Samen bouwen belooft kostenvoordelen: De kostencheckdeskundige legt in een interview uitgebreid uit welke kosten te verwachten zijn van een twee-onder-een-kapwoning en waar de kostenverschillen worden vergeleken met eengezinswoningen.
Vraag: Hoe moeten twee-onder-een-kapwoningen eruit zien - en wat zijn de voordelen van het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning?
Kostencheck expert: Allereerst moet u duidelijk zijn over wat een twee onder één kap woning is. Bouwrechtelijk moet je het onderscheiden van de tweegezinswoning , die, zoals de naam al doet vermoeden, ook plaats biedt aan twee gezinnen.
Voor een twee-onder-een-kapwoning is dat veelzeggend
- Er zijn twee identieke op zoek vrijstaande huizen zijn
- beide helften van het huis zijn verbonden door een gemeenschappelijke muur
Het belangrijkste bouwrechtelijk kenmerk is de gedeelde muur en de grote gelijkenis van beide helften. Het is niet per se nodig dat de woningen naast elkaar staan - bij veel panden is het zelfs een voordeel als de achterwand van elke woning de verbindingsmuur is .
Desondanks kunnen er ook verschillen zijn: kleine constructieve afwijkingen zijn toegestaan, de ene helft kan meer verdiepingen hebben dan de andere en ook de gevels kunnen verschillen in hun ontwerp. Een zekere structurele uniformiteit moet echter herkenbaar blijven.
De voordelen vloeien duidelijk voort uit de gedeelde kosten: je hebt maar een klein stukje grond nodig, maar je kunt er twee huizen tegelijk op zetten - de grondkosten zijn dus aanzienlijk lager.
De ontwikkelingskosten voor het pand worden ook gedeeld, dus hier wordt slechts de helft van de kosten gemaakt.
Als het gaat om componenten en gebouwinstallaties, kunnen dingen ook worden gedeeld:
- de dakconstructie
- het water- en rioolstelsel
- indien nodig het verwarmingssysteem (maar dit hoeft niet perse het geval te zijn)
In een halfvrijstaande woning worden op hetzelfde terrein twee zeer vergelijkbare woningen naast elkaar gebouwd
Zowel voor de bouw als voor het onderhoud worden ook de kosten gedeeld - bijvoorbeeld voor gevelrenovatie of dakvernieuwing. Door de spiegelsymmetrie hoeft slechts een grote totale oppervlakte te worden bewerkt - ook hier levert dit kostenvoordelen op ten opzichte van twee zelfstandige, vrijstaande eengezinswoningen.
Het is echter belangrijk om de eigendomsstructuur vooraf duidelijk te maken. Het wordt aanbevolen dat iedereen de helft van het onroerend goed koopt en daadwerkelijk eigenaar wordt (ook in het kadaster). Anders ontstaat de situatie dat u voor alle werkzaamheden altijd de toestemming van de ander nodig heeft (als u alleen in het kadaster staat ingeschreven als vereniging van eigenaren van appartementen voor de gehele woning en de woning). Dat kan de relatie op de lange termijn onder druk zetten.
Over het algemeen moet men goed met elkaar opschieten - men blijft tientallen jaren praktisch onafscheidelijk en moet over veel dingen overeenstemming bereiken - ook al leidt dat soms tot argumenten. De relatieve nabijheid van de buurman kan problematisch zijn.
Maar als er al zoveel overeenstemming is, zou je zeker kunnen overwegen om samen een tweegezinswoning te bouwen, waarin alle technische voorzieningen worden gedeeld - in de praktijk zijn hier aanzienlijk meer kostenvoordelen te behalen.
Over de inruilwaarde mag u zich niet vergissen: er zijn veel halfvrijstaande huizen te koop, maar die zijn niet populair. Bijna niemand die genoeg geld heeft om een huis te kopen, kiest uit overtuiging voor een twee-onder-een-kapwoning - meestal zijn alleen kostenredenen doorslaggevend. De inruilwaarde is dan ook navenant laag - anders zou de twee onder een kap woning niet verkoopbaar zijn. Omgekeerd is de inruilwaarde van een gehele twee-onder-een-kapwoning doorgaans hoger, aangezien de koper in ieder geval de mogelijkheid heeft om de tweede helft te verhuren als reeds voltooide, complete twee-onder-een-kapwoning en daarmee op lange termijn een aanzienlijk inkomen te genereren.
Vraag: Wat kost het om een twee-onder-een-kapwoning te bouwen?
Kostencontrole expert: Het is bijna onmogelijk om een vast tarief te geven voor een degelijk gebouwd huis. Afhankelijk van het ontwerp, de ligging en andere omstandigheden kunnen de pure bouwkosten voor een twee-onder-een-kapwoning tussen de € 1.200, - per m² en € 2.200, - per m² liggen - bij bijzonder luxe woningen kunnen deze ook hoger zijn.
Voor geprefabriceerde woningen (er zijn natuurlijk ook twee-onder-een-kapwoningen), zijn de prijzen minstens zo verschillend afhankelijk van de aanbieder en het ontwerp.
Hier kun je in ieder geval enkele sampleprijzen direct vergelijken zonder veel planning.
Enkele prijsvoorbeelden van verschillende aanbieders:
| Type huis, grootte | Uitrustingskenmerken | Prijs vanaf |
|---|---|---|
| Half vrijstaande woning 135 m² | Solide geprefabriceerde woning, schuin dak, helften naast elkaar | 125.000 EUR |
| Half vrijstaande woning 145 m² | Solide prefab woning, half schilddak, efficiëntie woning 55 | 122.000 EUR |
| Half vrijstaande woning 182 m² | Huis van kaal been, zadeldak, klein glazen balkon | 137.000 EUR |
| Half vrijstaande woning 191 m² | Turnkey, gevelbalkon, houten lambrisering in de gevel | 274.000 euro |
| Half vrijstaande woning 183 m² | Zadeldak, royale raamoppervlakken op de eerste verdieping | 327.000 EUR (sleutelklaar), 217.000 EUR (afwerking huis) |
Dit zijn natuurlijk alleen individuele kostenvoorbeelden van geselecteerde aanbieders. Ook de kosten voor andere geprefabriceerde twee-onder-een-kapwoningen kunnen aanzienlijk verschillen.
Onze kostenvoorbeelden laten echter duidelijk zien hoe verschillend de kosten ook kunnen zijn in de prefab woningsector.
Zogenaamde "uitbreidingswoningen", waar nog gewerkt moet worden, zijn natuurlijk veel goedkoper.
Vraag: Waar zijn de kosten van een twee-onder-een-kapwoning van afhankelijk?
Halfvrijstaande woningen kunnen zowel solide als geprefabriceerd worden gebouwd
Kostencontrole-expert: hier spelen natuurlijk dezelfde kostenfactoren als bij vrijstaande huizen:
Voor huizen in solide constructie (steen op steen) zijn dit:
- de grootte van het huis (van de twee delen van het huis)
- de plattegrond en het type gebouw
- het type fundering (welke vloerplaat, kelder)
- het wandontwerp (wandconstructiemateriaal, wanddikte, isolatie)
- het type dakconstructie
- het type raam
- de kwaliteit van het interieurontwerp (eenvoudig, luxe, luxueus)
- de energetische standaard van het huis
- het type verwarming (wandradiator / vloerverwarming) en het verwarmingssysteem (olie, gas, biomassa, warmtepompverwarming, etc.)
Bij geprefabriceerde woningen gelden echter andere criteria:
- de provider
- de constructie (klassiek geprefabriceerd huis, solide geprefabriceerd huis, etc.)
- het type huis
- de uitrustingskenmerken
- de ontwikkelingsstatus (turnkey, uitbreidingshuis, bouwpakket, etc.)
In beide gevallen kunnen de kosten echter, zoals ik al zei, heel verschillend zijn.
In de praktijk moet men het eerst afspreken wat de noden zijn en dan samen op basis hiervan zoeken en plannen. Anders zal het niet erg effectief zijn, omdat er veel totaal verschillende concepten en uitrustingsvarianten op de markt zijn, met individuele planning (solid house) zijn er veel meer opties.
In geen geval mag alleen de prijs doorslaggevend zijn - het belangrijkste is dat het gekozen huis op de best mogelijke manier voldoet aan de eisen en behoeften van beide partijen. Dit vereist ook vooraf een hoge mate van coördinatie.
Vraag: Wat zijn de mogelijke kostenbesparingen voor een duplex in vergelijking met twee vrijstaande eengezinswoningen?
Kostencontrole-expert: hiervoor moet u de afzonderlijke punten in detail bekijken:
- de grondkosten
- de ontwikkelingskosten van het onroerend goed
- de voordelen die voortvloeien uit de gespleten wand
- de voordelen die voortvloeien uit andere gespleten componenten (bijv. het dak)
- de voordelen die voortvloeien uit een gedeelde verwarming en warmwatervoorziening
Elk punt moet afzonderlijk worden beoordeeld, maar als je er samen naar kijkt, kun je vaak flink besparen.
Vraag: Wat maakt het verschil bij het kopen van een woning?
In de duplexwoning liggen de twee helften van de woning direct naast elkaar
Kostencheck-expert: De belangrijkste factor hierbij is dat er in totaal een kleiner stuk grond moet worden gekocht. In tegenstelling tot de vrijstaande eengezinswoning geldt de wettelijk voorgeschreven zijafstand niet voor de twee onder één kap woning, de woningen kunnen direct aan elkaar grenzen.
Dit voordeel is echter moeilijk te kwantificeren, omdat de grondkosten in hoge mate afhankelijk zijn van het type grond in kwestie en de beschikbare grond.
In de regel zal dit voordeel ook vooral doorwerken in stedelijke gebieden - op het platteland speelt dit doorgaans minder een rol door lagere grondprijzen en toch vaak grotere percelen.
De bijkomende kosten voor inschrijving in het kadaster zijn niet lager als iedereen zijn helft apart koopt en als eigenaar in het kadaster wordt ingeschreven. Als de woning echter samen wordt gekocht en in eigendom is van beiden (als vereniging van appartementeigenaren), kan dit ook gevolgen hebben voor deze kosten.
Vraag: Wat bespaart u op de ontwikkelingskosten op het onroerend goed?
Kostencontrole expert: Hierbij moet u er vanuit gaan dat er - in tegenstelling tot twee losse vrijstaande woningen - slechts één rioolaansluiting nodig is.
De zogenaamde basisvoorziening gaat nog verder, ook hier moet je rekening houden met de bouwtijd.
Basisdiensten omvatten:
- Riolering
- Water- en energievoorziening (elektriciteit, gas, stadsverwarming indien gebruikt)
- proportionele kosten voor de verkeersontwikkeling
- Telefoon-, DSL- en kabelaansluiting
- Bouwplaats elektriciteit en water in de bouwfase
Een overzicht van de kosten
| verbinding | Kosten typisch |
|---|---|
| Stroomaansluiting | ongeveer € 2.000 - € 3.000 |
| Gasaansluiting | ongeveer 2.000 EUR |
| Wateraansluiting | ongeveer € 2.000 - € 5.000 |
| Afvalwateraansluiting | zeer verschillend naargelang de gemeente en de bevoegde afvalwatervereniging alsook de grootte van het onroerend goed en het type ontwikkeling |
| Telefoon, televisie, internet | ongeveer 1.000 EUR |
| Bouw elektriciteit en water | afhankelijk van de inspanning op de bouwplaats, ca. 1.000 EUR |
| evenredige ontwikkelingskosten voor wegenbouw, etc. (te betalen aan de gemeente) | individueel verschillend |
| Totale ontwikkelingskosten | EUR 8.000 - EUR 15.000 |
In het geval van twee afzonderlijke eengezinswoningen zouden de ontwikkelingskosten verdubbelen - in het geval van een twee-onder-een-kapwoning worden ze maar één keer gemaakt.
Vraag: Wat zijn de voordelen van de split-wall?
De gedeelde huismuur bespaart aanzienlijke kosten
Kostencheck-expert: Allereerst moet u aangeven: hoe groter (langer) het scheidingswandoppervlak, hoe groter het kostenvoordeel. Dit betekent dat twee-onder-een-kapwoningen die met de achterzijde naast elkaar worden gebouwd, vaak aanzienlijk goedkoper zijn.
Het kostenvoordeel is gebaseerd op verschillende factoren:
- de gedeelde muur hoeft niet geïsoleerd te worden (minder ruimte voor isolatie dan bij twee losse eengezinswoningen van dezelfde grootte)
- de warmte wordt in beide woningen verdeeld over de gedeelde muur, waardoor de energiekosten iets lager zijn dan bij twee opgedeelde eengezinswoningen
Hoe hoog de besparing bij de wandconstructie is, is grofweg te berekenen: in de regel heb je in dit geval ten opzichte van twee afzonderlijk op te zetten wanden ongeveer een derde minder kosten . Dit geldt dan ook later voor onderhoudsmaatregelen (in relatie tot deze ene wand vallen dan de kosten weg).
De kosten voor energiebesparing kunnen daarentegen niet exact worden gekwantificeerd - dit kan in individuele gevallen sterk variëren.
Vraag: Wat zijn de voordelen van bijvoorbeeld een gedeeld dak?
Kostencontrole-expert: De eenvoud van de constructie speelt hierbij een rol: het bouwen van één groter dak is aanzienlijk kosteneffectiever dan twee volledig gescheiden daken.
Dit is onder meer terug te zien in de kosten voor de gevelaansluitingen: bij twee losse woningen moeten er vier aansluitingen worden gerealiseerd, bij de twee onder één kap woning met gesplitst dak slechts twee. Bij een schilddak hoef je alleen maar twee gevelvlakken te berekenen, bij twee vrijstaande woningen ook vier.
Het kostenvoordeel hiervan is altijd afhankelijk van het individuele geval en van de individuele dakconstructie. Qua kosten kan dit echter behoorlijk oplopen.
Vraag: Een gedeelde verwarming en warmwaterbereiding heeft ook voordelen?
Kostencontrole-expert: ja, zeker. Als je kijkt naar de kosten voor een verwarmingssysteem, dan zijn de meerkosten voor het verwarmen van twee huizen slechts 10% tot 20% van de verwarming.
Als u de kosten van een verwarmingsinstallatie voorzichtig op 10.000 - 15.000 euro schat , bespaart u door deze maatregel alleen al op de bouwkosten van 9.000 euro - 13.500 euro .
In het geval van duurdere verwarmingssystemen zoals biomassaverwarming, die tot 25.000 euro inclusief alles kunnen kosten, kan de besparing oplopen tot meer dan 20.000 euro .
Bovendien wordt u in een eengezinswoning vaak overweldigd door de hoge kosten voor een echt efficiënt verwarmingssysteem (bijv. Condenserende gasverwarming met thermische zonne-energie). Door de kosten over twee klanten te verdelen, kunnen dergelijke hoge kosten vaak gemakkelijker worden gedekt - de investering wordt gemakkelijker te beheren.
Uiteindelijk profiteren ze echter allebei van de zeer lage energiekosten - al hoeven ze alleen de kosten te dragen die ze sowieso zouden hebben voor een normaal verwarmingssysteem in een eengezinswoning.
Vraag: Hoe vat u al deze voordelen samen?
Kostencheck-expert: Hoe groot het besparingspotentieel eigenlijk is door het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning, kan alleen van geval tot geval worden beoordeeld.
Het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning kan echter in veel gevallen tot 50.000 euro goedkoper zijn dan het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning van dezelfde grootte. Dat kan zeker als substantieel worden omschreven.