Een gebouw wordt alleen als een twee onder één kap woning beschouwd als het bestaat uit twee identieke helften die ten minste één gemeenschappelijke muur delen. Al het andere zou technisch gezien slechts een flatgebouw zijn. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten er te verwachten zijn bij het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning en welke voordelen een twee-onder-een-kapwoning biedt.
Vraag: Wat kost een twee-onder-een-kapwoning?
Expert op het gebied van kostencontrole: De bouwkosten voor woongebouwen kunnen over het algemeen zeer uiteenlopen - dit kan variëren van ongeveer 1.200 euro per m² tot 2.500 euro per m² woonoppervlak . Dan zijn er altijd nog de kosten voor het onroerend goed, voor de ontwikkeling ervan en de volledige bijkomende bouwkosten. De inrichting van de buitenruimte (hekken, tuinaanleg, oprit etc.) mag bij het afwegen van de kosten niet uit het oog worden verloren.
Het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning heeft echter op sommige gebieden voordelen:
- bij het kopen van de woning
- met de ontwikkelingskosten van het onroerend goed
- in de bouwvoorbereidingskosten (bouwwater en bouwstroom)
- in de kosten van planning en bepaalde verplichte rapporten
- in het buitenmuurontwerp door de gedeelde muur
- de kosten van individuele componenten (bijv. dak, gevel, etc.)
- in de aanschafkosten voor het verwarmingssysteem
- in onderhouds- en reparatiekosten
- de restwaarde (als de twee onder een kap woning in zijn geheel wordt verkocht)
Voordelen van de woning
De belangrijkste voordelen van het kopen van een stuk grond zijn dat er minder ruimte nodig is. Omdat bij een twee-onder-een-kapwoning de twee helften van de woning direct naast elkaar liggen en er geen grensafstanden in acht moeten worden genomen, is een kleinere kaveloppervlakte voldoende dan nodig zou zijn om twee losse eengezinswoningen te bouwen.
Met betrekking tot de woning zijn er zowel besparingen als bijkomende kosten
In de praktijk komt het echter vaak voor dat het onroerend goed eerst bouwrechtelijk wordt gesplitst en vervolgens elk van de twee twee-onder-een-kapwoningbezitters de helft koopt en als eigenaar wordt ingeschreven in het kadaster. Dit is een goede oplossing, vooral voor de toekomst, omdat anders elk van de twee eigenaren de toestemming van de ander nodig zou hebben voor elk ontwerp op hun helft van het pand. Er zou veel kans zijn op geschillen. De kosten voor de splitsing van het onroerend goed en de afzonderlijke inschrijving in het kadaster doen dan het kostenvoordeel in de incidentele vastgoedkosten teniet dat zou worden gegeven als het onroerend goed samen zou worden gekocht (een woning, twee eigenaren).
Het kostenvoordeel in de ontwikkelingskosten van het pand en ook in de bouwvoorbereiding is gemakkelijk te verklaren: de kosten worden voor elk van de twee eigenaren gehalveerd, aangezien ze maar één keer hoeven te worden betaald. Dit elimineert de aansluitkosten en de aanlegkosten voor een tweede aanlegwater- en aanlegelektriciteitsaansluiting. Als het gaat om elektriciteits- en waterverbruik worden de kosten gerelativeerd vanwege het grotere gebied dat wordt gebouwd.
Planning voordelen
Het kostenvoordeel in termen van planningskosten is minstens zo groot: hoewel de kosten voor de architect altijd gebaseerd zijn op de bouwwaarde (bouwkosten) van een woning en dus hoger zijn, zijn ze zeker niet dubbel zo hoog. Bovendien heeft de architect vanwege de twee in spiegelbeeld omgekeerde maar verder identieke helften weinig extra planningsinspanning. Te betalen taxaties, zoals de bodemtaxatie, kunnen ook worden gedeeld als het onroerend goed wordt gedeeld.
Voordelen in bouwkosten
De voordelen van de gedeelde buitenmuur zijn legio qua kosten: Ten eerste wordt er in plaats van de buitenmuur alleen een binnenmuur gebouwd - dus strikt genomen hoeven beide huiseigenaren maar 3 buitenmuren te betalen en delen ze ook de kosten voor de (beduidend voordeliger) binnenmuur.
De voordelen in termen van kosten van andere componenten zijn ook niet te onderschatten: een gedeeld, groter dak kan bijvoorbeeld aanzienlijk goedkoper zijn dan het plaatsen van twee daken op twee eengezinswoningen. Heel praktisch gezien hoeven er niet meer twee gevelvlakken te worden ontworpen, wat materiaal en arbeid bespaart. Bovendien kan met minder inspanning één enkel groter dak direct worden neergezet dan twee losse dakspanten en volledig overdekte daken. Zelfs als het gaat om gevelbekleding of iets dergelijks, is het kostenverschil aanzienlijk. Hier komt weer de ontbrekende buitenmuur in elk huis om de hoek kijken, die niet bekleed of ontworpen hoeft te worden.
Een gezamenlijk verwarmingssysteem om aan te schaffen is ook aanzienlijk goedkoper om te installeren dan twee afzonderlijke kachels. Het kostenvoordeel is aanzienlijk. Het vereiste hogere rendement van het verwarmingssysteem is pas merkbaar bij meerkosten van circa 20% , vaak zelfs minder.
Voordelen van onderhoud, service en wederverkoop
Bij onderhouds- en reparatiewerkzaamheden spelen naast de gedeelde binnenmuur ook de gedeelde binnenmuur, die in elk van de twee woningen een buitenmuur vervangt. Het kostenvoordeel is hierbij ongeveer gelijk aan de aanschafkosten.
Aan de inruilwaarde van het huis kleven voor- en nadelen: als slechts één eigenaar zijn helft apart verkoopt, is de verkoopprijs waarschijnlijk lager dan die van een vrijstaande woning. Omgekeerd kan bij verkoop van de gehele twee onder één kap woning vaak een iets hogere prijs worden behaald doordat de nieuwe eigenaar de tweede helft van de woning met winst kan verhuren.
Prijsvoorbeelden uit de praktijk
Hieronder staan enkele prijsvoorbeelden voor verschillende halfvrijstaande woningen
| grootte | Bouw | Dakvorm en speciale kenmerken | prijs |
|---|---|---|---|
| 135 m² | Solide geprefabriceerde woning | Zadeldak, helften naast elkaar liggend | vanaf 125.000 EUR |
| 145 m² | Solide geprefabriceerde woning | Half-schilddak, efficiëntiehuis 55 | vanaf 122.000 EUR |
| 182 m² | Huis van kaal been | Zadeldak, klein glazen balkon | vanaf 137.000 EUR |
| 191 m² | Geprefabriceerd huis turnkey | Zadeldak, gevelbalkon, houten lambrisering in de gevel | vanaf 274.000 EUR |
| 183 m² | Geprefabriceerde woning in verschillende uitbreidingsfasen | Zadeldak, royale raamoppervlakken op de eerste verdieping | vanaf 327.000 EUR turnkey, vanaf 217.000 EUR woningbouw |
Dit zijn natuurlijk slechts losse prijsvoorbeelden voor zeer specifieke woningmodellen van verschillende aanbieders. In andere gevallen kunnen de prijzen ook aanzienlijk verschillen.
De prijsvoorbeelden laten zien hoe verschillend de kosten voor twee-onder-een-kapwoningen kunnen zijn, ook als deze van vergelijkbare of vergelijkbare grootte zijn.
De kosten voor een solide woning (baksteen en baksteen) zijn in de praktijk nauwelijks te kwantificeren. Hier zijn de kosten voornamelijk afhankelijk van de individuele planning en uitrusting, die heel verschillend kunnen zijn.
Vraag: Waar hangen de kosten van een twee-onder-een-kapwoning in de praktijk van af?
Kostencheck expert: hierbij moet je natuurlijk eerst onderscheiden of je het hebt over een prefab woning (prefab woning, massieve prefab woning, houtskeletbouw als prefab woning etc.) of eigenlijk een massieve baksteen woning individueel gepland volgens uw eigen specificaties. Bouw.
Voor geprefabriceerde woningen zijn de kosten gebaseerd op
De grootte en het type woning heeft een doorslaggevende invloed op de prijs
- de grootte van het huis of de twee helften
- de individuele uitrusting
- de bouwwijze (prefab woning, solide prefab woning, etc.)
- de prijsstelling van de aanbieder en
- de eigen bijdrage tijdens de bouw
Verschillende uitbreidingsfasen hebben dan natuurlijk ook verschillende prijzen - een bouwpakket dat volgens instructies helemaal zelf gebouwd moet worden (meestal vanaf ca. 50.000 EUR soms minder) is natuurlijk aanzienlijk voordeliger dan een kant-en-klaar huis.
Bij een individueel geplande solid house spelen daarentegen andere factoren een rol:
- de leefruimte van het huis
- de plattegrond van het huis of beide helften van het huis (eenvoudige plattegronden of complexe plattegronden)
- het ontwerp van de muur (type gebruikte wandconstructiemateriaal, wanddikte, isolatie, etc.)
- of er een kelder komt en in welk ontwerp
- het type dak
- de gebruikte ramen (raammateriaal, raammaat, energienorm, luiken, etc.)
- de uitrustingskenmerken voor interieurwerkzaamheden (wandontwerp, tegels, vloerbedekking, enz.)
- de behaalde energienorm (efficiëntie, lage energie- en passiefhuizen zijn tot 20% duurder in termen van bouwkosten)
- het type verwarming en radiatoren (vloerverwarming, muurradiatoren, etc.)
Dit resulteert in zeer grote kostenverschillen, vooral bij solide huizen, afhankelijk van de individuele uitrusting en het ontwerp.
Vraag: Wat zijn de specifieke kostenvoordelen van het bouwen van een twee onder één kap woning?
Kostencheck-expert: Sommige dingen kunnen alleen worden gezegd in relatie tot het specifieke individuele geval - met andere dingen kun je de kostenbesparing in een twee-onder-een-kapwoning zeggen in vergelijking met twee vrijstaande eengezinswoningen.
De kostenvoordelen kunnen eenvoudig worden gekwantificeerd op
- de ontwikkelingskosten, vooral bij de zogenaamde basisdienst
- bij de gespleten muur
- met het gedeelde verwarmingssysteem
Vraag: Wat is het kostenvoordeel in termen van ontwikkelingskosten?
Kostencontrole expert: De kosten voor de basislevering zijn in veel gevallen vergelijkbaar - dit is een goede manier om de besparing bij het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning te berekenen.
| Type verbinding | geschatte kosten |
|---|---|
| Elektriciteitsaansluiting voor het huis | ongeveer € 2.000 - € 3.000 |
| Gasaansluiting (indien aanwezig) | ongeveer 2.000 EUR |
| Wateraansluiting | ongeveer € 2.000 - € 5.000 |
| Afvalwateraansluiting | anders |
| Communicatieverbindingen: telefoon, internet, televisie | ongeveer 1.000 EUR |
| Aansluitingen tijdens de bouwfase: bouwplaatselektriciteit en bouwwater | afhankelijk van de inspanning op de bouwplaats, ca. 1.000 EUR |
| Totale ontwikkelingskosten dus ongeveer | EUR 8.000 - EUR 15.000 |
De besparing op ontwikkelingskosten is precies de helft van deze kosten - circa € 4.000 - € 7.500 .
Vraag: Hoe zit het met de splitmuur?
De gedeelde wand bespaart veel kosten
Kostencontrolespecialist: Een zeer toepasselijke vuistregel luidt dat u met een gespleten wand ongeveer een derde van de kosten bespaart ten opzichte van twee buitenmuren . Als u de kosten berekent tot op de individuele wandlengtes voor individuele constructie, kunt u vrij precies inschatten hoe hoog de kostenbesparing zal zijn door te kiezen voor een duplex.
Vraag: Hoeveel kunt u besparen op het verwarmingssysteem?
Kostencheck expert: Zoals reeds vermeld, bedragen de meerkosten voor een verwarmingssysteem dat door beide huiseigenaren gebruikt kan worden circa 10% tot 20% meerkosten .
Als je dit extrapoleert naar de typische kosten voor een conventionele verwarmingsinstallatie van rond de € 10.000 tot € 15.000, dan levert dat een besparing op van circa € 9.000 tot € 13.500 . Dat is al aanzienlijk.
Met moderne biomassa-verwarmingssystemen, waarbij de aanschafkosten tussen de 20.000 en 25.000 euro liggen, is het besparingspotentieel veel groter. Bovendien kan elke huiseigenaar zich gemakkelijk een zeer goedkope verwarming veroorloven (ongeveer 3,5 cent / kWh tot 5,5 cent per kWh warmte). De prijs die iedereen dan betaalt, komt dan alleen overeen met die van een normale verwarmingsinstallatie voor een eengezinswoning, namelijk rond de 10.000 euro tot 12.000 euro.
Als je alle besparingen bij elkaar optelt, krijg je in veel gevallen een totale besparing tot wel 50.000 euro .