Het huurrecht regelt de rechten en plichten van huurders en verhuurders - maar deze worden vaak niet uitgeoefend of er ontstaat om andere redenen een geschil. Bedrijfskostenadministratie, huur, verschuldigde reparaties, defecte verwarming, fietsen in de gang - wat mag en wat mag niet? Hoe handelt u het beste in een geschil? We geven advies.
Er is een breed scala aan geschillen tussen verhuurders en huurders: het varieert van energierekening tot geluidsoverlast van buren tot woningdefecten, claims voor huurverhogingen of modernisering. We hebben de meest voorkomende oorzaken van geschillen voor u op een rijtje gezet. Op deze manier ziet u in één oogopslag wat de juridische achtergrond van uw zaak zegt en kunt u in de volgende stap beslissen of het geschil de moeite waard is of dat er een compromis moet worden gezocht.
Wat zegt het huurrecht over de meest voorkomende oorzaken van geschillen?
Facturering van nutsvoorzieningen
- Appartement en bedrijfsruimte
Volgens het Federaal Hof van Justitie (BGH) zijn verhuurders niet verplicht om de exploitatiekosten voor appartementen en bedrijfsruimte apart in rekening te brengen, zolang de huurder niet significant benadeeld wordt. De huurder kan de facturatiedocumenten inzien bij de verhuurder. De verhuurder hoeft alleen kopieën te maken als dit vanwege de afstand voor hem onredelijk is (BGH VII ZR 78/05). Tip: lees hier de meest voorkomende fouten bij de facturering van nutsvoorzieningen. - Leegstand en kosten
Als appartementen leeg staan, moet de verhuurder de bijkomende kosten voor deze appartementen op zich nemen als hij de exploitatiekosten toerekent naar de verhouding tussen de oppervlakte van het huurappartement en de totale woonoppervlakte (BGH VIII ZR 159/05). Huurders kunnen weigeren het contract te wijzigen als slechts enkele appartementen voor korte tijd leeg staan. - Toewijzing toegestaan
Volgens de BGH moeten huurders van appartementen op de begane grond ook bijdragen in de exploitatiekosten van de lift. Een gedifferentieerde toerekening van bedrijfskosten, bijvoorbeeld voor conciërge, schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes, verlichting, tuinonderhoud of lift, is niet haalbaar (BGH VIII ZR 103/06). De verhuurder mag nieuwe bedrijfskosten - bijvoorbeeld voor de nieuw afgesloten aansprakelijkheidsverzekering - delen met de huurder, mits hij dit in de huurovereenkomst heeft gereserveerd (BGH VIII ZR 80/06).
Cosmetische reparaties
Nadat de BGH in 2004 al clausules in huurcontracten ongeldig had verklaard, volgens welke huurders 'uiterlijk' of 'in ieder geval' na bepaalde termijnen moeten renoveren, ging het in april 2006 nog een stap verder: volgens dit moet de huurovereenkomst duidelijk vermelden dat de deadlines zijn flexibel. Als er geen toevoeging is zoals "in de regel" of "in het algemeen", is de clausule niet van kracht (BGH VIII ZR 178/05).
- Compensatieclausules
Indien er compensatieclausules in het huurcontract staan, kan de verhuurder, indien de renovatietermijnen nog niet zijn verstreken, een percentage van de renovatiekosten eisen voor de periode van slijtage sinds de laatste cosmetische reparatie. De schikkingsclausules mogen echter niet gebaseerd zijn op starre termijnen. Anders benadelen ze de huurder ten onrechte omdat ze geen rekening houden met de staat van het appartement (BGH VIII ZR 52/06).
Woonruimte
Weet jij hoe je je leefruimte correct meet? Dit kan u geld besparen, omdat: Als de woonoppervlakte meer dan 10 procent lager is dan vermeld in de huurovereenkomst, is er een defect dat u recht geeft op huurvermindering (BGH VIII ZR 205/03 en 347/04).
Wanneer moet u juridisch advies inwinnen?
Beide partijen zouden moeten informeren naar hun rechten en plichten, bijvoorbeeld in deze aanvullende artikelen:
Huurrecht: uw rechten en plichten als huurder en verhuurder
Gemeenschap van eigenaren: rechten en plichten van eigenaren van onroerend goed
Beëindiging voor persoonlijk gebruik: uw rechten en plichten
Bijzonder gebruiksrecht: voorbeelden, rechten en plichten
Bij de buren: deze rechten en plichten gelden in de zomer
Dit moet worden gevolgd door een redelijk gesprek. Als er conflicten zijn met de buren, moet je ook de verhuurder hierover informeren. Als er woningtekorten zijn, moet je de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte stellen en hem vragen deze te verhelpen. Bij een huurverhoging kun je de lokale huurindex raadplegen bij het gemeentelijk woningkantoor of bij een van de belangenorganisaties.
Huurrecht: voorbeeld van een conflictscenario "huurverhoging"
De verhuurder vraagt zijn huurder de huur te verhogen van 6 naar 7 euro per vierkante meter. Voor het appartement van 100 vierkante meter betekent dit 100 euro meer huur per maand. De huurder wijst de huurverhoging af. De lokale huurindex voorziet onderaan 6 euro en bovenaan 7 euro voor een vergelijkbaar groot appartement. In onderstaande tabel (bron: Deutscher Mieterbund Berlin) staan mogelijke stappen op weg naar een akkoord.
|
meten |
kosten |
|
|
1e stap |
Persoonlijk gesprek tussen verhuurder |
- Geen kosten - |
|
2e stap |
Betrokkenheid van een bemiddelaar (via de huurdersvereniging |
Vrijblijvend overeen te komen, bijv.50 euro |
|
3e stap |
1e aanleg: rechtbank |
Bij een geschilwaarde van |
|
4e stap |
2e aanleg: beroep bij de regionale rechtbank |
Ongeveer 820 euro voor |
Tip : Voordat u besluit om naar de rechter te stappen: De rechtbank zal vaak een schikking voorstellen. Dit betekent dat u de kosten naar evenredigheid dekt. Wat betreft het resultaat, dat kan je goedkoper hebben bij een mediator. Als het face-to-face gesprek mislukt, stel dan bemiddeling voor.
Na een feitelijk overleg bespreken beide partijen hoe de volgende stap eruit ziet. Er zijn echter gevallen waarin geen compromis mogelijk is of een partij weigert het te aanvaarden. Als de fronten verharden, ontstaat er een geschil bij de rechtbank.