De facturering van de stook- en exploitatiekosten betreft jaarlijks verenigingen van eigenaren, appartementseigenaren en huurders. Wie neemt welke posten aan, welke deadlines zijn van toepassing? Veel rekeningen voor nutsvoorzieningen voor huurappartementen worden jaar na jaar onjuist opgesteld. De zogenaamde tweede huur bedraagt gemiddeld 34 procent van de totale huurprijs. Het loont om precies te zijn.
Iedereen die een appartement bezit, moet maandelijkse bedrijfskosten betalen om het appartement te beheren. Maar de eigenaar hoeft deze kosten niet alleen te betalen - sommige kunnen worden doorberekend aan de huurder. Om dit mogelijk te maken, moeten beide partijen de bepaling in de huurovereenkomst erkennen. In de zogenaamde exploitatiekostenverordening staat welke exploitatiekosten van een appartement verdeelbaar zijn en welke u als verhuurder zelf moet betalen.
In de meeste huurcontracten is vastgelegd dat de huurder de exploitatiekosten draagt en daar bovenop de kale huur een maandelijks voorschot voor betaalt. De verhuurder is dan verplicht om regelmatig af te wikkelen. Het is niet triviaal. Volgens informatie van de Deutscher Mieterbund eV is elk tweede servicekostenoverzicht onjuist. "De taak is een echte uitdaging voor de leek", bevestigt Rainer Schmitt, advocaat bij de Beierse Vereniging van Eigenaren. Vervelend als je een verkeerde berekening maakt. "Maar formele fouten leiden er zelfs toe dat de facturering ondoelmatig wordt", waarschuwt Schmitt. De eigenaar kan dan blijven zitten met de kosten die de huurder zou moeten dragen.
Wat zijn bedrijfskosten en wat zijn bijkomende kosten?
In de praktijk worden de termen bedrijfskosten en bijkomende kosten vaak als synoniemen gebruikt. De bijkomende kosten omvatten echter verschillende items. Onder de bijkomende kosten vallen bijvoorbeeld ook kosten voor administratie, reparatie en onderhoud. De exploitatiekostenverordening (BetrKV) bepaalt dat "alle kosten die de eigenaar maakt door het eigendom van het appartement en het doorlopende beheer ervan als exploitatiekosten worden beschouwd". Volgens de II. Berekeningsverordening omvatten deze de volgende 17 items:
- Water voorraad
- Rioolheffingen (afvoer)
- Liftkosten
- verlichting
- Straat schoonmaken / huisvuil ophalen
- Kosten schoorsteenveger
- huis schoonmaken
- Tuinonderhoud
- Huiswasmachine (maar niet de reparatiekosten!)
- Antenne / kabeltelevisie
- Huismeester / huismeester (maar geen vastgoedbeheerder)
- Eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering (maar geen juridische bescherming, reparatiekosten, risico op huurschade of elementaire verzekering)
- Onroerende voorheffing (maar geen bouw- of onroerende voorheffing)
- Overige bedrijfskosten (zoals zwembad, sauna, onderhoud en testen van brandblussers, etc.)
- stookkosten
- Water opwarmen
- Verwarmings- en watervoorzieningssystemen
Welke bedrijfskosten kunnen niet worden doorberekend?
De eigenaar moet altijd de volgende kosten dragen:
- administratieve lasten
- Onderhouds- en reparatiekosten
- Leegstandskosten
- Accountbeheerkosten of andere bankkosten
- Inkomstenbelasting over huurinkomsten
- Eenmalige kosten, bijvoorbeeld voor ongediertebestrijding
Hoe wordt de energierekening opgesteld?
Naast de koude huur betalen huurders maandelijks een korting voor bijkomende kosten zoals water, stookkosten, vuilnisbelastingen en conciërge. De warme huur is opgebouwd uit deze koude huur plus de korting. In het beste geval moeten de exploitatiekosten en de verdeelsleutel al in de huurovereenkomst worden afgesproken. De verdeelsleutel geeft aan hoe de exploitatiekosten van het huis over de individuele appartementen worden verdeeld.
De huurder betaalt de exploitatiekosten in één keer of als voorschot, afhankelijk van de afspraak in de huurovereenkomst. Er zijn zelden brutohuren waarin de exploitatiekosten al zijn inbegrepen. Hier draagt de verhuurder alleen het risico van stijgende exploitatiekosten. Bij nieuwe huurcontracten wordt ofwel een vast tarief afgesproken waarop de verhuurder niet hoeft te verrekenen, ofwel een voorschot.
Op het einde van het boekjaar worden alle toegerekende bedrijfskosten bij elkaar opgeteld en vergeleken met de aanbetaling van de huurder. Heeft de huurder teveel betaald, dan krijgt hij het verschil terug. Het kan echter ook voorkomen dat de verhuurder een bijbetaling vraagt. Het is belangrijk dat u dit controleert. Daarnaast moet de verhuurder alle gefactureerde items uitdrukkelijk noemen.
Hoe u de energierekening op de juiste manier voorbereidt
Iedereen die een energierekening moet indienen, moet de regels kennen. Ze staan in het Burgerlijk Wetboek vanaf § 556. We hebben de belangrijkste zaken voor u samengevat:
- De factureringsperiode mag niet langer zijn dan twaalf maanden. Zelfs als de huurder na een jaar en twee maanden verhuist, moeten er twee verklaringen worden afgelegd.
- De huurder dient de factuur uiterlijk twaalf maanden na afloop van de afrekenperiode te ontvangen. De verhuurder kan na het verstrijken van deze termijn geen bijbetaling meer verlangen. De huurder kan echter nog teveel betwisten dat is betaald.
- Het is niet voldoende om het totaal te noemen. De afzonderlijke items moeten worden vermeld, van afval tot heet water. U hoeft geen bonnetjes mee te sturen, maar de huurder heeft wel inzagerecht.
- De huurder moet wiskundig kunnen begrijpen hoe elk bedrag wordt gegenereerd. De gebruikte distributiesleutel moet een naam hebben en uitgelegd worden.
- Het klinkt banaal maar is foutgevoelig: alle door de huurder betaalde voorschotten moeten worden genoemd en in mindering worden gebracht op de werkelijk gemaakte exploitatiekosten.
Wat moet er in de huurovereenkomst staan?
De passage " De huurder betaalt de exploitatiekosten" verplicht de huurder om alle kosten te dragen volgens de Operationele Kostenverordening. Alleen " overige kosten " zoals het onderhoud van brandblussers en rookmelders en de gootreiniging moeten worden genoemd.
Wees voorzichtig bij het kopen van een gehuurde woning: Het bestaande huurcontract blijft van kracht en hangt af van de bewoording. In geval van twijfel wordt alleen betaald voor de zaken die daar staan vermeld Het contract kan alleen gewijzigd worden met toestemming van de huurder.
Hoe hoog zijn de bedrijfskosten werkelijk?
In oktober 2019 publiceerde de Duitse huurdersvereniging een exploitatiekostentabel die betrekking heeft op 2017. Volgens dit document betalen huurders gemiddeld 2,16 euro exploitatiekosten per vierkante meter woonoppervlak per maand. Een overzicht van de items:
| Onroerend goed belasting | 0,18 euro |
| Water inclusief riolering | 0,35 euro |
| Verwarming inclusief warm water | 1,03 euro |
| Lift | 0,17 euro |
| Straat schoonmaken | 0,03 euro |
| Afvalverwijdering | 0,17 euro |
| Gebouwreiniging | 0,18 euro |
| Tuinonderhoud | 0,10 euro |
| Algemene elektriciteit | 0,05 euro |
| Schoorsteenreiniging | 0,03 euro |
| verzekering | 0,19 euro |
| Verzorger | 0,31 euro |
| Beheerder (schoonmaak van gebouwen, winterdienst) | 0,15 euro |
| Antenne, kabel | 0,13 euro |
| Anderen | 0,03 euro |
Huurders in Duitsland betalen de hoogste bedragen voor verwarming en warm water. Gemiddeld is 1,03 euro per maand en vierkante meter verschuldigd. In 2014 was dat 1,39 euro. De daling is het gevolg van dalende energieprijzen.
Als huurder kunt u in de spiegel, die jaarlijks wordt gepubliceerd, controleren of uw energierekening aannemelijk is.
Kies de juiste verdeelsleutel
Meerdere verdeelsleutels komen in het geding: naar verbruik, naar woonruimte, naar wooneenheden en door mensen. Verwarming en warm water worden over het algemeen berekend op basis van verbruik. Daarnaast kan de verhuurder vrijelijk akkoord gaan met de verdeelsleutel. Ons advies voor het condominium: Om de energierekening niet ingewikkelder te maken, is het zinvol om altijd de verdeelsleutel te selecteren en deze vast te leggen in de huurovereenkomst die de gemeenschap van eigenaren is overeengekomen. Dit heeft als voordeel dat u eenvoudig de informatie uit de jaarrekening van de VvE kunt overnemen zonder dat u verder hoeft te rekenen. Een verdeelsleutel per persoon is overigens nooit een goed idee: elke keer dat het aantal bewoners verandert tijdens de afrekenperiode, moet de verhuurder de kosten herverdelen.
Goed om te weten : Als er geen contractuele regeling is, geldt de wettelijke verdeelsleutel naar verhouding van woonoppervlakte, dus naar vierkante meters.
De ervaring leert dat de exploitatiekosten voor verwarming en warm water het hoogst zijn.
Termijnen voor het betalen van bedrijfskosten
Indien een maandelijks voorschot is overeengekomen, dient verhuurder eenmaal per jaar elke huur afzonderlijk schriftelijk te factureren. De huurder dient de factuur uiterlijk de twaalfde maand na afloop van de afrekenperiode te ontvangen. Als het kalenderjaar bepalend is voor de facturering, is 31 december de peildatum. Als de verhuurder de deadline overschrijdt, zijn aanvullende aanspraken op de huurder uitgesloten. Tenzij de verhuurder niet verantwoordelijk is voor de laattijdige afwikkeling. Hij moet echter verantwoordelijk zijn voor elke fout van het factureringsbedrijf (Regionale rechtbank Keulen, 1 S 161/06).
Volgens de BGH (dossiernummer VIII ZR 107/08) draagt de verhuurder het risico dat de factuur niet op tijd bij de ontvanger aankomt. De datum van het poststempel is niet bepalend, maar de ontvangst door de huurder. Indien de verrekening ondanks een aanmaning niet tot stand komt, kan de huurder verdere voorschotten inhouden totdat de verhuurder de exploitatiekosten daadwerkelijk heeft voldaan.
Gerechtelijke uitspraken en inspectie
Alleen in uitzonderlijke gevallen mogen verhuurders meerdere soorten exploitatiekosten in hun exploitatiekostenrekeningen samenvatten. Dit is toegestaan voor kosten voor zoet en vuil water als de berekening van het afvalwater wordt gekoppeld aan het zoetwaterverbruik (BGH, VIII ZR 340/08). De verhuurder hoeft de kosten van een eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering ook niet op te splitsen (BGH, dossiernummer VIII ZR 346/08).
Verhuurders kunnen huurders altijd doorverwijzen om de bonnetjes in te zien. De huurder kan aantekeningen maken en ook kopieën maken, handgeschreven of met behulp van een computer. Volgens een uitspraak van de rechtbank van München heeft hij ook het recht om de bonnen te fotograferen of te scannen (412 C 34593).
Dien bezwaar in tegen de energierekening
Als u bezwaar wilt maken, moet u dat binnen 12 maanden na ontvangst van de verklaring doen. Daarna is er geen aanspraak meer op (artikel 556, lid 3, zin 5 BGB). Bij bezwaar heeft u de volgende mogelijkheden:
- Bezwaar en betaling onder voorbehoud
U kunt op aanvraag bezwaar maken en de kosten betalen onder voorbehoud. - Bezwaar en deelbetaling
Als de fout duidelijk is, kunt u bezwaar maken en alleen het gerechtvaardigde deel betalen.
Schrijf het bezwaarschrift altijd schriftelijk op en zorg ervoor dat u kunt aantonen dat het bezwaar tijdig bij de verhuurder is bereikt.