U moet niet alleen de marktwaarde van een woning bepalen als u de woning wilt verkopen. Er zijn andere gevallen waarin het belangrijk wordt om de waarde van een huis of appartement te kennen. Lees hier hoe de woning wordt gewaardeerd en hoe u een realistische waarde kunt berekenen.
Het bepalen van de marktwaarde van het onroerend goed is bijzonder moeilijk voor leken. Maar met de juiste basiskennis en een verstandig proces kan vastgoedwaardering zeer snel worden gerealiseerd. We hebben hier de essentiële punten voor u samengevat.
Marktwaarde en marktwaarde: wat is het verschil?
Wanneer een woning wordt beoordeeld op zijn waarde, worden vaak twee verschillende termen gebruikt die willekeurig lijken te worden gebruikt:
- marktwaarde
- Marktwaarde
In feite duiden beide termen hetzelfde aan en kunnen ze daarom als synoniemen worden gebruikt. Beide termen worden ook in het bouwrecht gebruikt.
Wat is de definitie van "marktwaarde"?
De exacte definitie van de marktwaarde of de marktwaarde is uiteengezet in § 194 BauGB:
`` De marktwaarde (marktwaarde) wordt bepaald door de prijs die, op het tijdstip waarop de bepaling betrekking heeft, in normale zakelijke transacties volgens de wettelijke voorwaarden en de feitelijke eigendommen, de andere staat en de locatie van het onroerend goed of het andere object van de taxatie zouden worden bereikt ongeacht ongebruikelijke of persoonlijke omstandigheden. "
Dit betekent dat de marktwaarde van een woning alleen de prijs aangeeft die op het moment dat de marktwaarde wordt bepaald op de markt kan worden behaald. Deze verwijzing naar het tijdstip is essentieel, omdat onder bepaalde omstandigheden na korte tijd een hogere of lagere prijs realistisch kan zijn voor de woning.
De verwijzing naar normale zakelijke transacties en het gebrek aan aandacht voor ongebruikelijke of persoonlijke omstandigheden betekent dat hier een verkoop op de vrije markt wordt verondersteld: het is geen executieverkoop, noch een noodverkoop of een verkoop aan familieleden of vrienden die zou mogelijk het pand verwerven tegen een vriendschapsprijs.
Bepaal de marktwaarde van een woning: hoe werkt het?
Er is geen vaste formule om de marktwaarde van een woning te bepalen. Hun waarde wordt eerder berekend aan de hand van een taxatie. Er zijn drie verschillende methoden die uiteindelijk leiden tot een realistische vastgoedtaxatie:
- Vergelijkingswaardemethode
- Echte activamethode
- Inkomen methode
Welke van deze methoden wordt gebruikt om de marktwaarde van een onroerend goed te berekenen, hangt voornamelijk af van het type onroerend goed.
Bepaal de marktwaarde van een woning: welke procedure is zinvol?
Meestal worden twee verschillende methoden gebruikt om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen om een zo betrouwbaar en realistisch mogelijk resultaat te verkrijgen. Hoe deze verschillen, leest u in de volgende paragrafen. Deze combinaties van de verschillende benaderingen zijn nuttig gebleken:
| Eigendom | 1. Beoordelingsprocedure | 2. Beoordelingsprocedure |
|---|---|---|
| vlak | Vergelijkingswaardemethode | Winstwaarde en materiaalwaardemethode |
| Appartement, verhuurd | Geactiveerde winstmethode | Werkelijke waarde en vergelijkingswaardemethode |
| Huis | Echte activamethode | Geactiveerde winstmethode |
| Huis, verhuurd | Geactiveerde winstmethode | Echte activamethode |
| Eigendom | Vergelijkingswaardemethode | --- |
| Land, verhuurd | Vergelijkingswaardemethode | Geactiveerde winstmethode |
1. Wat is de vergelijkingswaardemethode?
Als de marktwaarde van een onroerend goed moet worden bepaald met behulp van de vergelijkende waardemethode, wordt rekening gehouden met de verkoopprijzen die in het recente verleden zijn behaald voor vergelijkbare eigendommen in hetzelfde gebied. Hierbij geldt: hoe meer vergelijkbare objecten kunnen worden gebruikt, hoe nauwkeuriger de marktwaarde van een object kan worden berekend. De laatst behaalde verkoopprijzen zijn algemeen beschikbaar voor de lokale expertcommissie en kunnen daar worden ingezien.
De benchmarkmethode is een redelijk gemakkelijke manier om de waarde van een woning te berekenen. Het is echter niet geschikt voor alle soorten objecten. Op deze manier is het bijzonder eenvoudig om de waarde te bepalen van rijwoningen, die qua aantal in de directe omgeving vergelijkbaar zijn, evenals van flatgebouwen in grotere wooncomplexen, omdat daar meestal veel vergelijkbare appartementen zijn. De procedure is ook geschikt voor braakliggende panden waarvoor de vastgoedprijs moet worden berekend.
Zodra het een perceel grond betreft met daarop een individuele woning, wordt het lastiger om de marktwaarde van een woning te bepalen, aangezien in dit geval tal van factoren op en in de woning (zoals bouwjaar, grootte, inrichting) de waarde van de woning beïnvloeden. Het vinden van een groter aantal vergelijkbare objecten die nuttig zouden zijn voor de vergelijkingswaardemethode, wordt veel moeilijker. De reële waarde methode wordt hier dan ook het meest gebruikt.
2. Wat is de echte activamethode?
De materiaalwaardemethode bepaalt de marktwaarde van een pand op een andere manier: hierbij wordt enerzijds gekeken naar de waarde van het pand op het pand en anderzijds naar welke prijs passend is voor het pand.
Om de waarde van het onroerend goed, de zogenaamde grondwaarde, te bepalen, wordt weer de vergelijkingswaardemethode gebruikt. Bij het gebouw zelf wordt echter gekeken welke kosten tijdens de bouw zijn gemaakt. Van deze waarde wordt dan het bedrag in mindering gebracht dat in aanmerking moet worden genomen voor ouderdomsafschrijving inclusief gebruikssporen (zoals schade aan de gevel, defecten aan het dak). De resulterende waarde, de bouwwaarde, wordt vervolgens opgeteld bij de grondwaarde en resulteert in de marktwaarde van het onroerend goed.
3. Wat is de gekapitaliseerde winstmethode?
Als een gehuurd onroerend goed of een commercieel onroerend goed wordt verkocht, is de gekapitaliseerde winstmethode de meest waarschijnlijke optie om de huidige marktwaarde te bepalen. In dit bijzondere geval spreekt men ook van de gekapitaliseerde winstwaarde van een pand.
Eerst wordt de grondwaarde, dat wil zeggen de marktwaarde van het onroerend goed, berekend en vervolgens wordt het gebouw in aanmerking genomen. Hierbij spelen de huuropbrengsten een even grote rol als de kosten die voor het beheer van de woning moeten worden verhoogd. Als de hoogte van de toekomstige huurinkomsten wordt beperkt, bijvoorbeeld door een huurrem, wordt hiermee rekening gehouden. Ook de hoogte van het huurverliesrisico is hierbij van belang. Want als het onroerend goed over het algemeen een goed inkomen oplevert, kan het risico op leegstand toch zijn waarde verminderen.
Expertise is hierbij essentieel. De vastgoedtaxatie op deze manier mag daarom alleen worden uitgevoerd door ervaren specialisten zoals taxateurs of bouwdeskundigen.
Marktwaarde van een onroerend goed: wanneer moet deze worden bepaald?
De marktwaarde van een onroerend goed moet uiterlijk op verzoek van een officiële instantie worden bepaald of als de eigenaar van het onroerend goed verandert. Dit geldt in deze gevallen:
- Verkoop van de woning
- erfgoed
- scheiden
- Marktafscherming
- Belastingbepaling door de belastingdienst
- Financiering van het onroerend goed via een bank
Wie kan de marktwaarde van een woning bepalen?
Als de huidige waarde van het onroerend goed wordt opgevraagd door een officiële instantie zoals de belastingdienst of een bank, dient de waardering van het onroerend goed te worden uitgevoerd door een deskundige, onafhankelijke deskundige die bekend is met de lokale omstandigheden. Als het onroerend goed verkocht gaat worden, kan een makelaar ook de waarde bepalen.
De vastgoedtaxatie wordt bijvoorbeeld uitgevoerd door een deskundige taxateur.
Bereken de marktwaarde van een woning: wat zijn de kosten?
Als u een taxateur of makelaar opdracht geeft om de marktwaarde van uw woning te berekenen, moet u vooraf zeker onderhandelen over de gemaakte kosten. Want wat het bedrag betreft is er geen wettelijke regeling.
De werkelijke kosten voor het berekenen van de marktwaarde van het onroerend goed zijn grotendeels afhankelijk van de gekozen taxatiemethode en de daarmee samenhangende inspanning. De comparatieve waardemethode, die veel minder tijdrovend is, is doorgaans veel goedkoper dan een onderzoeksintensieve inkomenswaardemethode.
Als grove leidraad zou u moeten uitgaan van ongeveer één procent van de waarde van het onroerend goed die voor de taxatie verschuldigd is.
Welke factoren zijn van invloed op de marktwaarde van een woning?
- Locatie
Hoe aantrekkelijker de locatie van het onroerend goed, hoe hoger de marktwaarde van het onroerend goed. - Bouwjaar
In de regel worden hogere prijzen behaald voor jongere gebouwen, omdat hun staat van bewaring beter is dan voor oude gebouwen. - Woonoppervlakte en bruikbare oppervlakte
Hoe populairder de woonruimte of bruikbare oppervlakte van een woning is, hoe groter de vraag ernaar en hoe hoger de haalbare prijs. - Property
size Hetzelfde geldt voor de woning groot genoeg zijn om de woon / bruikbare ruimte: hoe eerder het raakt de massa smaak, kan de duurdere het pand. - Landdeel en oriëntatie
Een aantrekkelijk vormgegeven perceel met een gunstige oriëntatie heeft een hogere waarde dan bijvoorbeeld een zeer lange, smalle kavel. - Uitrusting en de staat ervan Bij
de taxatie wordt ook rekening gehouden met kenmerken van de uitrusting op of in het gebouw. Een balkon, lift of ondergrondse parkeergarage zijn bijvoorbeeld een pluspunt. - Staat van het gebouw
Hoe beter het gebouw is en hoe beter het is onderhouden, hoe hoger de prijs die voor het pand kan worden behaald. - Energie-efficiëntie
Niet alleen de aanschafkosten zijn belangrijk, ook de exploitatiekosten bepalen de waarde van een woning: Een lage energie-efficiëntieklasse leidt dus tot een hogere marktwaarde van een woning. - Verontreinigde terreinen (zoals ingebouwd asbest)
sluimeren in de woning Gevaren die tegen hoge kosten weggenomen moeten worden, dit vermindert de waarde van de woning. - Juridische zaken zoals monumentbescherming
Als er wettelijke beperkingen of eisen zijn zoals monumentbescherming voor het pand, kan dit ook de te behalen prijs verlagen. - Geplande bouwprojecten in de omgeving
Als er op het moment van verkoop al bouwprojecten in de directe omgeving bekend zijn, kunnen deze hun waarde verhogen (bijvoorbeeld de aanleg van een rondweg zodat er in de toekomst minder lawaai is) of zelfs verlagen (de rondweg ligt straks in de directe omgeving langs het huis). - Voor appartementen: Locatie in het gebouw (verdieping)
Hoe hoger een appartement zich in het huis bevindt, hoe waardevoller het is. - Winstvooruitzichten van het onroerend goed
Indien hoge huuropbrengsten te verwachten zijn voor verhuurde eigendommen, verhoogt dit positieve winstvooruitzicht ook de waarde van het onroerend goed. - Marktvraag
Uiteindelijk is de doorslaggevende factor echter altijd de marktvraag. Als de koopkracht in de regio te laag is of het aanbod van vergelijkbare panden te groot is, verlaagt dit de prijs die kan worden gerealiseerd.
Welke documenten zijn nodig voor de taxatie van onroerend goed?
De documenten die u nodig heeft om de marktwaarde van een woning te bepalen, zijn afhankelijk van het type woning:
- Huis
- Appartement / rijtjeshuis (gedeeltelijk eigendom)
- Gehuurde woning
1. Welke documenten zijn nodig voor de beoordeling van een woning?
Om de marktwaarde van een huis te kunnen berekenen, moet u deze documenten kunnen overleggen:
- Uittreksel kadaster
- Indeling
- Bouwbeschrijving
- Blauwdrukken
- Berekening van leefruimte
- Energie certificaat
- Landkaart en plattegrond
- Bewijs van reparaties en moderniseringen
- Bewijs van extra faciliteiten (bijv. Alarmsysteem, zonnestelsel)
2. Welke documenten zijn nodig voor de taxatie van een appartement of deeleigendom?
Als het te taxeren object een appartement of een rijtjeshuis is, zijn naast bovenstaande ook deze documenten essentieel:
- Toewijzingsplan
- Verklaring van verdeeldheid en gemeenschapsorde
- Economisch plan
- Documenten over het bedrag van de onderhoudsreserve
- Verklaringen voor huisvesting en huurtoeslag over de afgelopen vijf jaar
- Notulen van vergaderingen van eigenaren van de afgelopen vijf jaar
3. Welke documenten zijn nodig voor de taxatie van verhuurde woningen?
Als de waarde van een verhuurde woning moet worden bepaald, moet u ook deze documenten kunnen overleggen:
- Huurovereenkomsten en huursamenstelling
- Bestaande huurderslijst
- Rekeningen voor bedrijfskosten voor de afgelopen drie jaar
Welke andere documenten zijn vereist voor de taxatie?
Om de bestaande rechten en lasten van een eigendom realistisch te kunnen beoordelen, kunnen deze documenten essentieel zijn:
- Vermeldingen over voorrang en verblijfsrecht
- verdere notariële akten
De documenten die u nodig heeft om de marktwaarde te bepalen, zijn afhankelijk van het type woning.
Marktwaarde en biedprijs
Als de marktwaarde van een woning wordt bepaald, betekent dit niet dat ook de ideale biedprijs voor de markt wordt berekend. Hier is het belangrijk om door te gaan met tact. Idealiter wordt de biedprijs bepaald door een makelaar die zowel de huidige stemming op de markt als de verkoopkansen van het onroerend goed kan inschatten.
Daarnaast bepaalt het type verkoop of de biedprijs boven of onder de vastgestelde marktwaarde moet liggen: bij een biedproces is het meestal de moeite waard om met een lagere biedprijs te beginnen om zo veel mogelijk bieders te interesseren voor de woning. In het geval van een verkoop zonder biedproces, kan het ook zinvol zijn om een iets hogere biedprijs te kiezen. Op deze manier kan wellicht een hogere prijs worden behaald of kan de koper worden meegenomen in de prijsonderhandeling. Bij de verkoop van een woning gaat het meestal om drie prijzen: de marktwaarde van de woning, de biedprijs en tenslotte de daadwerkelijke verkoopprijs.