Het overlijden van de huurder is ook een uitdaging voor de verhuurder. Lees hier hoe u als verhuurder het beste te werk kunt gaan na het overlijden van de huurder en welke rechten u heeft.
Wat gebeurt er nadat de huurder is overleden?
Kortom, een huurcontract eindigt niet automatisch als de huurder overlijdt. Als de huur contractueel wordt uitgevoerd met meerdere huurders - d.w.z. er zijn meerdere personen als huurder in de huurovereenkomst - moet deze worden voortgezet met de overgebleven personen.
Het is ook belangrijk om te weten dat na het overlijden van de huurder alle personen die in het huishouden wonen, ook als ze niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, het recht hebben om de huur over te nemen. Voor de verhuurder betekent dit voortzetting van de huurovereenkomst met de overige leden van het huishouden. Het is essentieel dat de voorgaande voorwaarden blijven bestaan. Zo kan de huur niet zomaar worden verhoogd na het overlijden van de huurder.
Als er geen medehuurders zijn, moeten de erfgenamen de nog verschuldigde huur betalen en ook de bijkomende kosten en huurachterstanden. De erfgenamen gaan ook de huurovereenkomst aan voor de overledene. Volgens de artikelen 564 van het Duitse burgerlijk wetboek en 580 van het Duitse burgerlijk wetboek heeft u echter een bijzonder opzeggingsrecht: u kunt het contract binnen een maand na het overlijden van de huurder beëindigen met inachtneming van de wettelijke termijnen (d.w.z. drie maanden).
Als het appartement niet wordt overgenomen door de erfgenamen, moeten zij zorg dragen voor de ontruiming en overdracht van de woning of moeten ze de kosten betalen. De erfgenamen hoeven echter niet aansprakelijk te zijn voor de verplichtingen met hun vermogen, maar kunnen de aansprakelijkheid voor de nalatenschap beperken.
Daarnaast hebben de nabestaanden de mogelijkheid om de erfenis binnen zes weken af te wijzen. Als dit gebeurt, kunnen zij na het overlijden van de huurder niet aansprakelijk worden gesteld door de verhuurder.
Wat regelt het huurrecht na het overlijden van de huurder?
Het huurrecht gaat uitgebreid in op het overlijden van de huurder. Een huurcontract eindigt in principe niet automatisch bij het overlijden van de huurder, maar maakt deel uit van de erfenis. Afhankelijk van het feit of er meerdere huurders waren, gezinsleden in het huishouden woonden of het appartement alleen door de huurder werd bewoond, zijn er verschillende regels die in acht moeten worden genomen.
U kunt de huurovereenkomst aangaan als erfgenaam, huisgenoot, echtgenoot of partner en als medehuurder waardoor de oude huurovereenkomst blijft bestaan en er geen nieuwe huurovereenkomst met nieuwe voorwaarden hoeft te worden afgesloten.
Sectie 563 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) bepaalt welke personen de huurovereenkomst kunnen aangaan na het overlijden van de huurder. Hieronder hebben we samengevat welke rechten en plichten essentieel zijn in de verschillende gevallen:
Geval 1: Beide echtgenoten (of partners) waren huurders
Een gezamenlijke huishouding van echtgenoten of partners komt vooral veel voor, waarbij beide partners in de huurovereenkomst staan vermeld. In dat geval wordt de huur automatisch voortgezet na het overlijden van een van de huurders conform artikel 563a lid 1 BGB. De erfgenamen en andere familieleden spelen hierbij geen rol.
Ook als de huurovereenkomst niet door beide partners is getekend en de huurder overlijdt, is het mogelijk dat de partner al is verheven tot de status van huurder. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de ene partner de andere vertegenwoordigde overeenkomstig § 164 BGB bij het sluiten van de overeenkomst. Ook als de verhuurder een huurverhogingsbrief aan beide partners heeft gestuurd wanneer de partner later intrekt, is dit praktisch een medehuurder.
In dat geval wordt de huur overgedragen aan de overgebleven partner. Hij heeft echter het recht om binnen een maand nadat hij kennis heeft genomen van het overlijden, gebruik te maken van zijn bijzondere opzeggingsrecht overeenkomstig § 563a, paragraaf 2, BGB met een wettelijke termijn van drie maanden. De verhuurder heeft in dat geval echter geen bijzonder opzeggingsrecht.
Als de echtgenoot of levenspartner overlijdt, wordt de huur overgedragen aan de woonpartner.
Geval 2: Alleen de overleden echtgenoot of partner was huurder
Volgens artikel 563, lid 1, BGB, gaat de echtgenoot of partner die in hetzelfde huishouden woonde met de overleden huurder de huurovereenkomst aan als huurder, ook al heeft hij de huurovereenkomst niet ondertekend en ook niet de status van de huurder voor het overlijden Huurder heeft verkregen. Ook hier worden gezinsleden en erfgenamen uitgesloten en blijft de huurovereenkomst in de oorspronkelijke vorm bestaan.
Als de echtgenoot of partner na het overlijden van de huurder besluit de huurovereenkomst niet aan te gaan, moet hij dit conform artikel 563 lid 3 lid 1 BGB binnen één maand na bekend worden van het overlijden aan de verhuurder melden.
Het is raadzaam om een schriftelijke verklaring af te leggen. Als dit gebeurt, gaan de rechten en plichten over op de erfgenaam. Hij kan dan de huur opzeggen of voortzetten conform artikel 564 lid 1 BGB.
Volgens de Federal Law Gazette (BGBl.) I 2001, pagina 266 is het belangrijk voor verhuurders dat een partner van hetzelfde geslacht dezelfde status heeft als een echtgenoot.
Als de partner de huurovereenkomst niet aangaat, kunnen hun in het huishouden wonende kinderen dat doen. Dit is geregeld in § 563, lid 2, zin 1, BGB.
Geval 3: Alleen de overleden echtgenoot was huurder en er woonden nog meer familieleden in het appartement
Als er naast de langstlevende echtgeno (o) t (e) nog meer gezinsleden in het appartement zijn en als de echtgenoot de huur niet wil overnemen, kunnen de overige in het appartement wonende familieleden toetreden tot de huurovereenkomst en deze voortzetten.
Zoals geregeld in artikel 563, lid 3, BGB, moet de echtgenoot de verhuurder laten weten dat hij de huur niet wil voortzetten. Ook de overige in het huishouden wonende familieleden hebben de mogelijkheid om de huur niet voort te zetten. Zij dienen dit echter ook aan de verhuurder te melden. Als noch de echtgenoot, noch de andere gezinsleden die in het huishouden wonen de huur voortzetten, gaat het contract opnieuw over op de erfgenamen.
Geval 4: De overledene was huurder samen met een derde en bewaarde huishoudelijke artikelen in het appartement met zijn echtgeno (o) t (e) en / of familieleden
Na het overlijden van de huurder die samen met zijn echtgenoot een huishouden voerde in het huurpand, maar samen met een ander het huurcontract sloot, is ook artikel 563 lid 1 BGB van toepassing. In dit bijzondere geval kan de echtgenoot de functie van medehuurder overnemen. Nogmaals, dit gebeurt met uitsluiting van andere familieleden en mogelijke erfgenamen.
Case 5: Andere meerderheden van huurders
Als een woning samen met meerdere personen is verhuurd, zoals bijvoorbeeld gebruikelijk is bij gedeelde appartementen, verandert het overlijden van de huurder niet echt veel aan de huur. De overige huurders zetten de huur gewoon voort bij de verhuurder. Ook de medehuurders hebben in dit geval geen bijzonder opzeggingsrecht.
Voor onderhuurders die geen huurovereenkomst hebben getekend met de verhuurder van de woning, maar alleen met de overleden huurder, gelden andere regels. In dit geval wordt het gezien alsof de verhuurder is overleden. Dienovereenkomstig nemen de erfgenamen na het overlijden van de huurder zijn hoedanigheid van huurder en dus ook van verhuurder van de onderhuurders over.
Casus 6: De overleden huurder woonde bij familieleden of huisgenoten (zonder echtgenoot)
Als de in het huishouden wonende nabestaanden de huurovereenkomst hebben ondertekend, blijft deze ook na het overlijden van een medehuurder bestaan. Is dit niet het geval, dan kunt u de huurovereenkomst overnemen conform artikel 563 lid 2 zin 2 BGB. Als er meerdere gezinsleden getroffen zijn, kunnen ze ook samen de huurovereenkomst aangaan en zijn dan hoofdelijk schuldenaar volgens § 421 BGB.
Het is belangrijk om te weten dat de huur onder de oorspronkelijke voorwaarden moet worden voortgezet. Dienovereenkomstig blijven de plichten en rechten van de nabestaanden gebaseerd op de huurovereenkomst van de overleden huurder.
Clausules die het toegangsrecht van nabestaanden en leden van het huishouden beperken of uitsluiten, zijn niet geldig volgens § 563, paragraaf 5, BGB.
Het is ook belangrijk om te weten dat de definitie van gezinsleden en leden van het huishouden ruim is en dat daarom ook kleinkinderen of pleegkinderen kunnen worden gerekend tot de mensen die in hetzelfde huishouden wonen. Het is altijd belangrijk dat het gezamenlijke huishouden is ontworpen om permanent te zijn, zoals blijkt uit artikel 563, lid 2, zin 3, BGB.
De regeling is ook van toepassing op sociale huurwoningen, maar voor het overnemen van de huur na het overlijden van de huurder is een woonbewijs nodig.
Als de overledene alleen in de huurwoning woonde of als de echtgeno (o) t (e) en gezinsleden die in het appartement woonden de huur niet aangaan, gaan alle rechten en plichten over op de erfgenamen.
Overlijden van de huurder: welke rechten hebben de erfgenamen?
Als de overledene alleen woonde in het huurpand of als de echtgenoot en andere gezinsleden die in het huishouden woonden de huurrelatie niet zijn aangegaan, gaan de rechten en plichten volgens §§ 1922 en 1967 BGB over op de erfgenaam.
Een uitzondering geldt voor alleenstaande huurders die een huurovereenkomst voor het leven hebben getekend: erfgenamen kunnen dan ofwel gebruik maken van het bijzondere opzeggingsrecht, ofwel zelf in het appartement betrekken.
Volgens § 2087 BGB kan het gehuurde appartement ook als een erfenis worden beschouwd als het appartement na het overlijden van de huurder als een essentieel bezit kan worden beschouwd. Bovendien kunnen erfgenamen na het overlijden van de huurder hun deel van de erfenis overdragen aan een derde die de huurovereenkomst kan aangaan.
Het is belangrijk dat de erfgenamen geen recht hebben tegenover de gezinsleden die in het huishouden wonen. Pas als alle huisgenoten verklaren de huur niet te willen overnemen, gaat het recht over op de erfgenaam.
Hoe lang is de opzegtermijn na het overlijden van de huurder?
Na het overlijden van de huurder hebben de betredingsgerechtigden of de erfgenamen een maand de tijd om gebruik te maken van hun bijzondere beëindigingsrecht. Als de erfgenamen pas later vernemen over het overlijden van de huurder, geldt de termijn pas vanaf het moment van kennis. Als de erfgenamen geen gebruik maken van het bijzondere opzeggingsrecht, volgen zij automatisch de overleden huurder op zodat een nieuwe huurovereenkomst niet nodig is.
Het bijzondere opzeggingsrecht van de verhuurder na het overlijden van de huurder moet ook worden uitgeoefend binnen een maand na het bekend worden van het overlijden, anders loopt de huurovereenkomst door. Voor erfgenamen geldt het bijzondere opzeggingsrecht van de verhuurder. Hij kan er geen gebruik van maken tegen binnenkomstgerechtigden (degenen die al in het huishouden hebben gewoond).
Wie moet het appartement verlaten na het overlijden van de huurder?
Ook na het overlijden van de huurder eindigt de huur pas nadat tijdig is opgezegd en het appartement is opgeleverd.
Indien het bijzondere opzeggingsrecht wordt uitgeoefend na het overlijden van de huurder, zijn de erfgenamen verplicht het appartement tijdig te verlaten en indien nodig te renoveren. Ze moeten ook de openstaande betalingen doen, zoals huur en bijkomende kosten.
Bij verhuurders rijst de vraag wat er gebeurt als er na het overlijden van de huurder geen erfenis is. In dat geval wijst de rechtbank een curator aan om potentiële erfgenamen te vinden. Als dit niet lukt, erft de federale staat waarin de huurder was gedomicilieerd. In het geval van een overmatige schuldenlast blijft de verhuurder uiteindelijk met openstaande posten achter en moet hij ook zelf zorg dragen voor de budgetliquidatie en renovatie van het appartement.
Overlijden huurder: wie ontvangt de huurwaarborg?
Na het overlijden van de huurder rijst ook de vraag van de borgsom, want bij beëindiging van de huur is de borgsom ook verschuldigd na succesvolle oplevering van het appartement (publiceren op "protocol oplevering appartement"?). De waarborgsom moet in principe aan de erfgenamen worden betaald. Als hij de erfenis echter afwijst, gaat het depot naar de volgende in de erfopvolging.
Voor verhuurders is het raadzaam om een akte van erfrecht te laten overleggen alvorens de huurwaarborg uit te betalen. Dit voorkomt betalingen aan onbevoegde personen. Dit geldt ook voor de uitbetaling van een eventueel bestaand krediet na afwikkeling van de bijkomende kosten.
De huurwaarborg wordt doorgaans aan de erfgenamen betaald. Als deze de erfenis echter afwijst, gaat het depot naar de volgende in de erfopvolging.
De aansprakelijkheid van de rechtsopvolger
Als rechtsopvolger na het overlijden van de huurder neem je niet alleen zijn rechten op, maar ook zijn plichten. Als de overgebleven partner, de nabestaanden of erfgenamen de huurovereenkomst aangaan, zijn zij ook aansprakelijk jegens de verhuurder volgens artikel 563b lid 1 BGB.
De rechtsopvolger is dan ook aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, huurschulden, wegens cosmetische reparaties en bijkomende kosten. Erfrechtelijke aansprakelijkheid kan echter tijdens het leven contractueel worden uitgesloten. Indien dit gewenst is, is het raadzaam om met een gespecialiseerde advocaat te overleggen.
Opvolging
Als de erfgenaam de erfenis afwijst, kan hij niet aansprakelijk worden gesteld, noch hoeft hij de huurovereenkomst op te zeggen. In geval van een foutieve aanvaarding van een erfenis of het niet halen van een deadline, zijn de regels van het erfrecht volgens § 119, § 1954 en § 1956 BGB van toepassing.
Beëindiging door de erfgenaam
Na het overlijden van de huurder heeft de erfgenaam het recht het appartement op te zeggen of er zelf gebruik van te maken. Als hij besluit te beëindigen, kan hij dit uitspreken binnen een maand nadat hij kennis heeft genomen van het overlijden en het niet verschijnen van een ander familielid. Doet hij dat wel, dan eindigt de huur na een opzegtermijn van drie maanden.
De opzegging binnen een maand is erg belangrijk, want bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou het gevolg van de niet tijdige opzegging zijn dat de huurovereenkomst tot het einde moet worden nagekomen.
Als er meerdere erfgenamen zijn, zorg er dan voor dat de opzeggingsbrief door alle erfgenamen wordt ondertekend.
Opzegging door verhuurder
Een opzegging zonder geldige reden na het overlijden van de huurder is mogelijk sinds 1 september 2001. Indien de erfgenaam na het overlijden van de huurder besluit de huur voort te zetten, kan de verhuurder deze beëindigen met een wettelijke opzegtermijn van drie maanden. Net als de erfgenaam heeft de verhuurder na het bekend worden van het overlijden een maand de tijd om op te zeggen. Dit geldt echter alleen als geen van de familieleden die in het huishouden wonen het huurcontract aangaat (artikel 564, zin 2, BGB).
Na het kennen van het overlijden van de huurder kan de verhuurder uiteraard alleen opzeggen als hij bekend is met de erfgenaam. Hiervoor is het voldoende als hij wordt geïnformeerd over de erfgenaam - inzage in de akte van erfrecht is niet nodig. De verhuurder moet echter ook proberen te achterhalen wie de erfenis overneemt, anders verliest hij zijn recht op opzegging.
Als de verhuurder gebruik wil maken van zijn bijzonder opzeggingsrecht, moet hij alle erfgenamen van een gemeenschap van erfgenamen opzeggen. Hij moet de opzegging ook aan deze erfgenamen overhandigen en bijvoorbeeld niet aan de overleden huurder richten.
Als echtgenoten, familieleden of leden van het huishouden de huurovereenkomst willen aangaan, kan de verhuurder het contract alleen op korte termijn opzeggen met een goede reden, bijvoorbeeld omdat de betreders insolvent zijn of de verhuurder in het verleden fysiek hebben aangevallen. Hierbij is het raadzaam om beroep te doen op professioneel advies, zodat kleine fouten een juridisch bindende beëindiging niet in de weg staan.
