Een vakantiehuis of appartement kopen in Zwitserland - niet alleen voor bergbeklimmers een droom. Zwitserland betovert ook veel mensen met zijn talrijke meren. Hier leest u wat u kunt verwachten als u een huis of vakantieappartement in Zwitserland wilt kopen.
Om onroerend goed in Zwitserland te kopen, hebben buitenlanders over het algemeen een aankoopvergunning nodig van de verantwoordelijke kantonnale autoriteit. Er zijn ook belangrijke beperkingen die van kanton tot kanton verschillen. Dit geldt ook voor vakantieappartementen en wooneenheden in zogenaamde aparthotels.
Uitzonderingen:
- De verwerving van een perceel grond dient als hoofdverblijf voor particuliere bewoning en wordt feitelijk door de koper zelf bewoond (verhuren is dan niet toegestaan). Het pand is minder dan 3.000 vierkante meter groot en de eigenaar heeft een geldige verblijfs- of vestigingsvergunning.
- Het voorkomen van overerving in een stijgende of dalende (rechte) lijn.
- De uitwisseling van flatgebouwen in hetzelfde pand.
- EU / EFTA-onderdanen die in Zwitserland werken als grensoverschrijdende pendelaars (d.w.z. blijven wonen in aangrenzende landen) kunnen zonder vergunning een tweede huis verwerven in de regio van hun werkplek, waarin ze moeten wonen zolang ze werken als grensoverschrijdende pendelaars.
Voor het verwerven van een tweede huis door buitenlanders die in het buitenland woonachtig zijn en geen grensoverschrijdende pendelaars zijn, is echter nog steeds een vergunning vereist. De kantons geven vergunningen af voor vakantiewoningen in het kader van bepaalde quota. In de regel mag het netto woonoppervlak van vakantieappartementen niet groter zijn dan 100 vierkante meter. Momenteel wordt gesproken over een uitbreiding naar 200 vierkante meter. Aan de aankoop is ook de voorwaarde verbonden dat het appartement alleen voor vakantiedoeleinden wordt gebruikt en dat het weer wordt verkocht wanneer het niet meer als vakantiewoning wordt gebruikt. Periodieke verhuur van de vakantiewoning is toegestaan. Het verwerven van onroerend goed als kapitaalinvestering is verboden. Af en toe worden uitzonderingen gemaakt voor investeringen in sociale woningbouw.
Vind het droomhuis in Zwitserland
Het is zaak om bij het bevoegd gezag meer te vernemen over de koopmogelijkheden en indien nodig tijdig de vergunning voor de aankoop van uw woning te verkrijgen. Juridische transacties over een overname waarvoor de koper een vergunning nodig heeft, blijven zonder een wettelijk bindende vergunning niet effectief.
Informeer ook naar de mogelijkheid van een mogelijke doorverkoop bij de verantwoordelijke kantonnale autoriteit, omdat voor de verkoop van objecten die door mensen in het buitenland zijn verworven, een blokkeringsperiode kan gelden die van kanton tot kanton verschilt. Een doorverkoop aan een andere persoon in het buitenland is in de praktijk misschien niet haalbaar, omdat hiervoor een individuele vergunning vereist is (er is geen forfaitaire "vreemdelingenvergunning" gerelateerd aan het onroerend goed) en dit kan alleen worden verleend binnen het kader van nog niet uitgeputte contingenten .
U kunt de juiste woning vinden via een makelaar of via kranten. De hulp van een makelaar kan erg behulpzaam zijn. Makelaars kunnen zich vrij vestigen in Zwitserland. De beste manier om een gerenommeerde makelaar te vinden, is via de Association of Swiss Real Estate Trustees. Bij de landelijke Duitse dagbladen staat regelmatig een onroerendgoedrubriek waar ook advertenties staan over aanbiedingen van buitenlands onroerend goed. Woningen uit de betreffende regio worden aangeboden in Zwitserse regionale kranten.
Net als in Duitsland moet het koopcontract ook in Zwitserland notarieel zijn.
Koopcontract
Net als in Duitsland moet het koopcontract ook in Zwitserland notarieel zijn. Hiervoor zijn onder meer het kadasteruittreksel, een kaart, een bouwverzekeringsattest en eventueel een bouwvergunning nodig. Wie de legalisatie uitvoert, is afhankelijk van de kantonale wetgeving. In de meeste kantons zijn de lokale notarissen verantwoordelijk.
Eigen vermogen
Gebruik altijd minimaal 40 tot 50 procent eigen vermogen bij het financieren van een woning in het buitenland. Ook onroerend goed of andere activa in Duitsland worden als substituut voor eigen vermogen beschouwd.
Financiering in Zwitserland
Spaarfondsen voor de bouwmaatschappij kunnen ook worden gebruikt om woonmaatregelen in Zwitserland te financieren. Naast binnenlandse pandrechten en vervangend onderpand kunnen ook hypotheken op een woning in Zwitserland als zekerheid worden gebruikt voor een dergelijke financiering.
Voor de kredietcontrole heeft uw geldschieter een geschikt actueel bewijs van inkomen en alle beschikbare eigendomsdocumenten nodig, samen met uw leningaanvraag:
- Koopcontract (concept of notarieel)
- Uittreksel kadaster
- Beschrijving van locatie en faciliteiten
- Blauwdrukken
- Berekening van de woonruimte en de afgesloten ruimte
- Verklaring van splitsing (voor flatgebouwen)
- Kopie van huurovereenkomsten (alleen voor huurwoningen)
- Bewijs van opstalverzekering
- huidige foto's.
Extra voor nieuwe gebouwen: - Arbeidsovereenkomst
- Bouwvergunning
- Lijst met bouwkosten, indien nodig door de architect
- Aanvullende aangifte voor grensoverschrijdende financiering met volmacht
- Contactadres voor bezichtiging van het financieringspand
- Naam en adres van de verantwoordelijke notaris.
Documenten die nog niet beschikbaar zijn, kunt u direct na ontvangst opsturen. Kredietverstrekkers hebben in individuele gevallen aanvullende documenten nodig.
Marktwaardetaxatie en hypotheekrentetest
Aan de hand van de marktwaarde-inschatting controleert uw geldverstrekker of het benodigde bedrag kan worden gedekt door het plaatsen van een hypotheek of dat er mogelijk extra onderpand nodig is. Voor deze beoordeling is doorgaans een Zwitserse bankpartner ter plaatse betrokken. Deze laatste voert de marktwaardetaxatie uit door zijn eigen medewerkers of geeft opdracht aan een competente externe bouwdeskundige. De kosten die worden gemaakt voor de waardering worden meestal gedragen door de lener.
Belastingen
De kosten en vergoedingen variëren van kanton tot kanton.
De kosten en vergoedingen voor het kopen van onroerend goed in Zwitserland variëren van kanton tot kanton.
Bijkomende kosten voor een huis in Zwitserland
In principe raden wij u aan om de exacte hoogte van de kosten en vergoedingen op te vragen bij de desbetreffende kantoren en autoriteiten in de gemeente en / of kanton.
Geschatte kosten:
- Eigendomsoverdracht: kadasterkosten (ongeveer twee procent van de aankoopprijs)
- Overdrachtsbelasting (overdrachtsbelasting): regionaal verschillend, tussen één procent en vier procent van de aankoopprijs (gebruikelijk is een verdeling tussen verkoper en koper in de helft)
- Onroerende voorheffing: het is vereist in ongeveer de helft van alle kantons en bedraagt tussen de 0,3 en 3 procent van de marktwaarde.
- Marktwaarde geschat door partnerinstituut: circa 700 euro, door externe experts: circa 1.400 euro.
- Vastgoedpand: Voor de notaris, het kadaster en het zegelrecht is in het algemeen in totaal 1 tot 2,5 procent van het Pfandbrief-bedrag verschuldigd.
- Makelaarskosten: het kan vrij worden overeengekomen. In de regel is dat tussen de twee en vijf procent van de aankoopprijs.
- Belasting op vermogenswinst: wees voorzichtig bij het doorverkopen van uw onroerend goed: afhankelijk van het kanton kan een belasting van maximaal 40 procent van de meerwaarde (als het in het eerste jaar na aankoop wordt doorverkocht) vereist zijn. Als de periode tussen aankoop en verkoop langer is, wordt de belasting op de onroerende voorheffing lager.
- Sommige kantons heffen een retentierecht.
- Als de plaatselijke notaris ook advocaat is en in die hoedanigheid mag optreden (correspondentie, advies, vertalingen), kan ook een bijbehorend advocatenhonorarium van toepassing zijn.
- Kosten voor de ondersteuning van een partnerinstelling bij de vastgoedwaarborg: Afhankelijk van de soort en inspanning circa 35 tot 100 euro per uur.
Effecten van het gebruik van fondsen voor de bouwmaatschappij
Het gebruik van woonkredieten en spaargelden in het buitenland binnen de verbintenisperiode wordt door de belastingdienst beschouwd als schadelijk voor premies of belastingen. Een belangrijke uitzondering is alleen van toepassing op werknemers van de Europese Unie: volgens de uitspraken van de BFH kunnen ze fondsen van de bouwmaatschappij gebruiken voor gezinswoningen in hun land van verblijf. De overige belastingeffecten zijn gebaseerd op de overeenkomst inzake dubbele belastingheffing tussen de Bondsrepubliek Duitsland en Zwitserland. Hierbij moet het belastingkantoor worden betrokken dat verantwoordelijk is voor het belasten van de belastingplichtige.
Alle hier verstrekte informatie is naar beste weten verstrekt. Er kan echter geen garantie worden gegeven voor de juistheid of volledigheid van de informatie.