Het verhuren van appartementen kan u behoorlijk wat belasting besparen. In de regel zijn alle kosten van aankoop of nieuwbouw, onderhoud of reparatie van gehuurde eigendommen fiscaal aftrekbaar. Wij leggen u uit waar de belastingdienst op let en met welke fiscale besparingsmogelijkheden u alle voordelen kunt verwerven.
Wie een woning koopt en huurt, moet belasting betalen over de maandelijkse huurinkomsten, maar de staat kan in de lasten delen en zo belasting besparen. Voor velen is de belastingaangifte een hele klus omdat de belastingwetgeving in Duitsland niet bijzonder transparant is. Daarom moet u als eigenaar van onroerend goed goed uitzoeken welke opties kunnen worden gebruikt om belastingen te besparen.
Belastingaangifte: inkomsten uit verhuur en leasing
Om de uitgaven voor uw woning van de belasting te kunnen aftrekken, moet u in uw aangifte de bijlage 'Inkomsten uit verhuur en leasing' invullen. Zodat alle kosten in de belastingaangifte meegenomen kunnen worden, is het ook erg belangrijk dat alle kosten onderbouwd kunnen worden met een factuur of kwitantie. Verzamel en bewaar daarom alle bonnetjes zorgvuldig.
U kunt deze kosten aftrekken en belasting besparen
In de regel kunnen alle kosten van aankoop of nieuwbouw, onderhoud of reparatie van huurappartementen van de belasting worden afgetrokken.
1. Aanschaf- en vervaardigingskosten
Alle kosten die gemaakt worden bij de verwerving of bouw van uw huurwoning (exclusief aankoopkosten van de woning) worden afgeschreven over 50 jaar - jaarlijks met twee procent van de bouwkosten (bouw voor 1925: 2,5 procent voor 40 jaar).
2. Moderniseringskosten
U declareert de kosten voor de modernisering direct en fiscaal volledig. Als alternatief kunt u de uitgaven over maximaal vijf gelijke jaarlijkse termijnen verdelen en aftrekken. Heeft u binnen de eerste drie jaar na aankoop meer dan 15 procent (exclusief btw) van de koopsom van het pand in de reparatie geïnvesteerd? Dan moeten de kosten samen met de bouwkosten over 50 jaar worden afgeschreven. Wie minstens drie van de vier kerngebieden vernieuwt (dit zijn zowel elektrische, verwarmings- en sanitaire systemen als de ramen), moet op termijn ook afschrijven.
De kosten van modernisering kunt u direct van uw belasting aftrekken of spreiden over maximaal vijf jaartermijnen.
3. Bedrijfskosten bij het huren van een appartement
De maandelijkse exploitatiekosten zijn doorgaans voor rekening van de huurder indien dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is overeengekomen. Schriftelijk moet worden vermeld dat voor de exploitatiekosten vooruitbetalingen moeten worden gedaan en dat deze voorschotten bij hogere kosten dienovereenkomstig kunnen worden verhoogd. Als verhuurder moet u dit dus als inkomen aangeven in uw belastingaangifte, maar u kunt het dan aftrekken als inkomensafhankelijke lasten.
Met deze kosten per vierkante meter moet je elke maand rekenen:
| Onroerend goed belasting | 0,19 euro |
| Water (inclusief riolering) | 0,39 euro |
| kachel | 0,90 euro |
| Water opwarmen | 0,28 euro |
| Lift | 0,11 euro |
| Straat schoonmaken | 0,05 euro |
| Afvalverwijdering | 0,19 euro |
| Gebouwreiniging | 0,14 euro |
| Tuinonderhoud | 0,14 euro |
| Actueel in het algemeen) | 0,05 euro |
| Schoorsteenreiniging | 0,04 euro |
| verzekering | 0,13 euro |
| facilitair manager | 0,19 euro |
| Kabel of antenne | 0,11 euro |
| Anderen | 0,05 euro |
4. Trek bedrijfskosten af van de belasting
U declareert direct advertentiekosten. Deze omvatten rente op hypotheekleningen en hypotheekleningen, huisgeld en onroerende voorheffing, verzekeringspremies, onderhouds- en reparatiekosten. Daarnaast tel je vergoedingen aan huurders op voor vroegtijdige evacuatie, kosten voor beheerders en voor advertenties om huurders te zoeken.
5. Het appartement gemeubileerd verhuren
Verhuurt u een appartement met al uw inventaris zoals meubels en keuken? Dan kunt u ook de aanschafkosten van apparatuur en artikelen declareren en belasting besparen.
Let op: Meubels met een netto waarde van niet meer dan 410 euro kunnen in het jaar van aankoop alsnog in de belastingaangifte worden vermeld. Indien de aanschaffingskosten deze waarde overschrijden, dienen de posten over meerdere jaren te worden afgeschreven.
Als u een gemeubileerd appartement verhuurt, kunt u ook de kosten voor het kopen van de meubilering van de belasting aftrekken.
6. Reiskosten bij het huren van een appartement
Verplaatsingen naar uw huurwoning trekt u af als reiskosten tegen dertig cent per gereden kilometer, evenals eventuele verblijfkosten.
7. Bespaar belastingen op kantoorkosten
Als u als verhuurder volledig zelfstandig een appartement verhuurt, verhuurt en beheert, kunt u de kosten voor telefoon- of schrijfgerei declareren als kantoorkosten.
8. Uitgaven voor belastingadviseurs en advocaten
Aftrekbare kosten voor een belastingadviseur of advocaat gemaakt in verband met het verhuren van een appartement.
9. Bespaar belastingen op leegstaande appartementen
Staat de woning leeg, dan blijft u inkomensgerelateerde kosten declareren. Bij een langere leegstand kijkt de Belastingdienst echter of je serieus wilt huren. Om het belastingvoordeel veilig te stellen, moet u uw huurintentie bewijzen - met advertenties of door een makelaar in te huren. Als het onroerend goed vanwege zijn staat niet kan worden verhuurd, moet u het appartement ombouwen om te bewijzen dat u van plan bent inkomen te verwerven (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Huur een vakantiehuis
Bent u eigenaar van een vakantiehuis in Duitsland dat uitsluitend verhuurd wordt, dan kunt u hier ook fiscaal aanspraak op maken. U trekt de volledige advertentiekosten af als het vakantieappartement op minimaal 75 procent van de gebruikelijke huurdagen wordt bewoond.
De plaatselijke toeristenvereniging weet hoeveel weken of maanden er in het jaar voorkomen. Staat het pand voor 25 procent of meer leeg? Dan moet u uw voornemen om inkomen te genereren aantonen door middel van een overschotprognose. Of u kunt goede redenen geven voor de korte huurperiode, zoals uitgebreide renovatiewerken.