Eigen gebruik is de meest voorkomende reden om huurders op te zeggen. De verhuurder moet precies aangeven voor wie hij het appartement nodig heeft en om welke redenen. Wanneer kan de verhuurder aanspraak maken op eigen gebruik? Wat zijn de redenen? Wanneer kan de huurder bezwaar maken? We leggen de regels uit.
De persoonlijke behoeften van de verhuurder moeten gerechtvaardigd zijn
De nakomelingen zoeken een eigen dak boven hun hoofd, de grootmoeder wil graag dicht bij de familie zijn. Als de verhuurder in zo'n geval zijn appartement zelf nodig heeft, kan hij huurders opzeggen. De persoonlijke behoeften moeten echter goed worden gerechtvaardigd.
familie
Een effectieve beëindiging geeft aan welke persoon zal verhuizen. Dit kan de verhuurder zijn of naaste familieleden. Talrijke rechtbanken hebben uitspraak gedaan in het voordeel van kinderen, ouders, kleinkinderen en echtgenoten, broers en zussen, stiefkinderen of pleegkinderen. Als zich bijzondere omstandigheden voordoen, breidt de cirkel zich uit tot meer verre familieleden. Dan telt bijvoorbeeld ook de zwager, die een zeer hechte band heeft met de eigenaar.
redenen
Ook moet duidelijk zijn waarom de verhuurder het appartement zelf wil gebruiken. Mogelijk betaalt hij tot nu toe huur en wil hij daarom in het pand gaan wonen. Of hij wil voor de zieke ouders zorgen die bij de huurder in huis wonen. Ook in dit geval kan hij de huurovereenkomst opzeggen, ook als hij de woonruimte nodig heeft voor een verzorger.
Verplichting om te verstrekken
Als een verhuurder nog een leegstaand appartement heeft of een appartement dat vrijkomt, kan hij zijn huurder niet zomaar de deur uit trekken. Hij moet dan genoegen nemen met de vervanging of deze aan de huurder aanbieden - mits deze qua ligging, indeling, afmeting en inrichting gelijk is aan de anderen. De biedplicht bestaat ook alleen als het appartement zich in dezelfde woning of dezelfde faciliteit bevindt en binnen de huidige opzegtermijn vrij komt te staan.
illusie
Wie voor persoonlijk gebruik pleit, bijvoorbeeld omdat hij het appartement beter kan verkopen als het leeg staat, loopt strafrechtelijk. Het wordt duur als de huurder schade kan afdwingen. Dan moet de verhuurder alle kosten dragen die in verband met de verhuizing zijn gemaakt.
Tijdelijke verhuur
Als de persoonlijke wensen vanaf het begin herkenbaar waren en de huurovereenkomst drie jaar of langer bestaat, zijn de kaarten ook slecht voor de verhuurder. "Iedereen die kan voorzien dat hij het appartement voor zijn kind nodig heeft bij de ondertekening van de huurovereenkomst, moet een gekwalificeerde huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten", adviseert Ricarda Breiholdt, Hamburgse advocaat die gespecialiseerd is in huur- en woningrecht.
buren
In een bijzonder geval is gewone opzegging mogelijk, ook als er geen gerechtvaardigd belang is (bijv. Persoonlijk gebruik): verhuurder en huurder delen een tweegezinswoning. Dan is een verwijzing naar de vereenvoudigde opzegging voldoende (§ 573a BGB). De opzegtermijn wordt met drie maanden verlengd. Als het echter om persoonlijk gebruik gaat, moet dit in de opzeggingsbrief staan. Dan blijft de normale wettelijke termijn gelden.
De verhuurder kan het appartement beëindigen vanwege persoonlijke behoeften als het om familie of familie gaat.
Waar moeten verhuurders rekening mee houden
Slechte kansen op succes voor verhuurders:
- De persoonlijke eis was bij de beëindiging niet gerechtvaardigd.
- De opzegging is pas vervroegd omdat het appartement te koop staat.
- De woonwensen van de verhuurder zijn buitensporig.
- De opzegtermijn na de omzetting in een condominium is nog niet verstreken.
- De verhuurder heeft nog een appartement dat vrijgekomen is.
- De verhuurder heeft geen voldoende en begrijpelijke redenen.
- De huurder kan een beroep doen op sociale ontberingen.
- De huurovereenkomst duurt slechts twee jaar: de persoonlijke behoeften waren te voorzien.
De kans op succes is hier goed:
- De huur heeft drie jaar of langer geduurd.
- De redenen van de verhuurder zijn begrijpelijk, bijv. B. Scheiding / scheiding, terugkeer uit het buitenland, het appartement doet dienst als bejaardentehuis, het huren van woonruimte is te duur, de nabijheid van de werkplek.
Informatie voor verhuurders
De begunstigden die zullen verhuizen zijn onder meer kinderen, kleinkinderen, echtgenoten, broers en zussen, maar bijvoorbeeld ook neven en nichten (BGH, 27 januari 2010, VIII ZR 159/09). De opzegging wegens eigen gebruik is gerechtvaardigd indien verhuurder redelijke en begrijpelijke redenen kan aanvoeren. Een dergelijke reden bestaat als de koper van een gehuurd condominium het appartement heeft gekocht om er zelf in te trekken. Er kunnen echter problemen ontstaan voor de verhuurder die het appartement verhuurt en korte tijd later zijn eigen gebruik aankondigt.
Opzegbrief
Hierin moet de eigenaar in detail uitleggen welke voordelen het te beëindigen appartement heeft ten opzichte van het appartement dat momenteel door hem of zijn familieleden wordt gebruikt. Indien de in de opzegging voor eigen gebruik genoemde redenen niet meer gelden, dient verhuurder dit uiterlijk tegen het einde van de opzegtermijn aan huurder te melden. De huurder kan een vergoeding eisen als het eigen gebruik van de verhuurder is vervalst.Motivering
In de opzeggingsbrief moet worden vermeld wie het appartement zal betrekken. Daarnaast de rente die moet bestaan tot het einde van de opzegtermijn. Voorbeelden: De zoon heeft het appartement nodig voor zijn studie, de huisbaas wil zelf intrekken omdat het gezin uitbreidt, hij gaat scheiden of hij heeft het appartement nodig voor werk (BGH, dossier VIII ZR 127/05).