Er zijn verschillende redenen voor een voorlopig contract bij het kopen van een huis. Lees hier wanneer het voor koper en verkoper zinvol is, wat er in het voorlopig contract moet worden vermeld, hoe dit verschilt van een reserveringsovereenkomst en welk formulier moet worden nageleefd.
Een voorlopig contract is niet vereist bij het kopen van een huis. Toch kan het handig zijn om een dergelijk contract te tekenen voordat u de woning daadwerkelijk koopt. Want een voorcontract bij het kopen van een huis kan zowel de koper als de verkoper zekerheid geven bij het kopen of verkopen van een huis.
Wat is een voorlopig contract bij het kopen van een huis?
Een vooraankoopcontract is een schriftelijke overeenkomst tussen de koper en de verkoper van een onroerend goed. Met dit document verbinden beide partijen zich ertoe om op een later tijdstip een koopovereenkomst te ondertekenen voor het onroerend goed in kwestie. Deze verplichting die voortvloeit uit het voorlopig contract wordt ook wel de contractplicht genoemd.
Wanneer is een voorlopig contract zinvol bij het kopen van een huis?
Een voorlopig koopcontract is altijd aan te raden bij verkoop van een huis als het daadwerkelijke koopcontract nog niet kan worden afgesloten. Hiervoor kunnen verschillende redenen zijn, bijvoorbeeld:
- De bouwfinanciering is nog niet definitief opgehelderd door de koper.
- Er zijn nog steeds juridische aspecten bij het kopen of verkopen van het onroerend goed.
In deze gevallen kan het de moeite waard zijn om een voorlopig contract voor de woningaankoop af te sluiten zodat beide partijen er zeker van kunnen zijn dat het gewenste contract met enige vertraging tot stand komt.
Welke voordelen heeft de verkoper via een voorlopig contract?
Voor de verkoper betekent het sluiten van een voorlopig contract dat de potentiële koper een serieus belang heeft bij de aankoop van het huis of appartement. Na ondertekening van het voorlopige contract hoeft hij zich geen zorgen te maken over het promoten van het onroerend goed of het zoeken naar andere potentiële kopers, omdat het voorcontract niet alleen een intentieverklaring is - het verplicht beide partijen om het daadwerkelijke koopcontract later af te sluiten.
Welke voordelen heeft de koper via een voorlopig contract?
Voor de koper betekent de handtekening dat hij de woning op een later tijdstip tegen de afgesproken voorwaarden kan kopen. Hij kan er ook zeker van zijn dat geen enkele andere belanghebbende "het object onder zijn neus vandaan zal rukken".
Welke vorm moet het voorlopig contract hebben?
Voor onroerendgoedtransacties, zoals de verkoop van onroerend goed of een huis, is er in Duitsland een notariële verplichting volgens § 311b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Dat betekent dat het voorlopig contract voor de aankoop van onroerend goed ook door een notaris moet worden gecertificeerd om juridisch bindend te zijn.
Een enkele schriftelijke overeenkomst tussen de koper en de verkoper of zijn makelaar verplicht de geïnteresseerde partij noch de vastgoedeigenaar tot verkoop aan ondergetekende.
Net als het koopcontract moet het voorlopig contract voor de huisaankoop niet alleen tussen koper en verkoper worden gesloten. Een notaris moet het contract certificeren.
Wat moet er in het voorlopig contract staan voor de huisaankoop?
Om ervoor te zorgen dat het voorlopige contract zijn functie vervult en om latere geschillen bij de verkoop van het huis uit te sluiten, moet het bepaalde minimale informatie bevatten. Deze omvatten:
- Vermelding van de contracterende partijen: informatie over de potentiële koper en de eigenaar van het onroerend goed
- Exacte aanduiding van het onroerend goed: Om het onroerend goed te koop duidelijk te identificeren, moeten naast het adres ook het perceelnummer en het kadaster (s) worden genoteerd.
- Exacte omschrijving van de verkochte objecten : Als er ook objecten die tot het onroerend goed behoren verkocht worden (bijv. Een inbouwkeuken), dan moeten deze ook precies worden genoemd in het voorlopig contract.
- Aankoopprijs
- Betalingsmodaliteiten: Idealiter wordt in het voorlopig contract al gespecificeerd wanneer en hoe de betaling van de koopprijs moet plaatsvinden.
- Termijn voor het sluiten van het contract: Om ervoor te zorgen dat de verkoop niet voor onbepaalde tijd voortduurt, is het zinvol om een datum vast te stellen waarop het koopcontract uiterlijk door beide partijen moet worden ondertekend en gecertificeerd door een notaris.
- Voorwaarden die u het recht geven om terug te trekken uit het voorlopig contract : Hier wordt vaak afgesproken dat er geen koopcontract hoeft te worden afgesloten als de belanghebbende geen manier kan vinden om het gebouw te financieren. Hierbij kan ook worden opgemerkt dat de aankoop niet zal plaatsvinden als Your-Best-Home.net of het appartement in de tussentijd is vernietigd.
- Compensatieclausule: Dit punt definieert welke compensatie moet worden betaald als het koopcontract niet tot stand komt. Het bedrag wordt vaak vastgesteld als een percentage van de afgesproken koopprijs.
Wat kost een voorlopig contract?
Aangezien het voorlopige contract notarieel moet zijn, gaat het onvermijdelijk gepaard met kosten. Volgens de Wet Court and Notary Fees (GNotKG) zijn deze gebaseerd op de verkoopprijs van het onroerend goed, die overigens aanzienlijk kan afwijken van de marktwaarde. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe hoger de notariskosten voor het voorlopige contract. Bij een verkoopprijs van bijvoorbeeld 300.000 euro zijn ze rond de 600 euro.
Overigens is wettelijk niet bepaald wie deze kosten moet dragen. Hier loont het dus de moeite om met de verkoper of makelaar te onderhandelen.
Waarin verschillen het voorlopige contract en de reserveringsovereenkomst?
Vaak worden potentiële kopers door de verkoper of makelaar aangeboden om de woning te reserveren. Hiervoor wordt door beide partijen een reserveringsovereenkomst getekend en worden doorgaans reserveringskosten in rekening gebracht, die de geïnteresseerde direct dient te betalen. "De gevraagde vergoeding mag maar ongeveer tien tot 15 procent van de makelaarscommissie voor het betreffende onroerend goed bedragen", legt Holger Freitag uit, advocaat van de Vereniging van Particuliere Bouwers eV (VPB). In ruil daarvoor verzekert de verkoper of makelaar het appartement of Your-Best-Home.net niet verder op de markt te brengen en zeker niet aan een ander te verkopen.
Indien het koopcontract definitief is getekend en de woning daadwerkelijk verkocht wordt, wordt de reserveringsvergoeding verrekend met de koopsom of - afhankelijk van de gemaakte afspraak - met de makelaarscourtage. Indien de belanghebbende echter beslist tegen het appartement of Your-Best-Home.net, wordt het reeds betaalde bedrag niet gerestitueerd.
In tegenstelling tot een verkoopcontract is een reserveringsovereenkomst juridisch niet bindend. Het kan geen van beide partijen verplichten om het onroerend goed te kopen of te verkopen. Dit vloeit voort uit het ontbreken van certificering door een notaris. Aangezien een reserveringsovereenkomst het eigenlijke doel van het kopen van een woning mist - namelijk de sluiting van een koopovereenkomst tussen de twee partijen voor de verkoop van het huis op een bepaald tijdstip - is het nut ervan twijfelachtig.
Is een mondeling contract of een schriftelijke bevestiging per e-mail geschikt als voorlopig contract?
Vanwege de verplichte notariële certificering van contracten voor onroerendgoedtransacties is het niet mogelijk om mondeling een voorlopig contract voor de aankoop van een huis af te sluiten. Als de belanghebbende en de eigenaar in gesprek wederzijds bevestigen dat ze interesse hebben om een koopcontract af te sluiten, d.w.z. willen kopen of verkopen, is dit een geldige intentieverklaring in juridische zin, maar het verplicht hen niet noodzakelijkerwijs het koopcontract af te sluiten. Er is geen contractverplichting vanuit het mondeling afgesloten contract. Dit geldt ook als u akkoord gaat om de woning per e-mail te kopen. Voorzichtigheid is echter geboden: "De verkoper kan onder bepaalde omstandigheden schadeclaims indienen tegen de klant,Bijvoorbeeld als hij als gevolg van de annulering extra kosten moet maken of de woning later een lagere prijs krijgt ”, merkt Holger Freitag op.