Als twee woningen direct naast elkaar liggen, is in bepaalde gevallen de medewerking van de buren nodig. Zodat de rechten en plichten duidelijk worden verduidelijkt, is er de erfdienstbaarheid.
Easement: de belangrijkste punten in het kort
- Vastgoedeigenaren kunnen elkaar bepaalde rechten op hun eigendom verlenen.
- Deze overeenkomsten dienen als erfdienstbaarheid in het kadaster te worden opgenomen.
- Kopers van onroerend goed moeten zich informeren over deze mogelijke vermeldingen voordat ze een contract ondertekenen.
- Er zijn aanzienlijke verschillen tussen erfdienstbaarheid en vruchtgebruik.
Easement: wat is het?
Easement is een overeenkomst tussen twee eigenaren van onroerend goed. Vaak zijn dit directe buren. De erfdienstbaarheid is geregeld in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) in §§ 1018 tot 1029 en is ingeschreven in het kadaster. Bij de erfdienstbaarheid krijgt de eigenaar van een onroerend goed bepaalde gebruiksrechten op het onroerend goed van de andere eigenaar. Degene die afstand doet van het nauwkeurig omschreven recht om zijn eigendom te gebruiken, is de eigenaar van het zogenaamde "dienende vermogen". Degene aan wie de rechten worden verleend, is de eigenaar van het zogenaamde "heersende goed". In het kader van erfdienstbaarheid is het ook mogelijk dat rechten niet worden verleend maar dat hier afstand van wordt gedaan.
Voorbeelden van erfdienstbaarheid
Het is vooral gebruikelijk om overeenstemming te bereiken over erfdienstbaarheid als een van de twee betrokken percelen een zogenaamd "hamerperceel" is. Deze ligt niet direct aan de straat en is alleen te bereiken via de woning op de eerste rij.
In de context van erfdienstbaarheid worden deze dingen bijvoorbeeld geregistreerd:
Voorrang / doorgangsrecht De eigenaar van het hamergoed krijgt het recht om een toegang of ook een oprit naar het bedienend pand aan te leggen en te gebruiken zodat het pand op de tweede rij kan worden bereikt.- Lijnrecht
De hamerwoning moet worden aangesloten op het elektriciteits- en waternetwerk. Een lijnrecht vastgelegd in de erfdienstbaarheid stelt de eigenaar van het heersende bezit in staat om deze lijnen onder het dienende eigendom te leggen. - Bouwbeperking
Soms wordt de eigenaar van het heersende onroerend goed bepaalde opties ontnomen om zijn eigendom te gebruiken met de erfdienstbaarheid. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de erfdienstbaarheid bepaalt dat er geen gebouwen meer op het dominante terrein mogen worden gebouwd. Een beperking tot een bepaald aantal verdiepingen is ook mogelijk. - Bovenbouwrechten
Bij het bouwen van bebouwingen op het dominante terrein moeten bepaalde regels voor grensontwikkeling in acht worden genomen. Dat betekent dat er een bepaalde afstand tot het dienende eigendom moet worden bewaard. In de erfdienstbaarheid kan echter worden gesteld dat deze grenzen mogen worden overschreden. - Acceptatie van vervuiling of geluidsoverlast
In de erfdienstbaarheid kan ook worden vermeld dat de eigenaar van een van de twee eigendommen bepaalde vervuiling in de vorm van geluid of vuil moet accepteren. Dit kan met name handig zijn als de eigenaar van het andere pand bijvoorbeeld een boerderij op dit terrein runt.
Hoe wordt erfdienstbaarheid geregistreerd?
Een erfdienstbaarheid is notarieel en ingeschreven in het kadaster voor het dienende onroerend goed. Als er ook een vermelding in het kadaster is voor het heersende onroerend goed, wordt dit een rulingsnota genoemd. Voordat de erfdienstbaarheid notarieel wordt bekrachtigd, moeten de eigenaren het eens zijn over de te sluiten overeenkomst. Het is essentieel dat de eigenaar van het heersende onroerend goed hiervan profiteert. Tegelijkertijd mag de eigenaar van het serveergoed niet worden benadeeld.
Waarom is de erfdienstbaarheid in het kadaster belangrijk voor kopers van onroerend goed?
In principe zou het voor de eigenaren van de twee eigendommen ook mogelijk zijn om in een privaatrechtelijke overeenkomst overeen te komen om de andere bepaalde rechten te verlenen of om zelf afstand te doen van dergelijke rechten. Deze overeenkomst is echter alleen van toepassing op de genoemde twee partijen. Als een van de eigendommen wordt verkocht, vervallen ook de eerder overeengekomen rechten of afstanden van rechten. Een koper kan dan het probleem tegenkomen dat hij zijn hamerbezit niet kan bereiken omdat het recht van overpad en doorgang niet in een erfdienstbaarheid is vastgelegd.
Als u van plan bent een stuk grond te kopen, is het daarom essentieel om eventuele erfdienstbaarheid te onderzoeken. Dit geldt zowel voor de aankoop van een woning op een hamerterrein als voor een woning die mag dienen. Want onder bepaalde omstandigheden kregen de toekomstige buren op het dominante pand rechten die strijdig zijn met jouw belangen en de plannen op het dienende pand.
Voordat u een woning koopt, moet u nagaan of er een erfdienstbaarheid is.
Hoe kan een erfdienstbaarheid eindigen?
In feite eindigt een erfdienstbaarheid alleen als de eigenaar van het heersende onroerend goed instemt met de verwijdering. Er zijn echter ook uitzonderingen waarbij toestemming niet vereist is. Dit zijn bijvoorbeeld:
- Termijn
Naast de basisinformatie over erfdienstbaarheid kan ook een vervaldatum in het kadaster worden opgenomen. Hiermee vervallen de overeengekomen rechten of afstanden van rechten. - Executieveiling
Als het dienende onroerend goed wordt afgeschermd, kan de eigenaar van het heersende onroerend goed met een aanzienlijk probleem worden geconfronteerd. Want als de erfdienstbaarheid pas na de grondheffing in het kadaster is ingeschreven, vervalt deze bij de executieveiling. Dit vloeit voort uit artikel 52, eerste lid, van de Wet executieveiling (ZVG). Volgens artikel 92 (1) ZVG heeft de eigenaar van het dominante eigendom dan recht op een vergoeding voor de waarde van het vervallen recht. - Structurele verandering
Als bijvoorbeeld door een structurele verandering de behoefte aan erfdienstbaarheid niet meer geldt en deze in de toekomst niet meer kan, vervalt ook de erfdienstbaarheid. - Vervallen door verjaringstermijn
Als de erfdienstbaarheid jarenlang wordt beperkt of onmogelijk is gemaakt door een obstakel en de eigenaar van het dominante goed zich daartegen niet verdedigt, kan de erfdienstbaarheid aflopen volgens § 1028 lid 1 BGB. Het Federale Hof van Justitie heeft dit bevestigd in een arrest (BGH, arrest van 18 juli 2014, V ZR 151/13). - Verlies van voordeel
Indien de eigenaar van het dominante goed geen voordeel meer heeft uit de erfdienstbaarheid die in het kadaster is ingeschreven, vervalt ook deze conform artikel 1019 BGB.
Het einde van een erfdienstbaarheid wordt aangevraagd door een notaris bij het kadaster.
Wat is het verschil tussen erfdienstbaarheid en vruchtgebruik?
Het belangrijkste verschil tussen de erfdienstbaarheid en het vruchtgebruik is dat in het geval van de erfdienstbaarheid een andere eigenaar van het onroerend goed rechten krijgt. Deze rechten gaan bij verkoop over op de nieuwe eigenaar, mits de erfdienstbaarheid wordt ingeschreven in het kadaster.
Een vruchtgebruikrecht daarentegen is aan een bepaalde persoon gebonden en staat dus niet te koop. Het blijft bestaan, zelfs bij de verkoop van onroerend goed. Met het recht van vruchtgebruik kan de erfgenaam ook het onroerend goed volledig gebruiken. Bij erfdienstbaarheid kan hij alleen voor zichzelf aanspraak maken op bepaalde rechten.
