appartementen nodig waren. Daardoor kwam de sociale woningbouw bijna tot stilstand.
Toen de situatie de afgelopen jaren veranderde en woningen in veel regio's schaars werden, slaagde het huisvestingsbeleid er niet in om in voldoende aantallen betaalbare huurappartementen te bieden. Veel Duitse gemeenten vertrouwen ook steeds meer op vastgoedpromotie. Als onderdeel van gemeentelijke financieringsprogramma's, zoals in Regensburg, kunnen gezinnen met kinderen goedkope bouwgrond kopen en ook een subsidie krijgen voor woningfinanciering.
In de jaren tachtig ontwikkelde Regensburg de nieuwe wijk Burgweinting met 400 hectare woon- en bedrijfsruimte om de grondprijzen onder controle te houden. Jonge gezinnen kregen de voorkeur bij de toewijzing van onroerend goed en kregen ook subsidies.
De stad Wenen is ook bekend met vastgoedpromotie: iedereen die lange tijd in een coöperatief appartement heeft gewoond, kan het tegen gunstige voorwaarden overnemen. De gemeente heeft ook financieringsprogramma's voor het creëren van nieuwe woonruimte. Omdat niet alle mensen voor altijd huur willen betalen. Zelfs niet in Wenen.
Expertinterview: Het bezitten van onroerend goed leidt vaak tot lagere woonlasten
Prof. dr. Michael Voigtländer leidt het vakgebied Real Estate Economics aan het Instituut voor Duitse Economie in Keulen. Op het gebied van huisvestingsbeleid geeft hij les aan verschillende universiteiten en is de auteur van het boek "Luxusgut Wohnen: waarom onze steden duurder worden en wat nu te doen" In een interview met Your-Best-Home.net legt de expert voor woonbeleid en sociale huisvesting de relatie uit tussen eigenwoningbezit, rentetarieven en vastgoedprijzen.
Heeft een huisvestingsbeleid zoals in Wenen of zo'n goedkope huurmarkt invloed op de prijzen van onroerend goed?
Dat heeft al impact: bij lage huren is het minder aantrekkelijk om in woningen te investeren - wat terug te zien is in de vastgoedprijsindex. Dit kan leiden tot een lagere vraag naar vastgoed. Vaak zijn de prijzen dan ook lager. Maar je moet je afvragen: waarom zijn de huren zo laag? Als ze gereguleerd zijn, maar er is nog steeds een tekort aan woonruimte, dan leidt dit er uiteindelijk toe dat bestaande panden de voorkeur genieten: de mensen daar wonen dan goedkoop, de rest vindt niets.
Wat gebeurt er dan op de markt?
In dat geval blijft de vraag naar appartementen groot. En dat is precies wat er in Wenen gebeurt. Als jij een van de gelukkigen bent die de kans krijgt om een gemeenteflat te krijgen, dan is alles goed. Maar op de open woningmarkt blijven de huren hoog en is er nog steeds vraag naar woningen.
Wat zijn de argumenten om vandaag een huis te kopen?
Een van de redenen is zeker het lage rentepeil. Men is vaak geschokt door hoeveel de prijzen zijn gestegen. Maar als je dat vergelijkt met de renteontwikkeling en de financiering doorrekent, dan zie je: je financiert vandaag goedkoper en hebt een lagere last dan een paar jaar geleden. Het is vaak goedkoper om een vastgoedlening te gebruiken dan om huur te betalen. De woonlasten in de woning zijn daardoor goedkoper.
Een tweede reden is de oudedagsvoorziening: we hebben grote problemen met de wettelijke pensioenverzekering. Zelfs met bedrijfspensioenregelingen of de verminderde uitkeringen van levensverzekeringen. De reden is het lagere rentepeil. Uw eigen vermogen stelt uw pensioenvoorziening veilig. In grote steden is er nog een derde reden: velen maken zich zorgen over het feit dat ze uit hun buurt worden gedwongen of over gentrificatie. Het bezit van een condominium beschermt hier natuurlijk tegen.
Wenen blijft groeien: er worden momenteel 3.700 nieuwe sociale woningen gepland.
Is kopen in de grote stad goedkoper dan huren, ondanks de hoge prijzen?
Dat geldt ook daar, want ook daar zijn de huren fors gestegen. Met uitzondering van München: daar wordt u als koper niet minder belast dan de huurder vanwege extreem hoge prijzen. Maar als u uw appartement heeft afbetaald, dan heeft u een navenant waardevolle woning. In de grote steden gaat het ook om de vraag: wie profiteert daar van de grote prijsstijgingen? Het zou maatschappelijk zeker wenselijk zijn als een brede groep mensen er baat bij zou hebben.
Zullen de hoge prijsstijgingen in de metropolen doorzetten?
Waarschijnlijk wel. Omdat de steden blijven groeien. Maar de stijgingspercentages kunnen enigszins afnemen.
De rentetarieven zijn vandaag laag. Moet het zo blijven?
Nee, maar er zijn enkele aanwijzingen dat de rentetarieven niet drastisch zullen veranderen. We kijken altijd naar het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank. Maar het rentebeleid doet dat niet alleen. Op de mondiale kapitaalmarkt wordt de rente uiteindelijk bepaald door het samenspel van vraag en aanbod. Aanbieders zijn de spaarders. En hier hebben we een spannende ontwikkeling: in alle landen in het Westen worden mensen ouder, maar de pensioenleeftijd wordt niet aangepast. Daarom moeten er meer particuliere voorzieningen worden getroffen, dat wil zeggen dat er meer moet worden bespaard. Aan de vraagzijde wordt ondanks de lage rente relatief weinig geïnvesteerd. Dit heeft te maken met het feit dat het personeelsbestand afneemt en dat digitalisering minder investeringen vergt.
Veel geld aangeboden door spaarders en weinig vraag naar leningen, waardoor de rente daalt?
Dit zal de komende decennia doorgaan. Daarom zal het rentepeil naar de mening van veel economen relatief laag blijven. Ik denk niet dat we een vier of een vijf voor de komma in de rentetarieven voor vervolgfinanciering zullen zien.
Is het toch de moeite waard om onroerend goed te bezitten als investering met de hoge prijzen?
Om dit te doen, moet je ook kijken naar de investeringsalternatieven: veel andere dingen leveren alleen heel lage rentetarieven op.
Wat zou u aanbevelen aan particuliere investeerders in onroerend goed?
Op dit moment zijn er velen die te dure eigendommen proberen aan te bieden. Daarom moet u zeker kennis hebben van het woonbeleid en de markt. Ik zie kansen in de buitenwijken van de grote metropolen, in universiteitssteden maar ook op plekken waar mensen goed thuis zijn. Veel kleinere investeerders hebben het voordeel dat ze hun woonplaats goed kennen en microlocaties goed kunnen inschatten. Dat is waar u zich op moet concentreren. Dit is een voordeel ten opzichte van de grote investeerders.
Kunt u ons enkele interessante regio's vertellen?
Als het om perifere locaties gaat, denk ik aan Offenbach in de omgeving van Frankfurt of misschien Neuss in de omgeving van Düsseldorf. Of naar middelgrote steden als Bonn of Münster. Dit zijn locaties waar een vastgoedinvestering nog de moeite waard kan zijn.
Hoe investeer je jezelf als expert?
Wetenschappers investeren niet zoveel geld. Ik diversifieer en zoek naar eigendommen in mijn verzorgingsgebied die ik ken. Toen ik dat deed, realiseerde ik me echter: het is niet zo eenvoudig - het bereik is niet meer zo breed.
