Verandering van baan, een nieuwe partner of toevoeging aan het gezin - er zijn veel redenen waarom een oud appartement zijn doel niet meer dient en u de huurovereenkomst wilt beëindigen. Hier leest u aan welke opzegtermijnen u zich moet houden en wanneer de verhuurder de huur kan opzeggen.
De belangrijkste zaken in één oogopslag
Hoe beëindig ik een huurovereenkomst?
Als je als huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebt getekend, heb je een wettelijke opzegtermijn van drie maanden. Dit betekent dat de schriftelijke opzegging uiterlijk op de derde werkdag van de maand in het bezit moet zijn van verhuurder.
Hoe kom ik uit de huurovereenkomst bij een scheiding?
Bij een scheiding blijft de huur bestaan. Dit betekent dat ook als een van de partners verhuist, u nog steeds de contractpartner bent met alle rechten en plichten. U kunt het beste met de verhuurder een beëindigingsovereenkomst onderhandelen zodat de verhuispartner zich kan terugtrekken uit de huurovereenkomst.
Wanneer moet ik annuleren?
Heb je een opzegtermijn van drie maanden, dan moet je de opzegging uiterlijk op de derde werkdag van de maand aan de verhuurder hebben doorgegeven. Als een huurder bijvoorbeeld op 3 juni stopt, eindigt de huur op 31 augustus.
Huurovereenkomst beëindigen: zo werkt het
Een beëindiging van het huurcontract is alleen geldig als het schriftelijk is opgesteld en op papier is afgedrukt. Mondelinge opzegging, e-mails, faxen of andere sms-berichten zijn niet toegestaan.
Stuur de annulering per aangetekende post
Voor de zekerheid dient u uw opzeggingsbrief altijd aangetekend naar de verhuurder te sturen. U heeft de volgende mogelijkheden:
- Aangetekende post: De postbode bevestigt dat hij de brief in de brievenbus van de verhuurder heeft gestopt.
- Aangetekende verzending: De annulering wordt persoonlijk door de postbode aan de verhuurder overhandigd. Deze mag hij alleen afgeven tegen handtekening.
- Aangetekende post met ontvangstbevestiging: De opzegging wordt ook persoonlijk door de postbode overhandigd. Ook ontvang je als huurder een ontvangstbewijs dat de brief is aangekomen.
Goed om te weten: Je kunt de opzegging natuurlijk ook zelf doorgeven aan de verhuurder. Het is het beste om een getuige bij je te hebben die kan bevestigen dat de beëindiging ook daadwerkelijk in de juiste mailbox is beland. Vraag anders hier ook een bevestiging van de verhuurder.
Indien de opzegging aangetekend wordt verzonden, zal de postbode de brief persoonlijk bezorgen.
Dat moet in de opzeggingsbrief staan
Waarom u ontslag neemt, hoeft niet in de ontslagbrief te staan. Het is voldoende als u de intentie tot opzegging schriftelijk kenbaar maakt en uiteraard ondertekent, of de vereiste handtekeningen ophaalt bij andere hoofdhuurders, in het geval van een gedeeld appartement. U moet toch de volgende informatie in uw brief opnemen:
- het adres van het huurappartement
- het tijdstip waarop het huurappartement wordt beëindigd
- het verzoek om bevestiging van de opzegging door verhuurder
- het verlangen naar een overdrachtsdatum
Algemene opzegtermijnen voor huurders
Huurders en verhuurders sluiten in de regel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De contractuele relatie eindigt dan met een gewone of buitengewone beëindiging door een van de partijen. Voor huurders geldt een algemene opzegtermijn van drie maanden. De opzegging dient de verhuurder uiterlijk op de derde werkdag van de maand te bereiken, anders telt deze maand niet meer mee voor de opzegtermijn. Als de verhuurder bijvoorbeeld op 4 augustus de opzegbrief ontvangt, eindigt de huur pas op 30 november. Hoewel in de huurovereenkomst kortere periodes kunnen worden afgesproken in het voordeel van de huurder, zijn langere opzegtermijnen niet van kracht.
Kijk in je huurovereenkomst hoe lang de afgesproken opzegtermijn is.
Er zijn uitzonderingen
1. Opzegging van opzegging
Huurders en verhuurders hebben de mogelijkheid om een clausule waarin afstand wordt gedaan van opzegging voor een periode van maximaal vier jaar aan de huurovereenkomst toe te voegen. Dit betekent dat huurders en verhuurders in deze periode geen opzegging mogen doen. De vier jaar beginnen zodra beide partijen het contract hebben ondertekend.
Goed om te weten: Een ontheffing van opzegging is slechts geldig voor een periode van vier jaar, alles wat verder gaat is wettelijk niet toegestaan. Daarnaast moet de clausule zo zijn geformuleerd dat je als huurder aan het einde van de vier jaar kunt opzeggen en kunt verhuizen zonder dat je drie maanden hoeft te wachten.
2. Aflopende huurovereenkomst met afstand van opzegging
Huurders en verhuurders kunnen een getrapte huurovereenkomst op elk moment beëindigen, tenzij in de huurovereenkomst staat dat opzegging voor een bepaalde periode is uitgesloten. Volgens een uitspraak van het Federale Hof van Justitie is ook een eenzijdige opzegging door de huurder toegestaan.
3. Individuele overeenkomst
Huurders en verhuurders kunnen ook andere termijnen overeenkomen. Hierbij mag de huurder niet worden benadeeld. Dit betekent dat de opzegtermijn alleen korter mag zijn, maar niet langer dan drie maanden.
Dankzij eerder nieuwe huurdersIn de huurovereenkomst hebben huurders en verhuurders ook de mogelijkheid om af te spreken dat een eerder einde van de |
Opzegtermijnen voor verhuurders
Voor verhuurders gelden volgens het huurrecht gespreide opzegtermijnen, afhankelijk van hoe oud de huur = "" is. Indien in de huurovereenkomst een andere, langere opzegtermijn is afgesproken, dient verhuurder zich hieraan te houden.
- Huurperiode tot 5 jaar: opzegtermijn van 3 maanden
- Huurperiode tot 8 jaar: 6 maanden opzegtermijn
- Huurperiode langer dan 8 jaar: opzegtermijn van 9 maanden
- Huurperiode langer dan 10 jaar: 12 maanden opzegtermijn. Het is echter alleen van toepassing op huurcontracten die zijn begonnen vóór 1 september 2001 en waarin de opzegtermijn van twaalf maanden is afgesproken.
Enige uitzondering: de verhuurder woont samen met de huurder onder één dak, bijvoorbeeld in een omaflat in een een- of tweegezinswoning. Hij kan dan opzeggen zonder dat er een wettelijke reden voor opzegging is. In de opzeggingsbrief moet hij echter een beroep doen op zijn bijzondere recht. In dat geval wordt de opzegtermijn met drie maanden verlengd tot zes maanden. Als de verhuurder de woning verkoopt, neemt de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst over. Er verandert niets aan de bestaande huur. Als het huurappartement wordt omgezet in een condominium, gelden voor de eigenaar landspecifieke annuleringsperioden. Ze zijn minimaal drie jaar, maar in sommige gebieden met woningtekorten zelfs tien jaar.
Indien de verhuurder het appartement voor eigen gebruik wil gebruiken, dient hij bij de opzegging een gedetailleerde motivering te geven.
Beëindiging appartement wegens persoonlijk gebruik
Verhuurders hebben een gerechtvaardigd belang nodig bij het beëindigen van de huurovereenkomst. De meest voorkomende reden: persoonlijk gebruik, omdat de verhuurder het appartement nodig heeft voor zichzelf, familie of familieleden. Familieleden zijn kinderen, kleinkinderen, echtgenoten, broers en zussen, ouders en grootouders. Het nichtje is er een van (BGH, VIII ZR 159/09). Als de zwager het daarentegen zelf nodig heeft, moet een bijzonder nauw contact worden aangetoond (BGH, VIII ZR 247/08). Verhuurders hebben voor hun eigen behoeften begrijpelijke redenen nodig, die zij in de opzegging uitvoerig moeten toelichten. Dit omvat de vorige woonomstandigheden en de voordelen van het beëindigde appartement. Als ze een ander leegstaand appartement hebben, moeten ze daar misschien intrekken of het aan de huurder aanbieden. In het geval van "veel te hoge huisvestingsvereisten" mislukt de beëindiging. Dit geldt ook,als de verhuurder het appartement direct na het sluiten van het contract weer nodig heeft of als het geannuleerde appartement niet kan voldoen aan de gebruikswensen van de verhuurder. Iedereen die alleen zijn eigen behoeften vervalst, bijvoorbeeld om het appartement duurder te verhuren, kan zichzelf aansprakelijk stellen voor vervolging en schadevergoeding - zelfs als huurder en verhuurder eerst een minnelijke schikking hebben bereikt (BGH, VIII ZR 231/07). De huurder moet later echter bewijzen dat het persoonlijk gebruik is vervalst.VIII ZR 231/07). De huurder moet later echter bewijzen dat het persoonlijk gebruik is vervalst.VIII ZR 231/07). De huurder moet later echter bewijzen dat het persoonlijk gebruik is vervalst.
Bijzonder geval: beëindiging van het appartement zonder opzegtermijn
Als huurder heb je in de volgende gevallen de mogelijkheid om zonder opzegtermijn op te zeggen:
Appartement kan niet worden gebruikt zoals overeengekomen in het contract
Als het appartement door bijvoorbeeld wateroverlast of brandschade onbewoonbaar is, kunt u als huurder de huurovereenkomst zonder opzegtermijn beëindigen. Maar ook als de woning niet op tijd is opgeleverd (BGB; § 543 lid 1), kunt u van dit recht gebruik maken.
Het appartement brengt uw gezondheid in gevaar
Ontdekt u bijvoorbeeld schimmel in uw appartement of er worden andere giftige bouwmaterialen ingebouwd, dan moet u dit eerst laten verifiëren door een deskundige, bijvoorbeeld door middel van een matrijstest, en moet u ook zelf de kosten dragen. Als het vermoeden wordt bevestigd, moet je de verhuurder eerst een redelijke termijn geven om de gebreken te verhelpen. Lukt dit niet of weigert de verhuurder, dan kun je zonder opzegging annuleren.
De verhuurder schendt het contract
De verhuurder heeft veel rechten, maar ongeoorloofde toegang tot het appartement of fraude in de energierekening zijn niet inbegrepen. Je kunt ook annuleren bij verbale beledigingen of aanvallen. Houd er echter rekening mee dat u meestal maar ongeveer twee weken de tijd heeft om u uit te kleden. Het is dus het beste om een nieuw appartement te zoeken voordat u het opgeeft.
Aankomende modernisering
Als de verhuurder in maart een modernisering aankondigt, kan de huurder tot 30 april opzeggen. De huurovereenkomst eindigt op 31 mei.
Als er een modernisering is gepland, is er meestal een kortere opzegtermijn.
Huurverhoging naar de lokale vergelijkende huurprijs
Als de huurder per 1 april in januari een huurverhoging ontvangt, kan hij uiterlijk 31 maart opzeggen. De huurovereenkomst eindigt op 31 mei. In dit geval betaalt de huurder geen hogere huur.
Huurverhoging na modernisering
Indien de huurprijs per 1 april stijgt, kan de huurder eind maart opzeggen. De huurperiode loopt af op 31 mei, de huurprijs blijft tot dan ongewijzigd.
Opzegging zonder opzegging door verhuurder
De verhuurder kan de huur zonder opzegging beëindigen als de huurder een betalingsachterstand heeft. Ofwel mag de huurder gedurende twee opeenvolgende maanden niet meer dan één maand huur hebben betaald, ofwel de vertraging strekt zich uit over meerdere maanden en bereikt het bedrag van ten minste twee maandelijkse huur. Als de huurder de huurachterstand betaalt tot twee maanden na het indienen van de ontruimingsbevel, is de opzegging zonder opzegging ongeldig. Indien de verhuurder tegelijkertijd heeft opgezegd, kan deze opzegging van kracht blijven. Volgens het Federale Hof van Justitie mogen huurders in dergelijke gevallen hun appartement alleen houden als de opzegging illegaal was, bijvoorbeeld omdat de huurder zich nooit ergens schuldig aan had gemaakt (VIII ZR 321/14).
Bijzonder geval: beëindiging van een onderhuurcontract
Heeft u een onderhuurovereenkomst gesloten en wilt u deze beëindigen, dan wordt er onderscheid gemaakt tussen de volgende gevallen:
- Gestoffeerde kamer
Voor een ongemeubileerde kamer geldt de reguliere opzegtermijn van drie maanden. Maar pas op! De hoofdhuurder kan de kamer ook zonder opgaaf van reden beëindigen, zolang hij zelf in het appartement woont.
- Gemeubileerde kamer
Indien de kamer gemeubileerd is en de hoofdhuurder woont zelf in het appartement, kunt u zelfs halverwege of eind van de maand opzeggen.
Bijzonder geval: de huurovereenkomst in het gedeelde appartement opzeggen
Afhankelijk van of je als hoofdhuurder of als onderhuurder een huurovereenkomst hebt getekend, moet je anders handelen:
Annuleer als hoofdhuurder
Bent u hoofdhuurder, dan moet u bij beëindiging zowel de verhuurder als uw onderhuurders informeren. U kunt ofwel uw onderhuurder opzeggen met gebruikmaking van het bijzondere opzeggingsrecht dat voortvloeit uit het feit dat de hoofdhuurder zelf ook in dit appartement woont. Dit resulteert in een opzegtermijn van drie maanden. De hoofdhuurder dient een onderhuurder minimaal drie maanden eerder op te zeggen dan zijn eigen verhuurder.
Of als u als hoofdhuurder een gemeubileerde kamer onderhuur heeft, kunt u uw onderhuurder uiterlijk de 15e van de maand tot het einde van dezelfde maand opzeggen.
Annuleer als een van de verschillende hoofdhuurders
Als je als hoofdhuurder deel uitmaakt van een gedeeld appartement, moeten alle huisgenoten en de verhuurder akkoord gaan met het beëindigen van de huur. De reden hiervoor is dat bij de ondertekening van het contract alle huisgenoten een maatschap burgerlijk recht hebben opgericht. Met andere woorden, een huurder kan niet zomaar weggaan als de anderen het er niet mee eens zijn. Daarnaast moet de verhuurder ook akkoord gaan. Dit kan problematisch zijn als hij vreest dat in de toekomst de volledige huurkosten niet meer betaald zullen worden. Als u toch verhuist, kunt u alsnog hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld.
Een gedeeld appartement moet bij het beëindigen van de huurovereenkomst aan een aantal bijzondere regels voldoen.
Annuleer als een gedeelde flat
Als gedeelde flat moet iedereen samen de opzegging ondertekenen.
Individueel contract beëindigen
In sommige gedeelde appartementen heeft elke huurder een eigen contract met de verhuurder. In deze gevallen heb je geen toestemming van je huisgenoot nodig, maar geef je de normale opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder moet de opgezegde huurbijdragen betalen of tijdig een nieuwe huurder zoeken.
Wat te doen als de verhuurder de opzegging negeert?
Het komt wel eens voor dat een verhuurder niet reageert op de opzegging, bijvoorbeeld door een aangetekende brief met ontvangstbevestiging niet te accepteren en deze op het postkantoor belandt. In deze gevallen bewaar je best de bevestiging dat de huurder de aangetekende zending negeert en verstuurt je daarna eenvoudig een aangetekende zending. De deadline loopt dan vanaf de weigering van acceptatie.
Wat te doen als de huurder niet verhuist?
Als de huurder na het verstrijken van de opzegtermijn niet verhuist, moet de verhuurder binnen twee weken duidelijk aangeven niet akkoord te gaan met de voortzetting van de huur - anders vervalt de beëindiging. Tenzij deze juridische consequentie al is uitgesloten in de huurovereenkomst. Om bijvoorbeeld de huurder uit het appartement te krijgen, mag de verhuurder niet zomaar het deurslot veranderen. Als hij een erkende reden voor ontslag heeft, klaagt hij voor de rechtbank voor uitzetting. De rechtbank onderzoekt de opzeggingsgronden van de verhuurder en de tegenrechten van de huurder. Want zelfs bij een gerechtvaardigde opzegging door de verhuurder, kan de huurder blijven zolang hij zich kan beroepen op speciale ontberingen die zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder om op te zeggen. Deze kunnen zijn:
- hoge leeftijd
- onbekwaamheid
- broosheid
- fysieke of mentale zwakte
- lange huurperiode en wortels in de woonwijk
- zwangerschap
- kinderen
- Moeilijkheden bij het veranderen van school of kleuterschool
- laag inkomen
- komende examen
- om geen vervangend appartement te vinden
Wat kunt u doen om bezwaar te maken tegen een opzegging door de verhuurder?
Er zijn vaak meerdere redenen van ontbering tegelijk. Dit vergroot de kans op succes van een huurbezwaar tegen de beëindiging. De huurder dient het bezwaar tegen de opzegging schriftelijk kenbaar te maken en de brief zelf te ondertekenen. De verhuurder moet de aanvraag uiterlijk twee maanden voor het einde van de opzegtermijn in handen hebben. De termijn van twee maanden geldt echter alleen als de verhuurder de mogelijkheid van bezwaar, de termijn en de vorm in de opzegging heeft aangegeven. Anders kan de huurder ook later bezwaar maken tegen de beëindiging - namelijk tot de eerste gerechtelijke datum van het uitzettingsproces. Als huurder en verhuurder het niet eens zijn, moet de rechtbank beslissen. Hierbij wordt afgewogen of de ontbering van de huurder zwaarder weegt dan de belangen van de verhuurder om op te zeggen. Als,de rechtbank beveelt de onbepaalde of beperkte voortzetting van de huurovereenkomst.