Het bestelprincipe is van toepassing van 1 juni 2015 tot 22 december 2020 en regelt de overname van de kosten van de makelaarscourtage tussen huurder en verhuurder. Hieronder leest u wat de verschillen zijn met de vorige juridische situatie en wat de problemen zijn.
Bent u op zoek naar een nieuw appartement of wilt u uw eigen appartement verkopen, dan huurt u meestal een makelaar in. Maar wie betaalt eigenlijk de makelaarscommissie? Voor de introductie van het bestelprincipe was het voor de eigenaar van een pand mogelijk om een makelaar in te huren en zijn commissiekosten door te berekenen aan de volgende huurder. De wetgever heeft erkend dat dit een kostennadeel opleverde, met name voor de huurder, en heeft daarmee het ordeningsprincipe in het leven geroepen.
Wat is het ordeningsprincipe?
Kortom, via het bestelprincipe werd de beslissing genomen: "Wie bestelt, betaalt". Als een eigenaar dus de hulp van een makelaar gebruikt om een nieuwe huurder te vinden, moet hij ook de commissie betalen. Dit geldt tegelijkertijd ook voor een huurder die met behulp van een makelaar een nieuw appartement vindt. Het is dus wettelijk niet meer toegestaan als verhuurder om de bemiddelingsprovisie zomaar over te dragen aan de huurder. Het Federaal Grondwettelijk Hof rechtvaardigde de nieuwe verordening met de verklaring dat deze “sociale en economische ongelijkheden tegengaat”.
Op wie is het bestelprincipe van toepassing?
In principe moet onderscheid worden gemaakt tussen drie categorieën: verhuur van onroerend goed aan particulieren, verkoop van onroerend goed en verhuur van bedrijfspanden. Officieel geldt het bestelprincipe alleen voor verhuur aan particulieren. Als het bijvoorbeeld een verkoop betreft, is het klantprincipe niet van toepassing. In de praktijk betaalt de koper meestal de volledige bemiddelingsprovisie. In sommige gevallen besluiten koper en verkoper echter ook om de makelaarsprovisie te splitsen. De derde categorie is commercieel vastgoed. Ook hier is het ordeningsprincipe niet van toepassing. Wil je dus een kantoorpand huren, dan moet je de volledige bemiddelingskosten betalen.
Kritiek op het ordeningsprincipe
Na de introductie van het bestelprincipe klaagden vooral vastgoed- en makelaarsverenigingen. De Vastgoedvereniging Duitsland (IVD) - waartoe makelaars, vastgoedadviseurs, beheerders en andere beroepsgroepen behoren - blijft vrezen dat appartementen in toenemende mate onder de hand zullen worden verkocht en dat het bestaan van makelaars in gevaar komt. Daarnaast bestaat het risico dat de makelaarscourtage in de toekomst gewoon wordt toegerekend aan de huurprijzen, wat huurders blijft benadelen.
Dat moet je als verhuurder weten
Meestal huurt de verhuurder een makelaar in en moet dus ook de kosten dragen. Merk op dat het niet legaal is om de makelaarscommissie indirect aan de huurder over te dragen, bijvoorbeeld met behulp van een veel te hoge transfersom voor een inbouwkeuken. Wettelijk was bepaald dat de transfersom niet meer dan 50 procent hoger mag zijn dan de dagwaarde.
U moet zich er ook van bewust zijn dat de hoogte van de makelaarscourtage voor een verhuurder niet bij wet is geregeld. Als een huurder een makelaar inhuurt omdat hij op zoek is naar een nieuw appartement, mag de makelaarscourtage niet hoger zijn dan twee netto maandhuur plus btw.
Het goede nieuws voor alle verhuurders is echter dat ze de betaalde bemiddelingsvergoeding in de vorm van inkomensgerelateerde uitgaven kunnen claimen in hun aangifte inkomstenbelasting. Op voorwaarde dat het huurpand is verworven om huuropbrengsten te ontvangen die belastbaar zijn.
Dat moet je als huurder weten
Het ordeningsprincipe is primair bedoeld om huurders te ontlasten. Toch gelden hier ook bepaalde regels:
Als huurder hoef je alleen de bemiddelingskosten te betalen als je met kennis van een provisieverplichting bewust een appartement hebt laten zoeken door een makelaar en er via zijn makelaar een contract tot stand is gekomen.
Indien u het gevoel heeft dat uw verhuurder met hoge extra huurkosten het bestelprincipe probeert te omzeilen, heeft u de mogelijkheid dit geld terug te vorderen. Volgens de Huisvestingswet zijn betalingsovereenkomsten "ondoeltreffend als ze merkbaar niet in verhouding staan tot de waarde van de faciliteit".
In bepaalde gevallen hebben huurders ook de mogelijkheid om de makelaarsprovisie fiscaal in aftrek te brengen. Je hebt een goede kans als je vanwege een nieuwe baan op zoek moest naar een nieuw appartement en je hiervoor een makelaar hebt ingehuurd.
Het ordeningsprincipe omzeilen: wat is niet toegestaan?
Verhuurders proberen regelmatig het bestelprincipe te omzeilen. Veel gevallen zijn echter illegaal. Hieronder zetten we enkele voorbeelden op een rij:
- Het is niet ongebruikelijk dat mensen die op zoek zijn naar woonruimte onder bijzondere druk staan. Dan gebeurt het snel dat een wanhopige aspirant-huurder bij bezichtiging van het appartement vrijwillig tekent dat hij de makelaar heeft ingehuurd.
Zorg ervoor dat u de kleine lettertjes op huisvestingsadvertenties leest. Vaak wordt hier aangegeven dat er een zoekopdracht wordt geplaatst bij een contactverzoek. Hier wordt de provisieclaim zelfs na het sluiten van een contract ongeldig. - Door de sterk concurrerende huizenmarkt komt het steeds vaker voor dat sommige vastgoedadvertenties niet meer worden getoond op gangbare vastgoedportalen die iedereen kan bekijken. In plaats daarvan worden advertenties nu geüpload naar privé-sites waartoe alleen makelaars exclusieve toegangsrechten hebben. In dit geval ontkomt een aspirant-huurder niet aan het inhuren van een makelaar.
- Bovendien is het als makelaar illegaal om een bestelling te laten plaatsen door een verhuurder en tegelijkertijd te wachten tot een huurder hem inhuurt om ze vervolgens samen te voegen. Dit betekent dat de makelaar door beide partijen wordt betaald, wat illegaal is.
Goed om te weten: Als u zich zorgen maakt dat de makelaarscommissie niet legaal is en dit juridisch kan rechtvaardigen, heeft u drie jaar de tijd om de betaling terug te vorderen conform artikel 5 WoVermittG (wet op de woningmakelaardij).