Met een executieveiling kunnen schuldeisers aan uitstaande schulden voldoen en krijgen kopers een koopje. Het eigendom van de woning gaat sneller over dan bij een normale huisaankoop.
de essentie in het kort
- Als debiteuren hun betalingen niet voldoen, kan er een executieveiling plaatsvinden.
- Hiervoor moet de marktwaarde van het onroerend goed worden bepaald.
- Om te kunnen bieden op de executieveiling moeten geïnteresseerde partijen bepaalde bewijzen overleggen.
- Met de knock-out gaat het eigendom van het onroerend goed onmiddellijk over op de koper.
Wat is een executieveiling?
Een executieveiling kan plaatsvinden als een debiteur bijvoorbeeld de afgesproken betalingen aan een bank voor een lening niet meer doet. De wet op de verplichte veiling en de verplichte administratie (ZVG), waarnaar artikel 869 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (ZPO) verwijst, stelt de schuldeiser in staat om zijn vorderingen af te dwingen met overheidsmiddelen, namelijk de executieveiling. Als de schuldenaar er niet in slaagt de executieveiling te voorkomen, wordt een procedure gestart.
De schuldeiser kan aan zijn vorderingen voldoen door de gedwongen verkoop van de onroerende goederen van de schuldenaar - zoals een eigendom of een huis, maar ook een vliegtuig of een schip. De verkoopprijs op de veiling is echter meestal ver beneden wat zou worden behaald bij een reguliere verkoop op de markt. Kopers kunnen zo tegen een bijzonder lage prijs onroerend goed verwerven op een executieveiling.
Wat is het proces van een executieveiling?
Een executieveiling bestaat altijd uit meerdere fasen. Hoe snel deze worden doorlopen, is afhankelijk van verschillende factoren. Over het algemeen kan het executieveilingsproces enkele maanden of zelfs jaren duren. Het executieveilingsproces is altijd hetzelfde:
- Verzoek om afscherming
- Bepalen van de marktwaarde van het onroerend goed
- Datum van de executieveiling
- Na het bod
In de regel mogen potentiële kopers de woning niet betreden vóór de executieveiling, maar u moet wel een voorafgaande inspectie uitvoeren om een indruk te krijgen.
Fase 1: Aanvraag voor een executieveiling
Als een schuldeiser zijn vorderingen wil afdwingen met een executieveiling, wendt hij zich tot de bevoegde lokale rechtbank. Als een onroerend goed onder dwang moet worden geveild, is de rechtbank in wiens district het onroerend goed is gelegen verantwoordelijk. Aan de andere kant, als bijvoorbeeld een vliegtuig moet worden geveild, is de rechtbank van Braunschweig altijd verantwoordelijk. Er is de zetel van het Federal Aviation Office, waaruit de verantwoordelijkheid voortkomt. Om de aanvraag volledig te kunnen indienen, moet de aanvrager een executoriale titel en een executoriale titel kunnen overleggen en kunnen bewijzen dat ze zijn betekend.
De rechtbank stuurt vervolgens het bevel om de procedure te bevelen aan alle betrokken partijen. Zodra het besluit is betekend, wordt het onroerend goed geacht te zijn geconfisqueerd. Zowel de schuldenaar als de schuldeiser kunnen hiertegen een klacht indienen. Beide partijen hebben ook de mogelijkheid om opschorting van de procedure aan te vragen. Voor de schuldenaar is § 30a ZVG van toepassing, voor de schuldeiser § 30 ZVG.
De schuldenaar kan bijvoorbeeld om de volgende redenen een aanvraag indienen:
- De schuldenaar bewijst dat hij aan de vorderingen kan voldoen.
- De schuldenaar bewijst een immorele ontbering volgens § 765a ZPO.
De schuldeiser hoeft geen redenen op te geven als hij de beëindiging van de procedure "goedkeurt", zoals in de juridische tekst staat. Hij kan de executieveiling echter maar twee keer stoppen. Zijn derde goedkeuring geldt als het intrekken van de veilingaanvraag. De tenuitvoerleggingsrechter zorgt dan uiteindelijk voor een inschrijving in het kadaster. In sectie II wordt opgemerkt dat de executieveiling is gelast.
Goed om te weten : de vorderingen van de schuldeiser hoeven niets met het onroerend goed te maken te hebben. Iemand met geldclaims kan faillissementen aanvragen, zelfs als hun claims voortkomen uit een andere contractuele transactie.
Fase 2: Bepalen van de marktwaarde van het onroerend goed
Het verdere verloop van de executieveiling zorgt ervoor dat de marktwaarde van het onroerend goed wordt bepaald. Hiervoor moet de schuldeiser een voorschot betalen nadat de aanvraag is ingediend. Dit is nodig om de verwachte kosten voor het bepalen van de marktwaarde te dekken. Reken hier rond de 750 tot 1.000 euro.
Nadat het geld is ontvangen, inspecteert een deskundige het pand en stelt een bijbehorend rapport op. De rechtbank zendt hiervan een afschrift aan zowel de schuldenaar als de schuldeiser. Beide partijen krijgen een deadline om opmerkingen te maken. Als dit verloopt, bepaalt het officiële handboek bij besluit de marktwaarde van het onroerend goed en stelt een datum voor de executieveiling vast.
Op de veilingdatum worden onder meer kadastrale vermeldingen en lasten op het onroerend goed uitgelezen.
Fase 3: De datum voor de executieveiling
De vastgestelde datum voor de veiling wordt openbaar gemaakt op internet of in het officiële blad. Daarnaast is er meestal een overeenkomstige aanmaning bij de rechtbank. Alle stukken die betrekking hebben op het onroerend goed, zoals de taxatie ter bepaling van de marktwaarde, liggen dan voor belanghebbenden ter beschikking bij de rechtbank.
Iedereen heeft toegang tot de datum van de executieveiling. Dit vloeit voort uit artikel 169 van de Wet Grondwet Rechtbanken (GVG). De implementatie is stevig voorgeschreven:
- Mededelingen
- Bieden tijd
- Onderhandeling over het bod
Aankondigingen op de veilingdatum
Bij de aankondiging noemt een gerechtsdeurwaarder voor het eerst de verantwoordelijke schuldenaar conform artikel 66 ZVG. Hij geeft ook informatie over de bestaande kadastrale vermeldingen. De Rechtspfleger noemt ook het laagste gebod. Dit omvat de resterende rechten vanwege kadastrale inschrijving en het extra te betalen deel. Dit deel bestaat uit de kosten van de executieveiling en, indien van toepassing, publiekrechtelijke lasten zoals onroerendgoedbelasting. Op dit moment hebben herinneringen de laatste mogelijkheid om claims in te dienen in overeenstemming met hun rangorde. Gebeurt dit niet, dan begint de biedtijd.
De biedtijd
Het biedmoment wordt ook wel het "bieduur" genoemd. Dit is echter misleidend omdat de minimumduur voor het indienen van biedingen volgens artikel 73 ZVG slechts 30 minuten hoeft te zijn. Er is geen maximale duur. Tijdens de biedperiode kunnen geïnteresseerde partijen mondeling hun bieding indienen. U moet zich echter identificeren en uiterlijk na het indienen van een bod tien procent van de marktwaarde van het onroerend goed als zekerheid kunnen aantonen.
Hiervoor heeft de bieder conform artikel 69 ZVG drie mogelijkheden:
- Garantie van een bank
- Bundesbankcheque of gekruiste cheque, op voorwaarde dat deze niet eerder dan drie dagen voor de veilingdatum is uitgegeven
- Overboeking naar de rekening van de rechtbank voor de veilingdatum
Als dit bewijs van zekerheid ontbreekt, wordt het bod door de rechtbank afgewezen. Bij het bieden moeten de geïnteresseerde partijen ervoor zorgen dat ze alleen het bedrag vermelden dat bij het opgegeven minimumbod wordt opgeteld. Een van de beste tips voor kopers bij een executieveiling is dan ook om vooraf meer te weten te komen over de woning en een maximale limiet vast te stellen. Het uiteindelijke bedrag dat voor de woning moet worden betaald, is de som van het bod en het minimumbod. Het hoogste bod dat tijdens de biedperiode wordt genoemd, wordt het hoogste bod genoemd.
Soms gebeurt er tijdens het bieduur van een executieveiling veel. Stel vooraf uw limiet in en houd u eraan.
Onderhandeling over het bod
Hoe de executieveiling na de biedperiode verloopt, is afhankelijk van verschillende factoren. Er zijn drie manieren om dit te doen:
- Er is geen (geldig) bod
Als er geen biedingen zijn ontvangen of er geen geldig zijn, wordt de procedure volgens § 77 ZVG voorlopig opgeschort. De schuldeisers kunnen dan om voortzetting van de procedure verzoeken. - Het hoogste bod is te laag:
7/10 limiet en 5/10 limiet Indien het hoogste bod dat wordt uitgebracht, inclusief de kapitaalwaarde van de overige rechten, lager is dan 7/10 van de marktwaarde van het goed, kan de schuldeiser conform artikel 74a lid 1 ZVG de Verzoek om weigering van toekenning. Als het hoogste bod minder dan 5/10 van de marktwaarde bereikt, moet de rechtbank de gunning weigeren in overeenstemming met artikel 85a, lid 1 ZVG.
De rechtbank moet dan een tweede datum voor de executieveiling vaststellen. Dit mag niet eerder zijn dan drie maanden en niet later dan zes maanden na de eerste aanstelling (artikel 74a lid 3 ZVG). Op deze tweede datum zijn de 5/10 limiet en de 7/10 limiet niet meer van toepassing (artikel 85a lid 2 ZVG). - Het bod is hoog genoeg.
Als het hoogste bod hoog genoeg is, is het bod geaccepteerd. De aankondiging vindt ofwel onmiddellijk ofwel op een latere aankondigingsdatum plaats. Zodra het bod is aangekondigd, heeft de koper de eigendom van de woning verworven. In dit bijzondere geval geldt dit als uitzondering, hoewel de inschrijving in het kadaster later plaatsvindt. Op dit punt worden alle rechten en plichten, gebruik en lasten overgedragen aan de koper.
Indien de woning wordt verhuurd, gaat de koper ook direct de huurovereenkomst aan. Hij kan dan - als dat nodig en gewenst is in het geval van een gehuurde woning - een ontruimingsactie instellen of beëindigen vanwege eigen gebruik.
Fase 4: Na de toekenning van een executieveiling
De distributiedatum volgt ongeveer vier tot twaalf weken na de uitreiking. De opbrengsten van de executieveiling worden aan de schuldeiser overgedragen of - indien er meerdere zijn - onder hen verdeeld volgens de wettelijke rangorde. Als er nog een restant is, wordt dit uitgekeerd aan de schuldenaar. Ten slotte vraagt de lokale rechtbank het kadaster om een overeenkomstige wijziging van de inschrijving in het kadaster zodra de koper de te betalen onroerende voorheffing heeft betaald.
