Zelfs degenen die hun huis al hebben afbetaald, wonen niet gratis - net als huurders moeten ook huiseigenaren de lopende kosten berekenen. Deze kosten worden vaak onderschat. De kostencheckdeskundige legt in een interview uitgebreid uit welke kosten in de praktijk te verwachten zijn.
Vraag: Waarom worden de lopende kosten zo vaak onderschat - en waarom is het belangrijk om overzicht te hebben?
Kostencontrolespecialist: in veel gevallen komen facturen alleen met onregelmatige tussenpozen binnen - ongeveer halfjaarlijks of jaarlijks. Grotere rekeningen worden dan behandeld als ongeplande uitgaven en kunnen een gat in het huishoudbudget slaan. Als u vanaf het begin een overzicht heeft van wat uw huis u in het algemeen kost, kunt u dergelijke situaties gemakkelijk vermijden. De kosten van het huis maken deel uit van de directe kosten van levensonderhoud - de kosten van huisvesting kunnen meestal niet worden vermeden of worden bespaard (op enkele kleine uitzonderingen na). Je moet dus altijd stevig worden gepland.
Een goed overzicht van de latere kosten is ook van belang als het gaat om hypotheekverstrekking. Vaak kijken ze alleen naar de hoogte van de afbetaling, maar in feite zijn er extra exploitatiekosten die ook door het huis moeten worden gedragen. Als u deze kosten over het hoofd ziet of te laag inschat, wordt de woning elke maand aanzienlijk duurder dan u in eerste instantie had gepland. Ze tellen altijd op bij de aflossingstermijnen van de bouwlening.
Een goed overzicht van alle lopende kosten is daarom vanaf het begin belangrijk - en logisch. U moet altijd weten welke lasten een huis met zich meebrengt.
Vraag: Hoe hoog zijn de exploitatiekosten van een eengezinswoning in de praktijk?
Kostencheck expert: Dat hangt natuurlijk voor een groot deel af van de woning zelf en ook van de ligging. Algemene informatie is daarom altijd moeilijk.
Voor de meeste eengezinswoningen moet u echter uitgaan van exploitatiekosten van minimaal 5.000 tot 8.000 euro per jaar. Bij oudere woningen kan dit vaak aanzienlijk meer zijn.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
We hebben de kosten voor een typische eengezinswoning op een doorgaans groot grondstuk in detail bekeken en op een rijtje gezet:
| Post | gemaakte kosten per jaar |
|---|---|
| Onroerend goed belasting | 780 EUR per jaar (dat kan in bepaalde gebieden meer zijn) |
| stookkosten | 800 EUR per jaar (ons huis is een energiezuinig, relatief nieuw gebouw - dat kan aanzienlijk meer zijn) |
| Riolering | 525 EUR per jaar |
| elektriciteitskosten | 570 EUR per jaar |
| Vuilniskosten | 240 EUR per jaar |
| Straat schoonmaken | 300 EUR per jaar |
| schoorsteenveger | 100 EUR per jaar |
| Basistarief voor vaste lijn en internet | 480 EUR per jaar |
| Huishoudelijke verzekering | 200 EUR per jaar |
| Verzekering voor huizenbezitters | 150 EUR per jaar |
| Verzekering voor natuurlijke schade | 180 EUR per jaar |
| GEZ per jaar | 210 EUR |
| Onderhoudsreserve | 1.680 EUR per jaar (dit is aanzienlijk meer voor oudere huizen) |
| Totale kosten per jaar | 6.215 EUR |
| maandelijks verdeeld | 517,91 euro per maand |
Zelfs de lopende kosten van een zuinige eengezinswoning zijn meestal meer dan € 500, - per maand
Dit zijn natuurlijk slechts voorbeeldkosten voor een typische, moderne eengezinswoning. Ook bij andere woningen kunnen de kosten beduidend hoger zijn, zeker bij een ligging in grootstedelijke gebieden of bij een woning die ouder is.
In ons kostenvoorbeeld kunt u al zien dat de woning op veel vlakken geoptimaliseerd en redelijk zuinig is - maar de gemaakte kosten zijn al aanzienlijk. Hogere stookkosten, hoge elektriciteitskosten of talrijke reparaties die in oudere huizen moeten worden uitgevoerd, kunnen deze kosten aanzienlijk opdrijven.
Tel je hier een gemiddelde afbetaling bij op, dan lopen de kosten voor huisvesting op tot een hoog bedrag dat elke maand verhoogd moet worden.
Vraag: Van welke factoren zijn de exploitatiekosten van het huis afhankelijk?
Expert kostencontrole: er zijn veel factoren waarmee u rekening moet houden:
- de locatie van het huis (locatie)
- de eenheidswaarde van het huis
- Leeftijd en technische staat van het huis
- de energetische toestand van het huis
- de uitrusting van het huis
- de hoogte van de verzekeringspremies in detail
- Eventuele bijkomende kosten waar nog rekening mee moet worden gehouden (bv. Onderhoud van de buitenvoorzieningen, jaarlijks onderhoud van een plat dak, sneeuwruimen, etc.)
Elk van deze factoren kan van huis tot huis heel verschillende kosten veroorzaken - de totale kosten waarmee rekening moet worden gehouden voor het huis zijn dienovereenkomstig verschillend.
Vraag: Waarom is de ligging van de woning zo bepalend voor de kosten?
Kostencheck-expert: hier moet u rekening houden met twee dingen:
- de ligging van het gebouw qua staat en gemeente
- de feitelijke ligging van het gebouw qua hoogte en ligging op het terrein
De feitelijke ligging van het huis heeft een grote invloed op de stookkosten: op grotere hoogten is het meestal kouder en is er meer verwarming nodig. Een vrijstaande woning met grote raampartijen op het zuiden heeft vaak beduidend minder verwarmingsenergie nodig omdat het in de winter ook vaak wordt verwarmd door de zonnestralen.
Vooral de ligging qua federale staat en gemeente is bepalend voor de leges, die per gemeente sterk kunnen verschillen:
- Onroerend goed belasting
- Riolering
- Gemeenschapsvergoedingen voor afvalverwijdering en straatreiniging
De onroerendgoedbelasting is in grootstedelijke gebieden vaak aanzienlijk hoger dan in plattelandsgemeenschappen. Er zijn hier tot twee keer zoveel verschillen - bijvoorbeeld tussen Berlijn en een kleine gemeente in Beieren.
Afvalwatervergoedingen worden vastgesteld door de respectieve afvalwatervereniging waartoe u behoort. De uitgaven die de vereniging heeft voor de gemeentelijke afvalwaterafvoer spelen vaak een grote rol in de kosten.
De afvalwatertarieven variëren sterk per locatie
Als, zoals in sommige gebieden in het oosten, alleen zeer kleine dorpen met een paar huizen ver weg zijn aangesloten op rioolwaterzuiveringsinstallaties, kan dit aanzienlijk hogere kosten met zich meebrengen dan in dichtbevolkte gebieden. De lengte van de leidingen zorgt niet alleen voor hoge aanlegkosten, maar ook voor hoge onderhoudskosten, die vervolgens worden doorberekend aan de weinige aansluitdeelnemers.
Met name de jaarlijkse afvalwaterheffingen schommelen daarom sterk - in een vergelijking in heel Duitsland kunnen ze voor een gemiddelde eengezinswoning tussen de 250 en 1.000 euro liggen - dit zijn kostenverschillen van bijna vier keer.
Verzekeringsmaatschappijen berekenen hun premies ook op basis van het individuele risico op schade - in gebieden met frequente hevige regenbuien of andere mogelijke bedreigingen is de verzekering navenant duurder. Ook hier spelen de locatie en locatie van het gebouw altijd een rol.
Vraag: Is de eenheidswaarde dan ook van belang voor gemeentelijke belastingen?
Kostencontrole expert: Ja, vooral voor onroerende voorheffing. De eenheidswaarde van de woning is belangrijk voor de berekening van de onroerende voorheffing.
Het berekenen van de eenheidswaarde kan ingewikkeld zijn - ruwweg wordt de waarde van het huis teruggebracht tot een waarde van 1935 (of 1964 in de nieuwe deelstaten). Deze waarde wordt gebruikt als het gaat om onroerende voorheffing.
Met behulp van deze schaalvergroting naar waarden uit het verleden moet de waarde van een huis ongeacht het bouwjaar en de aankoopprijs vergelijkbaar gemaakt worden.
Vraag: Er kunnen grote verschillen zijn in verwarmings- en elektriciteitskosten, toch? Waarom is dat?
Kostencontrole-expert: Ja - het gaat van erg goedkoop tot erg duur.
Enerzijds komt dit door het type verwarmingssysteem: zelfs bij dezelfde verwarmingsbehoefte (we gaan als voorbeeld uit van 10.000 kWh / jaar) kunnen de kosten voor warmte tussen circa 3,5 cent / kWh en meer dan 10 cent / kWh liggen , afhankelijk van het type verwarming . Als je alleen met elektriciteit zou verwarmen (wat niemand doet), bedragen de verwarmingskosten tussen de 20 cent / kWh en 28 cent / kWh .
Als je dit kort extrapoleert, kunnen de verwarmingskosten voor conventionele verwarmingssystemen 350 of 1.000 euro bedragen , voor elektriciteit is dat 2.000 tot 2.800 euro per jaar . Er zijn enorme verschillen - zelfs bij dezelfde verwarmingsbehoefte, alleen vanwege het type verwarmingssysteem.
Vervolgens moet u het rendement van de verwarming berekenen . Moderne systemen met condensatietechniek hebben vaak tot wel 15% - 20% minder verwarmingsenergie nodig, omdat ook de restwarmte van de uitlaatgassen wordt gebruikt. De stookkosten kunnen daardoor met hetzelfde percentage worden verlaagd.
Als ook thermische zonne-energie wordt gebruikt om de verwarming te ondersteunen, kan op gunstige locaties nog eens 15% - 20% op verwarmingskosten worden bespaard.
Hoeveel u aan verwarmingskosten kunt verwachten, hangt voornamelijk af van het type verwarmingssysteem
Als je gebruik maakt van alle beschikbare opties - nog steeds met dezelfde verwarmingsbehoefte - kunnen de verwarmingskosten ongeveer 180 euro of 1.000 euro per jaar bedragen . In het ene geval is dat meer dan vijf keer zoveel als in het andere - dit heeft natuurlijk ook een forse impact op de maandelijkse financiële lasten van de woning.
Zoveel stookkosten verlagen gaat natuurlijk gepaard met bijbehorende investeringen, maar op lange termijn kan het de moeite waard zijn, zeker als je een hogere stookbehoefte hebt dan de zeer zuinige 10.000 kWh per jaar. Bovendien kunt u ook profiteren van passende subsidies voor het upgraden naar dergelijke energiebesparende verwarmingstechnologieën.
De goedkoopste verwarmingstechniek is meestal biomassa (pellets, houtsnippers), gevolgd door aardgas, dat nog steeds vrij goedkoop is met ongeveer 6 cent / kWh . De olieprijs kan schommelingen veroorzaken in olieverwarmingssystemen - afhankelijk van de olieprijs liggen de kosten tussen de 6,5 cent / kWh en 10 cent / kWh . Vloeibaar petroleumgas heeft ook een vergelijkbaar fluctuatiebereik, terwijl stadsverwarming doorgaans aan de bovenkant van deze prijsklasse scoort.
Vraag: Hier wordt echter niet eens aan isolatie of energiezuinige renovatie gedacht, toch?
Kostencontrole expert: Nee - de hierboven getoonde kostenverschillen zijn uitsluitend gebaseerd op het type verwarming.
Als u naar de effecten van moderne isolatie kijkt, kunt u zien hoe effectief het kan zijn:
| Energetische standaard | Verwarmingsbehoefte per m² en jaar |
|---|---|
| Gebouwd voor 1977, niet gerenoveerd | 300 kWh / m² per jaar of zelfs meer |
| Verordening thermische bescherming 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² per jaar |
| volgens de thermische isolatie verordening 1995 | ongeveer 100 kWh / m² per jaar |
| EnEV 2009 | ongeveer 60 kWh / m² - 100 kWh / m² per jaar |
| huidige EnEV (nieuwbouw) | ongeveer 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Energiezuinige woning / efficiëntie woning | ongeveer 20 kWh / m² - 50 kWh / m² per jaar |
| Passief huis | minder dan 20 kWh / m² per jaar |
Dit laat zien hoe groot de verschillen kunnen zijn door isolatie.
Een woning van 140 m² uit de jaren 60 heeft een verwarmingsbehoefte van minimaal 42.000 kWh / jaar, terwijl een moderne woning volgens de huidige EnEV-norm slechts 7.000 kWh - 10.000 kWh / jaar van dezelfde grootte heeft.
Dit resulteert in aanzienlijke verschillen in verwarmingskosten.
Als u zowel het type verwarming als de isolatienorm bij elkaar optelt, kost het oude huis met een oud, duur verwarmingssysteem tot 4.200 EUR per jaar, terwijl hetzelfde gebouw met een efficiënt verwarmingssysteem, geïsoleerd volgens de huidige norm, 180 EUR - 250 EUR kost. Kosten per jaar. Er zijn enorme verschillen.
Vraag: Hoe berekent u de onderhoudskosten?
Renovatiewerkzaamheden zijn meestal erg duur, vooral bij oude gebouwen
Kostencheck-expert: Bij oudere gebouwen in niet-gerenoveerde staat moet men uiteraard rekening houden met aanzienlijk hogere onderhoudskosten dan bij een modern nieuwbouw.
Eigenlijk is de berekening van een onderhoudsreserve alleen nodig voor verhuurders van meergezinswoningen - vanwege hetzelfde probleem met eengezinswoningen, namelijk dat reparaties, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden met regelmatige tussenpozen moeten worden betaald, is de berekening ook daar zinvol.
Ook voor verhuurders is er geen wettelijk voorgeschreven rekenmethode - de wet spreekt alleen van een “passende reserve”.
In de praktijk kan men echter volstaan met de zogenaamde Peters-formule .
Productiekosten (bouwkosten) van het gebouw per m² x 1,5 / 80 = jaarlijkse onderhoudskosten per m²
Als u dit resultaat vermenigvuldigt met het aantal vierkante meters en het deelt door 12, weet u welk maandelijks bedrag u opzij moet zetten voor toekomstige reparaties. De productiekosten per m² vindt u in de bouwplannen van het gebouw. Deze berekening moet echter met de nodige voorzichtigheid worden gebruikt in huizen die ouder zijn dan 80 jaar.
De formule is gebaseerd op een statistisch bepaalde gemiddelde waarde, wat inhoudt dat binnen 80 jaar reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan gebouwen circa 1,5 keer de productiewaarde moeten worden uitgevoerd.
Bij oudere gebouwen klopt de formule van Peters vaak heel goed; vaak is de factor 1,5 iets te laag vanwege de kostenverschillen voor werkzaamheden op individuele gebieden. Gun uzelf hier dus een veiligheidsmarge als bouwwerkzaamheden in uw regio duurder zijn dan elders (bijvoorbeeld in grootstedelijke gebieden).
Met een nieuw pand kunt u het uzelf ook gemakkelijker maken:
Neem gewoon 0,8% tot 1% van de aankoopprijs of de bouwkosten na oplevering als jaarlijkse onderhoudsreserve en u zit altijd aan de veilige kant en kunt bijna alle verschuldigde reparaties uit de reserve betalen.