Velen schrikken terug voor de kosten van het bouwen van een huis en kopen liever een gebruikt huis. Vaak wordt echter alleen naar de koopprijs gekeken, maar worden de meerkosten niet berekend. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten naast de woningprijs gemaakt kunnen worden.
Vraag: Waarom is het zo belangrijk om zorgvuldig te plannen bij het kopen van een huis?
Experts op het gebied van kostencontrole: heel weinigen zullen het geld voor de aankoop van een huis volledig op hun rekening of op een spaarrekening hebben staan - de overgrote meerderheid van de huisaankopen wordt gefinancierd.
In dit geval is het noodzakelijk om het te financieren bedrag nauwkeurig te bepalen - dit is zeker niet alleen de aankoopprijs, maar bijna altijd aanzienlijk meer.
Er zijn hier twee belangrijke punten om te overwegen:
1. Kan ik zelfs het benodigde kredietbedrag van de bank krijgen?
2. Welke leenkosten en maandelijkse lasten moet ik maken voor een dergelijke financiering?
De maandelijkse lasten verschillen aanzienlijk als u in het ene geval € 150.000 en in het andere geval € 200.000 moet financieren.
Als je van tevoren slecht hebt gepland en de financiële vereisten hebt onderschat, moet je misschien herfinancieren - of naar de stille reserves gaan die eigenlijk voor iets anders bedoeld waren. Herfinanciering kan duur zijn en de werkelijk geplande maandelijkse uitgaven kunnen oplopen. Als de reserves voor de meerkosten worden opgebruikt, kan dit in sommige gevallen tot problemen leiden op het moment dat deze daadwerkelijk nodig zijn.
In ieder geval moet er in ieder geval rekening worden gehouden met de bijkomende kosten na aankoop van een huis - een kleine "veiligheidsreserve" voor ongeplande kostenstijgingen is zeker een goede aanbeveling.
Vraag: Welke extra kosten zijn er bij het kopen van een huis - hoe duur is het?
De extra kosten bij het kopen van een huis zijn niet te onderschatten
Kostencheck expert: Dat kun je over de hele linie niet zeggen, het hangt ook af van het type woning en de koopprijs.
Wat u in ieder geval moet berekenen, is echter ongeveer 10% - 15% van de koopsom voor de onvermijdelijke bijkomende kosten.
Bovendien kunnen er, afhankelijk van de situatie, extra kosten zijn die van geval tot geval verschillen.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
We kopen een huis in Brandenburg voor 175.000 EUR. Voor onze financiering houden we enkel rekening met de onvermijdelijke bijkomende kosten, de kosten voor inrichting, verhuizing, etc. die we uit eigen middelen kunnen financieren.
| Post | prijs |
|---|---|
| Courtage | EUR 12.495 |
| Overdrachtsbelasting | 8.750 EUR |
| Kadasterkosten en notariskosten (inclusief het bestellen van een grondheffing) | 3.447 EUR |
| totale prijs | EUR 24.692 |
Dit zijn natuurlijk alleen de meerkosten voor een specifieke woning op een specifieke locatie. In andere gevallen, met name bij andere inkoopprijzen, kunnen de kosten ook aanzienlijk verschillen.
Ons kostenvoorbeeld laat echter al zien dat de meerkosten bij het kopen van een huis niet onderschat mogen worden. In ons geval zal het huis dat 175.000 euro kost uiteindelijk zeker 199.692 euro kosten . Als we dit niet hadden meegefinancierd, hadden we uiteindelijk misschien moeten putten uit onze voor de faciliteit bestemde reserves.
Vraag: Welke extra kosten kunnen er ontstaan bij het bouwen van een huis?
Kostencheck expert: Kosten die zeker gemaakt worden zijn:
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten en
- Kadasterkosten
Deze kosten zijn onvermijdelijk.
In veel gevallen zijn er ook:
- de courtage en
- Bijkomende financieringsvergoedingen (meestal inbegrepen in de financiering door de bank)
Andere te overwegen kosten zijn:
- de kosten van eventueel noodzakelijke renovatiemaatregelen
- de kosten voor het inrichten en aanpassen van het huis
- de kosten van verhuizen
Ook hier kunnen hoge kosten ontstaan, die soms fors worden onderschat. Reken in ieder geval objectief en indien mogelijk niet te strak. Vooral bij renovatiekosten loont het de moeite om vooraf advies in te winnen, bijvoorbeeld bij een architect of burgerlijk ingenieur. U kunt niet alleen de nodige maatregelen bepalen en procedures voorstellen, maar u kunt meestal ook zeer betrouwbare kostenramingen indienen.
Vraag: Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is afhankelijk van de waarde van het gebouw
Kostencontrole expert: Het hangt af van de aankoopprijs van het gebouw of de waarde van het gebouw en de staat waarin het gebouw zich bevindt. De hoogte van de overdrachtsbelasting op onroerend goed varieert van staat tot staat.
De notariële koopprijs in het koopcontract dient als uitgangspunt. Nadat het koopcontract naar de verantwoordelijke belastingdienst is gestuurd, maakt de belastingdienst de aanslag overdrachtsbelasting op. De overdrachtsbelasting is 1 maand na ontvangst van de melding verschuldigd .
Langere betalingstermijnen zijn mogelijk, maar niet gebruikelijk.
De tarieven van de overdrachtsbelasting in de afzonderlijke deelstaten:
| staat | belastingtarief |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0% |
| Beieren | 3,5% |
| Berlijn | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hessen | 6,0% |
| Mecklenburg-Voor-Pommeren | 5,0% |
| Nedersaksen | 5,0% |
| Noordrijn-Westfalen | 6,5% |
| Rijnland-Palts | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Saksen | 3,5% |
| Saksen-Anhalt | 5,0% |
| Sleeswijk-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
Deze kosten zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen sinds de deelstaten (sinds 2006) zelf de overdrachtsbelasting mogen vaststellen. Het kan dus zijn dat u een paar jaar geleden een lager percentage heeft betaald.
Vraag: Welke notaris- en kadasterkosten worden gemaakt bij het kopen van een huis?
Kostencontrolespecialist: het verschilt van geval tot geval - ook weer afhankelijk van de aankoopprijs van het gebouw en het werk dat de notaris ook moet doen.
Heeft invloed op de kosten:
- of er een kadasterschuld moet worden ingevoerd
- of de afwikkeling dient plaats te vinden via een zogenaamde notariële trustrekening
- welke wijzigingen in het kadaster precies nodig zijn
- welke extra kosten de notaris heeft
De kosten voor notarissen en makelaars zijn aanzienlijk
Indien een pand volledig gefinancierd is en er een kadastrale schuld volledig wordt ingevoerd en afwikkeling zal plaatsvinden via een notarisstichtingsrekening, dan moet u doorgaans circa 1,5% van de koopsom voor de notariskosten en circa 1,5% van de verwachte koopsom voor de griffierechten betalen. .
Als bijvoorbeeld verwerking via de trustrekening van een notaris achterwege blijft, worden de bijkomende kosten van de notaris al aanzienlijk verlaagd (meestal met ongeveer een derde ).
Meerwerk van de notaris betreft meestal het opstellen van documenten. In de meeste gevallen zijn de kosten echter erg laag - meestal komt dit nauwelijks boven het kader van rond de 150 euro uit , maar dit kan in individuele gevallen anders zijn.
Zowel de notariskosten als de kadasterkosten zijn uniform in heel Duitsland , dus er zijn geen verschillen van staat tot staat.
Vraag: Wat zijn de typische bemiddelingskosten?
Kostencontrole-expert: ook dat verschilt van staat tot staat. Als koper van een woning betaalt u van land tot land verschillende (gebruikelijke) tarieven. In individuele gevallen kan ook van het gebruikelijke tarief worden afgeweken en kan het kopersdeel van de makelaarsprovisie anders worden vastgesteld.
De gebruikelijke lokale bemiddelingskosten voor de koper zijn afhankelijk van de federale staat:
| staat | gebruikelijke koperscommissie voor de makelaar |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57% |
| Beieren | 3,57% |
| Berlijn | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hessen | 5,95% |
| Mecklenburg-Voor-Pommeren | 3,57% |
| Nedersaksen | 3,57% |
| Noordrijn-Westfalen | 3,57% |
| Rijnland-Palts | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Saksen | 3,57% |
| Saksen-Anhalt | 3,57% |
| Sleeswijk-Holstein | 3,57% |
| Thüringen | 3,57% |
De verschillende kostentarieven ontstaan doordat in ongeveer de helft van de deelstaten kopers en verkopers de kosten delen - in de andere helft van de deelstaten gelden andere regels.
Als een verkoop niet via een makelaar wordt verwerkt (wat tegenwoordig al relatief zeldzaam is), zijn er natuurlijk geen makelaarskosten .
Vraag: Welke extra financieringskosten kunnen er eigenlijk nog ontstaan?
Experts op het gebied van kostencontrole: banken brengen niet alleen rente in rekening over een lening, maar ook een groot aantal andere leenkosten, van geval tot geval.
De meeste banken rekenen bijvoorbeeld verwerkingskosten aan, die in individuele gevallen kunnen oplopen tot 3,5% van het geleende bedrag. Daarnaast zijn er vaak nog diverse andere vergoedingen, vooral in de vastgoedverzekeringssector:
- eventueel deskundige vergoedingen
- Kosten voor het registreren van de hypotheek (grondgeld)
- de eigen notariskosten en verwerkingskosten van de bank
- Lening intermediaire commissies
- Vergoedingen voor het toekennen van bijzondere terugbetalingsrechten
- Enzovoort.
Let bij het aangaan van een lening op eventuele meerkosten
Verplichte restschuldverzekering kan de leenkosten ook nog duurder maken.
Alle extra kosten die in rekening worden gebracht, moeten gedetailleerd en duidelijk worden uitgelegd in de leningsovereenkomst. De verdeling is meestal gebaseerd op de effectieve jaarlijkse rente, die om deze reden altijd hoger is dan de nominale rente die doorgaans wordt geadverteerd.
Als lener is de beste manier om uzelf tegen hoge extra kosten te beschermen, eenvoudigweg de effectieve rentetarieven op aangeboden leningen te vergelijken met de totale kosten van de lening . Alle aanvullende vergoedingen zijn al in de kosten inbegrepen.
Vraag: Welke kosten moet men inschatten voor renovaties?
Kostencontrolespecialist: Dat is natuurlijk moeilijk te zeggen, want het hangt volledig af van de individuele staat van het gebouw in kwestie. Veel oudere gebouwen zijn echte “renovatievallen”.
Alleen een gedegen kostenraming door een specialist - vooraf uitgevoerd - kan helpen. Dit is de enige manier om op een betrouwbare manier in te schatten welke kosten er geïnvesteerd moeten worden en wat te verwachten in de komende jaren.
De 10% regeling van de EnEV in het spel komt here: Indien meer dan 10% van een component wordt vernieuwd of verlengd (bijvoorbeeld dak, raam, enz.), Dan de gehele component moet voldoen aan de huidige specificaties van de EnEV. Dit brengt vaak zeer hoge kosten met zich mee, bijvoorbeeld als ineens alle ramen vervangen moeten worden of de gevel volledig geïsoleerd moet worden.
Voor een eenvoudige taxatie door een bouwdeskundige moet u doorgaans rekenen op kosten rond de € 500, - . In ruil daarvoor krijgt u meestal een solide beoordeling. Bij oudere gebouwen, waar daarnaast nog veel dingen gecontroleerd moeten worden en de taxatie veel intensiever moet gebeuren, kunnen de taxatiekosten ook oplopen: voor een solide taxatie tot wel € 4.000, - moet je vaak rekening houden met een betrouwbare kostenraming.
Herinrichtingskosten voor een ouder gebouw (bijvoorbeeld voor 1965) kunnen al gauw oplopen tot 30% - 40% van de koopsom . Maar dat moet je altijd van geval tot geval beoordelen, afhankelijk van de staat van het gebouw. Je moet zo'n aankoop gewoon niet op een naïeve en te optimistische manier benaderen.