Kortom, het is de plicht van de verhuurder om een appartement in de staat te houden volgens het contract. Kleine reparaties kan hij alsnog doorberekenen aan de huurder. In hoeverre dit mogelijk is en wanneer een kleine reparatieclausule in huurcontracten niet geldig is, leest u hier.
Wat zijn kleine reparaties?
Kleine reparaties zijn het herstellen van kleine beschadigingen binnen een gehuurd appartement. Volgens het huurrecht kunnen de kosten die hiervoor gemaakt worden tot bepaalde grenzen aan de huurder worden opgelegd.
Om dit mogelijk te maken, moet er een effectieve clausule voor kleine reparaties in de huurovereenkomst zijn opgenomen. De huurder is dan verplicht de kosten te dragen van herstel van zaken die ook worden verhuurd en waartoe hij direct en veelvuldig toegang heeft.
Voorbeelden van kleine reparaties
Typische voorbeelden van kleine reparaties die niet de verhuurder maar de huurder moeten betalen zijn bijvoorbeeld schade aan deze apparaten of voorzieningen in het appartement:
- Kranen
- Doorspoeling van het toilet
- Sluiter gordels
- Deur- en raamkrukken
- Douchekop
- lichtschakelaar
- Stopcontacten
Een typisch voorbeeld van kleine reparaties waarbij de huurder de kosten moet dragen, is een defecte douchekop.
Wat telt niet als kleine reparaties?
In overeenstemming met het huurrecht kan de verhuurder de kosten niet doorberekenen aan de huurder via de kleine reparatieclausule voor defecte apparatuur in het appartement waarmee de huurder uiterst zelden of geen direct contact heeft.
Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn als er schade was opgetreden aan deze voorzieningen:
- Stroomkabels
- Raam glas
- Rolluikkast
- Siliconen gewrichten
- Gloeilampen in het trappenhuis of de gang
Een gebroken vensterglas behoort niet tot de kleine reparaties. Meestal betaalt de verhuurder hier.
Wat is de clausule voor kleine reparaties?
Huurders zijn in principe niet verplicht de kosten van kleine reparaties te dekken. Als de verhuurder zich gedeeltelijk wil ontheffen van zijn verplichting om een gehuurd appartement te onderhouden zoals bepaald in artikel 535 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) en de huurder de kosten voor kleine reparaties in het gehuurde appartement wil opleggen, moet een zogenaamde kleine reparatieclausule in het huurcontract worden opgenomen.
Om deze clausule rechtsgeldig te laten zijn, moet de verhuurder precies aangeven op welke delen van de huurwoning deze van toepassing is. Het is echter niet nodig om alle woningen in het huurappartement te vermelden. Het is voldoende als in de huurovereenkomst conform artikel 28 lid 3 lid 2 Tweede Rekenverordening (BV) grote groepen worden genoemd, bijvoorbeeld 'installatieartikelen voor elektriciteit, water en gas, verwarming en kookapparatuur, raam- en deursloten en de Afsluitinrichtingen voor luiken '.
Wanneer is de clausule voor kleine reparaties niet van kracht?
De clausule voor kleine reparaties is dan niet van kracht als de naam van de bovenste groepen ontbreekt en er geen financiële maximale limiet is bepaald tot waar de huurder de kosten voor kleine reparaties moet betalen. Dit geldt zowel voor de kosten die per reparatie afzonderlijk kunnen worden gemaakt als voor de maximale totale kosten die aan huurder in rekening mogen worden gebracht voor reparaties in het jaar.
Als de verhuurder deze waarden niet in de huurovereenkomst heeft genoteerd, vervalt de clausule en hoeft de huurder geen van de gemaakte kosten te betalen.
De clausule kleine reparaties in de huurovereenkomst regelt wanneer de verhuurder de kosten van kleine reparaties kan doorberekenen aan de huurder. Het is echter onder bepaalde omstandigheden niet geldig.
Wat zijn de maximale kosten die de huurder moet dragen?
Er is in het huurrecht in principe geen wettelijke maximumgrens waarbinnen een huurder verplicht kan worden om de reparatiekosten te dragen. Daarom kunnen verhuurders in theorie de limieten naar believen kiezen en deze noteren in de kleine reparatieclausule.
Helemaal gratis zijn ze echter niet: in de Duitse jurisprudentie hebben verschillende arresten een ruw kader geschetst waarbinnen de maximale kosten van kleine reparaties moeten liggen. Dit is de enige manier waarop de clausule rechtsgeldig is en niet ondoeltreffend.
Er zijn zowel limieten voor elke individuele maatregel als voor de totaal toegestane kosten per jaar voor rekening van de huurder.
Tot welk bedrag moet de huurder betalen voor individuele kleine reparaties?
In een uitspraak uit 1989 oordeelde het Federale Hof van Justitie dat het geoorloofd was om te verwachten dat de huurder kosten zou maken van 100 DM per kleine reparatie in overeenstemming met de huurovereenkomst (BGH, uitspraak van 7 juni 1989, Az .: VIII ZR 91/88). De rechtbank van Würzburg achtte in een uitspraak over het huurrecht 21 jaar later een kostenlast voor de huurder van 110 euro per kleine reparatie passend (AG Würzburg, arrest van 17 mei 2010, Az .: 13 C 670/10).
In het algemeen wordt momenteel aangenomen dat de kosten per reparatie tussen de 75 en 100 euro zullen liggen.
Helemaal niet of helemaal niet: geen evenredige vergoeding van kosten voor kleine reparaties
In de praktijk betekent het stellen van een maximale limiet in de corresponderende clausule van het contract dat het principe 'niet of niet' van toepassing is: in het huurcontract of in de clausule kleine reparatie een maximumbedrag per kleine reparatie van 90 euro en het factuurbedrag is 85 euro, de huurder moet de kosten betalen volgens het huurrecht.
Als de rekening echter 95 euro is, moet de verhuurder de rekening volledig betalen. Hij kan dan niet eisen dat de huurder in de kosten deelt in het bedrag van het overeengekomen maximumbedrag volgens de kleine reparatieclausule (zie het arrest van de Hogere Regionale Rechtbank Düsseldorf van 11 juni 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Tot welk totaalbedrag moet de huurder voor kleine reparaties per jaar betalen?
Ook is er een maximum aan de totale kosten die de huurder per jaar moet betalen voor kleine reparaties. Deze informatie in de clausule is essentieel om de huurder te beschermen tegen onberekenbare kosten als er binnen een jaar talrijke kleine reparaties aan het appartement nodig zijn.
Met betrekking tot de totale uitgaven per kalenderjaar die de huurder voor herstel moet dragen, zijn er verschillende uitspraken uit het huurrecht die een toelaatbaar kader voor de huur bepalen:
De huidige jurisprudentie houdt een jaarlijkse financiële last op de huurder voor reparaties van 6 procent (BGH, arrest van 6 mei 1992, VIII ZR 129/91) tot 8 procent (AG Braunschweig, arrest van 17 maart 2005, Az.: 116 C 196/05) van de jaarlijkse koude huur is toegestaan. Eventuele extra gemaakte kosten zijn voor rekening van de verhuurder.
Opdat de clausule kleine herstellingen geldig zou zijn, dient de verhuurder zich te houden aan een ruw kader waarbinnen de maximale limieten van de kosten voor kleine herstellingen moeten bewegen.
Wie huurt de vakman in voor kleine reparaties?
Zelfs als de huurder de reparatiekosten tot een bepaald bedrag zelf moet betalen, moet het contract altijd door de verhuurder worden uitgevoerd. Anders loopt de huurder het risico aansprakelijk te worden gesteld voor gebrekkig vakmanschap. Zogenaamde "serviceclausules", die de huurder verplichten zelf reparaties uit te voeren of deze in gebruik te nemen, zijn ongeldig (zie de uitspraken van de BGH van 6 mei 1992, NJW 1992, p. 1759 en van de AG Schöneberg van 19 augustus 2008, Az .: 3 C 220/08).
Kan de huurder zelf kleine reparaties uitvoeren?
Druppelt de kraan? Als alleen de douchekop vervangen moet worden of de beluchter in de kraan vervangen moet worden, kan de huurder deze reparatie ook zelf uitvoeren met de juiste handvaardigheid.
In principe raden wij echter ten zeerste af om zelf kleine reparaties uit te voeren. Want als het werk slecht wordt uitgevoerd of in het ergste geval zelfs tot gevolgschade leidt, kan de verhuurder de schade aan de persoon die de schade heeft veroorzaakt de volledige kosten van de dan noodzakelijke grote reparaties in rekening brengen. U komt dan voor rekening van de huurder.