Het is een populair gezegde: "Als er niet genoeg ruimte is, moeten we gewoon iets toevoegen!". In een interview legt de kostencheckexpert uitvoerig uit wat zo'n verlenging in de praktijk daadwerkelijk kan kosten en wanneer het zelfs de moeite waard is.
Vraag: Wat zijn de voor- en nadelen van een uitbreiding van een bestaande woning?
Kostencheck-expert: in de praktijk moet u goed nadenken over wat u doet - en of u daadwerkelijk een uitbreiding wilt bouwen.
Een van de belangrijkste voordelen van een aanbouw is natuurlijk dat je een ander deel van het gebouw op de begane grond creëert. Zo'n aanbouw is eenvoudig geheel drempelvrij te maken - bijvoorbeeld als je op oudere leeftijd ook je eigen ouders in huis wilt huisvesten of zelf in de aanbouw wilt trekken om het huis aan de kinderen over te laten.
Aan de andere kant zijn de nadelen vrij ernstig: in veel gevallen is het alleen moeilijk om een extensie te bouwen.
Beperkingen kunnen van heel verschillende kanten komen:
- van de staatsopbouwcode
- uit het toepasselijke ontwikkelingsplan van de betreffende gemeente
- van de eigendomsgrenzen (en de van toepassing zijnde verplichte grensafstanden)
- de goedkeuring van de buren voor de geplande bouw
In veel gevallen zijn er hier grote hindernissen die veel dingen onmogelijk maken - en uiteindelijk, onder bepaalde omstandigheden, de constructie er compleet anders laten uitzien dan eigenlijk was gepland.
Er zijn vaak problemen met de grensafstanden - in sommige gevallen moet je een goede afstand houden van de erfgrenzen. Hoe groot deze afstand moet zijn, verschilt van geval tot geval. Hierbij zijn doorslaggevend:
- de staat waarin de woning zich bevindt
- de locatie van het onroerend goed (perifere locatie of kernlocatie in een nederzetting)
- de hoogte van het huis
- het ontwikkelingsplan voor het betreffende gebied
De buren moeten akkoord gaan met de verlenging
U moet dit weten voordat u verder kunt gaan met uw overwegingen. Bij twijfel weet de architect natuurlijk wat wel en niet mag.
Bij de buren is dat net zo vaak het geval: zij moeten uiteraard instemmen met de geplande uitbreiding en mogen er geen bezwaar tegen hebben. In sommige deelstaten moeten ze, vanwege de aangrenzende wettelijke bepalingen die daar van toepassing zijn, zelfs hun uitdrukkelijke schriftelijke toestemming geven voordat er überhaupt een bouwvergunning kan worden afgegeven.
Het grootste nadeel van het toevoegen van een huis zijn echter altijd de kosten. In de praktijk wordt dit vaak onderschat.
Qua kosten kan een aanbouw echter niet concurreren met een zolderuitbreiding of met het bewoonbaar maken van de kelder. In de praktijk zijn beide aanzienlijk kosteneffectiever - en ze bieden ook aanzienlijk meer bruikbare ruimte dan de meeste uitbreidingen.
Vraag: Wat kost een uitbreiding van een eengezinswoning doorgaans?
Expert op het gebied van kostencontrole: het is natuurlijk onmogelijk om een forfaitair tarief te zeggen - het hangt altijd af van het soort teelt, de grootte en de lokale omstandigheden.
Als je echter kijkt naar de minimale kosten voor een dergelijk project, wordt het al snel duidelijk dat een uitbreiding zorgvuldig overwogen moet worden: je moet voor de uitbreiding rekening houden met minimaal 1.400 EUR per m² tot 1.800 m² - in bijna alle gevallen zullen deze kosten op Overschrijd zelfs het einde.
Op het eerste gezicht lijkt dit nauwelijks begrijpelijk - een uitbreiding zou vaak aanzienlijk duurder zijn dan het bouwen van hetzelfde gebied als een nieuw gebouw. In de praktijk is dat vaak ook zo - ook al heeft de aanbouw alleen een zeer eenvoudige dakopbouw en geen eigen verwarming of gemeenschappelijke aansluitingen nodig.
De reden hiervoor is dat een vrijstaande nieuwbouw doorgaans vrij eenvoudig te plaatsen is omdat het goed bereikbaar is - bij een aanbouw wordt het echter bijna altijd in zeer krappe ruimtes gebouwd. Dat kan de bouwkosten enorm verhogen.
Daarnaast zijn er extra kosten om het gebouw aan te sluiten op het bestaande gebouw - deze kosten kunnen in de praktijk vaak aanzienlijk zijn. Een doorbraak in een gevel zorgt altijd voor statische veranderingen - en vereist dan dienovereenkomstig stabiele ondersteuningen in de constructie.
Bij een bestaande kelder onder het hoofdgebouw moet dan een zogenaamde opstap worden gemaakt - ook dit levert extra kosten op die je bij een vrijstaande woning niet hebt. Al deze punten tellen dan op.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
Om in onze eengezinswoning twee extra kamers op de begane grond te krijgen, laten we aan één zijde een aanbouw in houtskeletbouw met een afmeting van 35 m²
.
| Post | prijs |
|---|---|
| bouwkosten | EUR 51.500 |
| Architect kosten | 7.576 EUR |
| Bouwvergunning, bouwkundig onderzoek (landmeten), bouwbegeleiding | 1.110 EUR |
| totale prijs | 60.186 EUR |
| Kosten per m² | 1.719,10 EUR per m² |
Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld dat alleen van toepassing is op een heel specifiek bouwproject. De kosten kunnen ook in andere gevallen aanzienlijk verschillen.
Ons kostenvoorbeeld maakt echter al duidelijk hoe hoog de kosten ook kunnen zijn voor een - relatief kleine - uitbreiding. In de praktijk loont het om allereerst alle andere opties te bekijken om ruimte te winnen: kweken is altijd verreweg de duurste optie.
Vraag: Waarvan zijn de kosten van de teelt in de praktijk afhankelijk?
Als er geen kelder is, zijn de kosten aanzienlijk lager
Kostencheck-expert: hier moet natuurlijk met veel rekening mee worden gehouden - inclusief natuurlijk de lokale omstandigheden en de situatie op de bouwplaats.
Ook spelen de volgende een rol:
- de grootte van de teelt
- de geplande vorm (plattegrond) van de uitbreiding
- het type wandontwerp voor uitbreiding
- of het nu een kelder is of niet
- Het dakontwerp tijdens de verlenging (het hoeft niet altijd een plat dak te zijn, het kan ook in het bestaande hoofddak verwerkt worden, maar is natuurlijk veel duurder)
- het type interieur van de uitbreiding (uitrustingsniveau, benodigde aansluitingen voor keuken, sanitair, etc.)
- Staat en gebied waarin het gebouw zich bevindt
- de aard van de grond op het terrein
In ieder geval moeten de factoren die van invloed zijn op de uitbreiding zelf en het ontwerp ervan altijd in gedachten worden gehouden bij het plannen - onder bepaalde omstandigheden kunnen speciale verzoeken de kosten enorm verhogen. Vaak zijn er ook veel meer kosteneffectieve oplossingen, waarmee in de meeste gevallen bijna net zo goed kan worden geleefd.
Vraag: Wat is de betekenis van de staat en regio voor de kosten?
Kostencontroledeskundige: niet alleen de bouwvoorschriften van de staat verschillen van staat tot staat, maar ook de bouwkosten in aanzienlijke mate. Dat kan een merkbaar effect hebben.
Daarnaast zijn er regionale verschillen en verschillen tussen stedelijke en binnenstedelijke gebieden en meer landelijke gebieden. Dit kan ook gevolgen hebben voor de kosten.
In grootstedelijke gebieden zijn vaak meerdere bedrijven vertegenwoordigd voor één branche - hier is vaak meer concurrentie, wat er in sommige gevallen ook voor zorgt dat de bedrijven elkaars prijzen onderboden. Dit hoeft niet altijd het geval te zijn, maar is vaak wel het geval. Op het platteland is het precies het tegenovergestelde.
Vraag: Waarom speelt ook de bodemgesteldheid een rol?
De bodemkwaliteit heeft invloed op de prijs
Kostencontrole expert: Of u nu alleen een funderingsplaat wilt laten storten of een hele kelder wilt bouwen: grondwerken kunt u tijdens de bouw nooit helemaal vermijden.
Dit kostenpunt is vaak een echte kostenval voor elke constructie: als er sprake is van een hoge bodemklasse of een slecht stabiele bodem, lopen de kosten voor de grondwerken enorm op.
Dat zie je alleen al aan de uitgraving: hier kunnen de kosten 8 EUR per m³ bedragen , maar ook 80 EUR per m³ als de bodemklasse in het hogere bereik ligt - we willen het hier niet eens hebben over een zogenaamde "explosieve vloer". De naam geeft al duidelijk aan hoeveel inspanning hier in grondwerken moet worden gestoken.
Als er een grondvervanging nodig is omdat de grond niet voldoende draagvermogen heeft, betaal je het grondwerk meestal minimaal twee tot drie keer in vergelijking met een onproblematische grond.
De kosten worden dan nog duurder omdat bij een laag draagvermogen van de vloer ook het gebruik van zware machines en vrachtwagentoegang tot de bouwplaats kan worden beperkt. Dergelijke belemmeringen zijn meestal duidelijk voelbaar in de bouwkosten.
Vraag: Is het uitrustingsniveau echt zo belangrijk in de teelt?
Kostencontrole expert: Tja - de kosten voor de binneninrichting maken immers iets minder dan de helft van de totale kosten van elk gebouw uit - als er slechts geringe prijsstijgingen zijn ten opzichte van een "standaardversie" in elke binneninrichting, komt dat neer op resulteert in de praktijk vaak in een aanzienlijk verschil in totale kosten.
Om dit in cijfers uit te drukken: voor slechts 400 EUR per m² kunt u vaak een zeer eenvoudig interieurontwerp realiseren zonder grote extra's .
Een middelgroot en iets duurdere uitrusting kost dan vaak tussen 600 EUR per m² en 700 EUR per m² , en vanaf ongeveer 850 EUR per m² is het interieur veel verfijnder. Maar met de interieurconstructie heeft u meer dan het dubbele van de kosten in vergelijking met een eenvoudiger ontwerp - en dat op alle gebieden.
Je zou dus grofweg kunnen zeggen: als de helft van de constructie ineens twee keer zoveel kost, wordt de hele constructie in één klap een kwart duurder.
Om deze reden moet u de apparatuur verstandig en daadwerkelijk volgens uw eigen behoeften en precies volgens het geplande latere gebruik plannen: het helpt niet om alle sanitaire aansluitingen in de uitbreiding te laten of om een groot aantal elektrische leidingen te laten installeren als u dat later niet doet echt gebruikt. Overuitrusting kan erg duur zijn.
Vraag: Welke andere opties heb je in plaats van cultivatie? En wat is er goedkoper?
Kostencontrole-expert: Welnu, u kunt eerst een paar alternatieven overwegen:
- Loft conversie
- Benutting van de kelderverdieping om extra ruimte te krijgen
- Serre aanbouw als extra woonruimte (die dan ook nog van hoge kwaliteit is)
- Ombouw van bijgebouwen (bijv. Een ongebruikte garage)
Een zolderuitbreiding is doorgaans goedkoper dan een aanbouw
Bij een volledige zolderconversie moet u - afhankelijk van de omstandigheden - 600 EUR per m² tot 1.000 EUR per m² berekenen. Maar je krijgt beduidend meer leefruimte. Vaak zijn de voorwaarden ook gunstiger en zijn de kosten dan beduidend lager. Daarnaast heb je bij een zolderombouw meer mogelijkheden om zelf dingen te doen - bij een "nieuwbouw" is dit slechts gedeeltelijk het geval.
Wonen in een kelder is natuurlijk niet voor iedereen weggelegd - behalve misschien in een hoge kelder, waar het geheel meer een soort kelderappartement wordt. De kosten voor het uitbreiden van de kelder zijn echter meestal aanzienlijk lager als de kelder technisch intact is - ze zijn ongeveer gelijk aan de kosten van het interieurontwerp.
Als we gewoon een continu verwarmde wintertuin hadden aangelegd in plaats van onze aanbouw in het kostenvoorbeeld, waren we misschien wat goedkoper geworden. Voor ons geplande gebruik zou een wintertuin sowieso geen optie zijn geweest - in andere gevallen kan het anders zijn. Zelfs als men in de buurt zou komen van dezelfde kosten, zou een wintertuin een alternatief zijn.
Veranderingen in het gebruik van bestaande bijgebouwen (zoals een ongebruikte dubbele garage) zijn niet altijd zo kosteneffectief als u misschien denkt - zeker als u hier veel moet aanpassen aan de vereiste energienorm. In individuele gevallen kan dit echter de moeite waard zijn als alternatief voor de uitbreiding - er zijn vooral geen problemen met de goedkeuring omdat de bijgebouwen al aanwezig zijn.
Onder gunstige omstandigheden kan een dergelijke gebruiksverandering dan ook een reëel kostenvoordeel opleveren ten opzichte van een nieuw te bouwen aanbouw.
Tot nu toe hebben we geen rekening gehouden met uitbreidingen die niet gelijkvloers zijn :
- extra verdiepingen op een plat dak
- Verspringende vloeren (om de bouwhoogte niet te vergroten, wat in individuele gevallen misschien niet is toegestaan)
- bouwen boven een bijgebouw (bijvoorbeeld een garage)
Dit kan ook in individuele gevallen een interessant alternatief zijn.
