Indexhuur is voor verhuurders een handige manier om de huur van onroerend goed regelmatig te verhogen. De huurprijs is gekoppeld aan het indexcijfer van de consumptieprijzen en stijgt dus meestal jaar na jaar. Lees hier of indexhuur ook aan te raden is voor uw woning en waar u op moet letten.
Wat is de indexhuur?
Huurverhogingen in Duitsland zijn onderhevig aan strikte regels. Enerzijds geldt de huurprijsrem in tal van steden en regio's, anderzijds moet bij huurverhoging het plafond worden aangehouden. Met een indexhuur kun je deze beperkingen gedeeltelijk omzeilen en regelmatig hogere huurinkomsten behalen.
In § 557b van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) wordt de mogelijkheid van indexhuur voorzien. De verschuldigde huur is gebaseerd op de consumentenprijsindex voor Duitsland. Dit wordt jaarlijks gepubliceerd door het Federale Bureau voor de Statistiek en geeft informatie over de gemiddelde kosten van levensonderhoud in Duitse particuliere huishoudens. Als deze index stijgt, stijgt de huur mee als de indexhuur wordt overeengekomen.
Aan welke voorwaarden moet worden voldaan bij indexhuur?
De indexhuur is daarom vooral een erg handig middel voor verhuurders om de huur te verhogen. Voor rechtmatig toegepaste indexhuur zijn de volgende punten nodig:
- De huurprijs moet na elke verhoging minimaal één jaar ongewijzigd blijven. De enige uitzonderingen hierop zijn de aanpassing van de vooruitbetaling van de exploitatiekosten en een kostentoerekening aan de huurders na een officieel of wettelijk opgelegde modernisering.
- De indexhuur moet schriftelijk worden overeengekomen.
- Als de huurprijs wordt verhoogd, moet de berekening die tot de vereiste verhoging leidt, schriftelijk worden gemaakt en ook openbaar worden gemaakt, zodat de huurder deze kan begrijpen. Hiervoor dient u uw huurder inzicht te geven in het consumentenprijsindexcijfer en de berekening van de nieuwe huurprijs begrijpelijk uit te leggen.
Indexhuur: Hoe wordt de huurprijs berekend?
Om het nieuwe huurbedrag voor een contractueel overeengekomen indexhuur te berekenen, zijn twee waarden vereist:
- De indexwaarde bij ondertekening van het contract of bij de laatste huurverhoging
- De huidige indexwaarde
Als deze twee waarden beschikbaar zijn, wordt de procentuele stijging van de huur berekend door de nieuwe indexwaarde te delen door de oude indexwaarde, vervolgens te vermenigvuldigen met 100 en er uiteindelijk 100 van af te trekken. De op deze manier vastgestelde procentuele waarde geeft de hoogte van de eventuele huurverhoging weer.
De formule voor het berekenen van de nieuwe huurprijs voor een indexhuur is:
(Nieuwe indexwaarde / oude indexwaarde x 100) -100 = procentuele huurverhoging
Als de nieuwe indexwaarde bijvoorbeeld 112,4 is en de oude 109,8, is het resultaat een Stijging van 2,4 procent, want
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Dus als de vorige huur exclusief verwarming 1.000 euro was, zou de huur met 24 euro worden verhoogd naar 1.024 euro. Deze verhoging gaat echter pas in aan het begin van de maand na de maand na bekendmaking van de huurverhoging.
Hoewel de huidige indexwaarden en die van het verleden verkrijgbaar zijn bij het Federaal Bureau voor de Statistiek, is het toch raadzaam om de indexwaarde bij het afsluiten van het contract op te nemen in de huurovereenkomst.
Extra tip: het Federaal Bureau voor de Statistiek geeft ook op zijn website de procentuele verandering van de index ten opzichte van het voorgaande jaar weer. Dit scheelt u wat rekenkunde.
U kunt de procentuele stijging van de huur krijgen door de nieuwe indexwaarde te delen door de oude indexwaarde, deze vervolgens te vermenigvuldigen met 100 en er uiteindelijk 100 van af te trekken.
Wanneer is indexhuur zinvol?
Het is voor verhuurders altijd aan te raden om een indexhuur af te spreken als mag worden aangenomen dat de consumentenprijsindex sneller zal stijgen dan de lokale vergelijkbare huren volgens de huurindex.
Indexhuur is niet aan te raden als er grote moderniseringsmaatregelen aan de gang zijn in het appartement of gebouw. Bij een overeengekomen indexhuur kunnen de kosten hiervoor alleen aan de huurder worden doorberekend indien de modernisering is uitgevoerd op basis van een ambtelijke eis of wettelijke bepaling.
Voorbeelden hiervan zijn de installatie van nieuwe warmtekostenverdelers vanwege de stookkostenverordening of de vervanging van de ketel vanwege strengere uitlaatgasregelgeving.
Geldt de huurrem voor indexhuur?
De huurrem is alleen van toepassing als een woning opnieuw wordt verhuurd. Bij de indexhuur is het dus alleen essentieel dat de bij het sluiten van het contract overeengekomen huurprijs overeenkomt met de eisen van de huurrem. Er is geen wettelijke maximumgrens voor de jaarlijkse verhogingen.
Als er al een huurrem geldt in de regio waar u mee bezig bent, of als dit in de nabije toekomst te verwachten is, moet u bij het sluiten van het contract precies weten wat de initiële huurprijs kan zijn.
Welke voordelen biedt indexhuur verhuurders?
Het afspreken van een indexhuur biedt u als verhuurder deze grote voordelen:
- Huurverhogingen hoeven niet te worden goedgekeurd.
Nadat de aanpassingsverklaring aan de huurder is gestuurd, moet de huurder de verhoogde huurprijs betalen vanaf de volgende maand na ontvangst van de verklaring. - U bespaart moeite.
Bij "normale" huurverhogingen bent u gebonden aan de lokale vergelijkende huurprijs. Hier zou u de huurindex moeten evalueren en de geplande huurverhoging moeten rechtvaardigen op basis van drie vergelijkende huurprijzen. Deze inspanning geldt niet voor een indexhuur. - Ze vermijden conflicten.
Doordat de hoogte van de huurverhoging contractueel is vastgelegd en de indexwaarde geen ruimte laat voor discussie, zijn de huuraanpassingen een conflictvrije aangelegenheid. - U profiteert financieel.
Doordat de consumentenprijsindex al jaren stijgt (en een verandering hierin is in eerste instantie niet te voorzien) ben je winstgevend met indexhuur. - U omzeilt de dop.
Aangezien de plafondlimiet van toepassing is in overeenstemming met artikel 558, lid 3 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), kan de indexhuur de ideale manier zijn om het meeste uit uw woning te halen, omdat u hiermee de maximale huur kunt verhogen met een maximum van 20 of 15 procent met de limiet in drie Jaren.
Indexhuur kan voor u de ideale manier zijn om het meeste uit uw woning te halen. Want: U kunt de maximale huurverhoging van 20 of 15 procent in drie jaar vermijden.
Welke nadelen heeft indexhuur voor verhuurders?
De indexhuur is een vrij moeiteloze vorm van contractopmaak. Het afspreken van een indexhuur is echter ook niet geheel risicoloos. Deze nadelen kunnen ontstaan voor verhuurders:
- De huurprijs kan ook naar beneden gaan.
Omdat de huurprijs is gebaseerd op de consumentenprijsindex, is het theoretisch ook mogelijk dat deze lager is dan in het voorgaande jaar. Dit is op dit moment onwaarschijnlijk, maar in principe bestaat de mogelijkheid dat u af en toe de huurprijs naar beneden moet bijstellen. - Moderniseringskosten kunnen niet worden toegerekend.
Bij "normale" huurcontracten is het mogelijk om een deel van de eventuele moderniseringskosten door te berekenen aan de huurder. Bij een indexhuur is dat in principe niet mogelijk, tenzij de modernisering is doorgevoerd vanwege een ambtelijk bevel of wettelijke verplichting (zie hierboven). - Snelle aanpassingen aan de huurprijs zijn niet mogelijk.
Zeker als de afgesproken huurprijs beduidend onder de lokale vergelijkende huur ligt, zijn sterke huurverhogingen niet mogelijk met een overeengekomen indexhuurovereenkomst. Ter vergelijking: bij een normale huurovereenkomst ben je als verhuurder alleen gebonden aan de bovengrens, die je zo beperkt dat de huur niet binnen drie jaar met meer dan 20 procent (in sommige regio's slechts 15 procent) kan stijgen. Bovendien kan de typische lokale vergelijkbare huur in zeer competitieve woonwijken sneller stijgen dan de consumentenprijsindex. Hier kunt u dus beter een normale huurovereenkomst hebben. - De zoektocht naar een huurder wordt bemoeilijkt
Veel huurders schrikken terug voor getrapte of geïndexeerde huurcontracten, aangezien 'normale' huurcontracten doorgaans leiden tot minder uitgesproken huurverhogingen. In regio's waar de vraag naar appartementen vrij laag is, zal het daarom vrij moeilijk zijn om een huurder te vinden voor een dergelijk contractmodel. In metropolen waar de huizenmarkt extreem krap is, heb je een veel betere kans om een huurder te vinden die instemt met een getrapte of geïndexeerde huurovereenkomst.
Wanneer verdient staffelhuur de voorkeur boven indexhuur?
Als alternatief voor indexhuur rekenen sommige verhuurders op staffelhuur. Het is te vinden in § 557a BGB. Bij haar is de reguliere huurverhoging niet gebaseerd op het indexcijfer van de consumptieprijzen, maar op de waarden die zijn vastgesteld bij de ondertekening van het contract. Zodra de huurder de huurovereenkomst ondertekent, weet de huurder wanneer welke huurverhogingen verwacht worden. Ook bij een staffelhuur moet de huur minimaal een jaar ongewijzigd blijven voordat de volgende verhoging kan worden doorgevoerd.
Maar wanneer is indexhuur aan te raden en wanneer is een staffelhuur? Dit hangt vooral af van de regio waarin de te verhuren woning zich bevindt. De lokale markt- en economische ontwikkelingen bepalen samen met andere factoren welke van de twee alternatieven beter is voor de verhuurder. De staffelhuur is vooral aan te raden als je als verhuurder planningszekerheid wilt. De indexhuur wordt altijd aanbevolen wanneer de consumentenprijsindex nog harder stijgt dan de lokale vergelijkbare huurprijs.
Indien er meer ingrijpende moderniseringen aan de gang zijn, zijn beide contractvormen minder aan te raden omdat, zoals hierboven reeds vermeld, de kosten voor de modernisering in een getrapt en geïndexeerd huurcontract niet kunnen worden doorberekend aan de huurders.