Een gemeenschap van eigenaren wordt essentieel voor u als u overweegt een flat of een herenhuis te kopen. Dan moet u het onderwerp van de gemeenschap van eigenaren en alle gerelateerde vragen en feiten in detail behandelen om later voor onaangename verrassingen te worden beschermd.
Op het eerste gezicht lijkt het onderwerp complex - al was het maar vanwege de omvangrijke naam. Maar een gemeenschap van eigenaren is niet zo ingewikkeld als u zich vertrouwd heeft gemaakt met een paar essentiële basistermen. In deze kleine gids wordt alle belangrijke achtergrondinformatie over het onderwerp uitgelicht en worden de essentiële vragen over de gemeenschap van eigenaren beantwoord.
Wat is een gemeenschap van eigenaren?
Onder een vereniging van eigenaren wordt juridisch verstaan “het geheel van alle appartementseigenaren binnen een wooncomplex”. Dus wil je een appartement binnen een wooncomplex kopen of een rijwoning verwerven, dan word je automatisch lid van een vereniging van eigenaren.
Soms wordt de gemeenschap van eigenaren ook wel aangeduid met de term vereniging van appartementseigenaren en dan afgekort tot "WEG". Om verwarring te voorkomen, dient te worden opgemerkt dat "WEG" ook de afkorting is voor het woord "Wet op het eigendom van appartementen". Het is daarom belangrijk om te letten op de exacte context wanneer het over "WEG" gaat.
Hoe word je onderdeel van een gemeenschap van eigenaren?
Als koper van een condominium of rijwoning verwerft u niet alleen zelf het appartement of Your-Best-Home.net, maar wordt u ook mede-eigenaar van het gehele pand. Uw persoonlijk aandeel hierin wordt berekend aan de hand van het aantal vierkante meters van uw appartement afgemeten aan de grootte van het gehele pand. U kunt dus bepaalde zaken niet alleen beslissen en regelen zoals u zou kunnen doen met een woning die alleen van u is.
Wat beslist de gemeenschap van eigenaren?
Als bijvoorbeeld het dak opnieuw moet worden bedekt of de toegangsroutes moeten worden vernieuwd, moeten de eigenaren dit gezamenlijk beslissen. En afhankelijk van de grootte van uw appartement, moet u dan zelf een bijdrage leveren in de kosten.
In principe wordt alles wat met de gehele woning te maken heeft door alle eigenaren gezamenlijk besproken en geregeld. Normaal gesproken wordt een manager aangesteld die regelmatig eigenaren uitnodigt voor vergaderingen waar alle lopende onderwerpen, suggesties of problemen worden besproken. In de notulen van de aandeelhoudersvergadering worden de beslissingen van de vereniging van eigenaren ook nauwkeurig gedocumenteerd voor de niet aanwezige deelnemers.
In ieder geval is het raadzaam om de notulen van de laatste eigenarenvergaderingen aandachtig te lezen voordat u een appartement koopt. Hier vindt u essentiële informatie over renovatiemaatregelen voor huizen die worden besproken, gepland of misschien zelfs al beslist. U kunt ook een beter beeld krijgen van hoe de gemeenschap van eigenaren is gestructureerd. Kunt u het snel eens worden over belangrijke beslissingen en pragmatisch, constructief en doelgericht handelen? Of zijn er onruststokers en zijwaartse chauffeurs die ook in de toekomst snel de pret van uw eigendom kunnen bederven? Het loont financieel de moeite om nader te kijken en het is een makkie voor uw zenuwen.
Veel van het werk dat in of aan het rijtjeshuis in behandeling is, moet door alle eigenaren worden goedgekeurd.
Wat is de juridische basis van een gemeenschap van eigenaren?
Alle rechten en plichten in verband met de aankoop van een condominium of rijwoning zijn nauwkeurig geregeld in de Woningwet (WEG) uit 1951, die in 2014 voor het laatst gedeeltelijk is gewijzigd. De daarin opgenomen paragrafen bevatten voorschriften over de rechten en plichten van de individuele eigenaren binnen de gemeenschap van eigenaren, evenals de vereisten voor het beheer van het onroerend goed en voorschriften over de taken van de administratieve adviesraad. In 2020 plant de federale regering een hervorming van de WEG.
Wat zijn individueel eigendom, gemeenschappelijk eigendom en gedeeltelijk eigendom?
Zoals reeds vermeld, koopt u met uw condominium of herenhuis ook delen van het gehele pand. Hierbij moet echter onderscheid worden gemaakt in welke delen van het totale vastgoed door wie en hoe worden gebruikt. Want pas dan is duidelijk wie wat moet betalen en welke kosten. Er wordt dan ook onderscheid gemaakt tussen individueel eigendom, gemeenschappelijk eigendom en deelvermogen.
Wat houdt afzonderlijk en gedeeltelijk eigendom in?
Afzonderlijk eigendom is het eigendom van uw zelfstandige appartement of huis. Bovendien zijn alle kamers die bij het appartement horen, maar die niet voor bewoning worden gebruikt, als de garage of de kelder volledig in eigendom. Deze kamers of gebieden - dat wil zeggen het individuele onroerend goed samen met het enige eigendom - resulteren samen in wat bekend staat als gedeeltelijk eigendom van het gehele onroerend goed.
Al het andere dat van u als individuele eigenaar is, wordt ook wel afzonderlijk eigendom genoemd. U kunt deze aparte woning naar eigen inzicht verwijderen of u kunt er iets aan toevoegen als het de mede-eigenaren in het wooncomplex niet stoort of het uiterlijk van de woning verandert. Uw privé-eigendom omvat bijvoorbeeld:
- Vloer- en wandbekleding, parket, laminaat, tegels, behang
- Sanitair inclusief alle toebehoren
- Ingerichte keukens
- Alle binnendeuren van uw appartement
- Alle niet-dragende wanden
- Alle aanvoerlijnen binnen uw condominium of herenhuis
Wat houdt gemeenschappelijk bezit in?
Daarentegen worden de delen van het onroerend goed die voor alle eigenaren in gelijke mate toegankelijk zijn en ook door alle mede-eigenaren kunnen worden gebruikt, gemeenschappelijk eigendom genoemd. Dit betekent bijvoorbeeld het trappenhuis of de gevel van het woongebouw. De buitendeuren van het appartement maken ook deel uit van het gemeenschappelijk bezit en mogen niet zonder toestemming worden vervangen. Het gemeenschappelijk bezit omvat ook:
- Liften
- daken
- Verwarmingssystemen
- Alle dragende wanden van het gehele pand ook binnen uw appartement
- Aanvoerlijnen tot aan de ingang van het condominium
- Dekvloer
- Ramen en openslaande deuren
- Hoes
- Gevels
De ramen en openslaande deuren in het rijtjeshuis zijn van iedereen en maken dus deel uit van het gemeenschappelijk bezit.
Een deel hiervan zal zeker voor u vanzelfsprekend zijn, maar het zal u misschien verbazen dat ramen en openslaande deuren ook deel uitmaken van gemeenschappelijk eigendom. En dit is pas het geval sinds een rechterlijke uitspraak van de Hogere Regionale Rechtbank van Hamm (OLG Hamm, arrest van 22 augustus 1991, Az. 15 W 166/91). Ramen en openslaande deuren maakten vroeger deel uit van het individuele eigendom van elke individuele eigenaar. Iedereen was er verantwoordelijk voor en kon zijn eigenheid uitleven. Tegenwoordig is het anders: de ramen en deuren van de individuele appartementen of rijtjeshuizen behoren tot de gemeenschap.
Ook als u nog een oude splitsingsverklaring voor u heeft liggen, is deze door de nieuwe wettelijke vereisten niet meer rechtsgeldig. Dus als u de oude houten kozijnen in uw appartement wilt laten vervangen door nieuwe kunststof kozijnen zonder gezamenlijk besluit, dan verandert u het uiterlijk van het wooncomplex en bent u in het ergste geval door de gemeenschap van eigenaren verplicht om het te ontmantelen. Dit is natuurlijk meer dan vervelend en leidt vaak tot discrepanties en misverstanden, zeker bij verenigingen van eigenaren met minder homogene belangen.
Alle kosten met betrekking tot het gemeenschappelijk bezit worden onder de eigenaars verdeeld naar rato van het respectieve mede-eigendomsaandeel. Over alle onderhoudsmaatregelen op het gemeenschappelijk eigendom moet ook gezamenlijk op de aandeelhoudersvergadering bij meerderheid worden beslist.
Ook al is er een dakterras dat voor alle eigenaren toegankelijk is, een zwembad, een fitnessruimte of als een tuin door alle eigenaren kan worden gebruikt, al deze voorzieningen behoren tot het zogenaamde gemeenschapsgoed. Dit wordt precies vermeld in uw verklaring van splitsing (hierover meer hieronder). Als koper van een condominium dient u deze zorgvuldig door te lezen en te overwegen of de gemaakte afspraken voor u acceptabel zijn.
Wat zijn bijzondere gebruiksrechten?
Kijk ook goed naar de bijzondere gebruiksrechten. Dit betekent terrassen en tuinen die alleen gebruikt mogen worden door de eigenaar van de respectievelijke benedenappartementen, maar toch tot de gemeenschap behoren. Als u speelt met de aankoop van een tuinappartement in een gemeenschap van eigenaren, kijk dan precies of de voorschriften die in de verklaring van splitsing zijn verankerd, overeenkomen met uw ideeën voor de toekomst.
Bijzondere gebruiksrechten komen altijd in de plaats van het aparte eigendom als dit wettelijk niet kan worden gerealiseerd of niet gewenst is door de delende eigenaar. De projectontwikkelaar kan als eerste eigenaar van een wooncomplex in eerste instantie bepaalde delen van het onroerend goed in de gemeenschap laten staan en voorzien in een bijzonder gebruiksrecht. Dit zal hij vaak doen voor terrassen en tuinen of voor bovengrondse parkeerplaatsen.
Wat is de verklaring van splitsing?
Als een gehele woning wordt gesplitst in gedeeltelijk eigendom, moet er een zogenaamde splitsingsverklaring worden opgemaakt. Deze wordt dan direct in het kadaster ingevoerd en is daarmee juridisch bindend voor iedere mede-eigenaar.
In de verklaring van splitsing kunt u bijvoorbeeld zien welke bergingen of keldercompartimenten bij welke appartementen horen. De eigendomsaandelen moeten worden gedifferentieerd zodat de verdeling van de kosten voor gemeenschappelijk bezit duidelijk kan worden bepaald. Vaak maakt de gemeenschapsorde deel uit van de verklaring van splitsing. Het is een absoluut essentieel document voor u bij het kopen van een appartement of rijtjeshuis (meer hierover hieronder). U dient ze daarom van tevoren zorgvuldig te controleren en bij twijfel professioneel advies in te winnen.
De verklaring van splitsing regelt ook precies wat tot individueel eigendom of deelvermogen behoort en wat als gemeenschappelijk eigendom is gedefinieerd. Het is belangrijk om te weten dat splitsingsverklaringen die niet voldoen aan de eisen van de Condominiumwet juridisch ondoelmatig zijn. Zo kunnen bijvoorbeeld "delen van het gebouw die nodig zijn voor het bestaan of de beveiliging ervan, evenals systemen en faciliteiten die dienen voor het gemeenschappelijk gebruik van de appartementseigenaren" nooit privé-eigendom zijn volgens § 5, paragraaf 2, WEG. Het is niet toegestaan om met betrekking tot deze gebouwdelen een afwijkende verklaring van splitsing in het kadaster op te nemen of te gebruiken.
Naast de verklaring van splitsing moeten het gemeenschaps- en huisreglement en het zogenaamde splitsingsplan worden ingediend. Dit toont u de exacte locatie, grootte en indeling van het pand. Een splitsingsverklaring kan pas later worden gewijzigd als alle eigenaren hiermee instemmen. Elke nieuwe verklaring van splitsing moet dan, net als de eerste, door de notaris worden bekrachtigd en in het kadaster worden ingeschreven.
Wat zijn de gemeenschaps- en huisregels?
De gemeenschapsorde, ook wel afgekort GemO, is naast de verklaring van splitsing een ander belangrijk criterium bij het kopen van een condominium of een rijtjeshuis. Volgens de Condominium Act zijn alle rechten en plichten van de eigenaren geregeld. Als er geen speciale gemeenschapsregels zijn, zijn de regels van de Condominiumwet van toepassing.
Alle informatie en regelingen die van belang zijn voor het samenwonen en organiseren in het wooncomplex zijn vastgelegd in het gemeenschapsreglement:
- bijzondere voorschriften die betrekking hebben op privé-eigendom
- Regelgeving voor het gebruik van het wooncomplex
- exacte verdeling van de stemrechten van de individuele mede-eigenaars
- Verdeling van kosten over de eigenaren
- bijzondere regeling voor bedrijfsregistraties binnen het woongebouw
- concrete regels voor het houden van huisdieren
- Regelgeving voor de reparatie van het woongebouw
- Reglement voor de benoeming van een bewindvoerder
- Regelgeving voor het gebruik van tuinen of dakterrassen
- Regelgeving met betrekking tot speeltuinen en vrijetijdsvoorzieningen op het terrein
- Huismuziekreglement
Alle informatie en voorschriften met betrekking tot het samenwonen zijn vastgelegd in het gemeenschapsreglement, bijvoorbeeld de regels voor de gemeenschappelijke speeltuin.
De gemeenschapsregels kunnen op elk moment worden aangepast. Dit moet echter unaniem worden aangenomen op een aandeelhoudersvergadering. De ervaring heeft geleerd dat het bij zeer grote verenigingen van eigenaren erg moeilijk zal zijn om essentiële zaken te veranderen. Als pianist in een wooncomplex met een verreikend verbod op huiselijke muziek, zul je waarschijnlijk niet gelukkig zijn en moet je meer dan goed nadenken of het appartement - ook al ziet al het andere er prachtig en perfect uit - echt geschikt voor je is.
Je moet ook goed luisteren als het gebruik van speelplaatsen en tuinen zeer strikt is gereguleerd. Als ouders van kleine kinderen bewijst u zichzelf een slechte dienst als uw kroost niet buiten kan spelen zoals ze willen. Je moet dan niet hopen op de tolerantie van de mede-eigenaren, want zij hebben de regels opgesteld en hebben er dus belang bij. Een ingrijpende verandering in het gemeenschapssysteem is zelden te verwachten, tenzij ook de eigendomsstructuur aanzienlijk is veranderd.
U dient ook de bestaande huisregels zeer zorgvuldig door te nemen voordat u uw condominium koopt. Hier wordt het dagelijks samenleven van de eigenaren nog nauwkeuriger geregeld dan in de gemeenschapsorde. Desalniettemin is het privaatrecht altijd van toepassing in overeenstemming met de momenteel geldende wetten. Er mogen dus geen voorschriften worden vermeld die in strijd zijn met de geldende wetten.
Overigens gelden alle regels van het huisreglement niet alleen voor jou als eigenaar, maar dienen natuurlijk ook je huurders en hun bezoekers in acht te worden genomen. Iedereen die de regels van de huisregels overtreedt, kan eerst worden gewaarschuwd. U kunt uw huurder zelfs later met opzegging bedreigen.
Als appartementseigenaar kunt u samen met de andere eigenaren de huisregels bepalen en deze indien nodig op elk moment wijzigen. Het is absoluut noodzakelijk dat u de huisregels opneemt als onderdeel van uw huurovereenkomst en / of deze direct in het woongebouw laat zien zodat iedereen ze kan zien.
Zijn de gemeenschap van eigenaren en vastgoedbeheer hetzelfde?
Nee, het bedrijf van de eigenaar en het bedrijf voor vastgoedbeheer zijn niet hetzelfde. Maar elke gemeenschap van eigenaren moet een vastgoedbeheerder hebben. Dit is voorgeschreven in de Condominiumwet. Anders zouden de verschillende eigenaren normaal gesproken niet alle lopende zaken samen naar ieders tevredenheid kunnen leiden. Het is dan ook meer dan logisch dat de eigenaren een gezamenlijke vastgoedbeheerder zoeken en kiezen die vervolgens verantwoordelijk is voor alle (organisatorische) taken van de gemeenschap van eigenaren.
De manager zorgt bijvoorbeeld voor de schoonmaakdienst, het uitvoeren van noodzakelijke reparaties door bedrijven hiervoor te laten werken, alle facturering en nog veel meer. De taak van een vastgoedbeheerder is ook om de eigenaars professioneel advies te geven over alle kwesties met betrekking tot gemeenschappelijk eigendom. De vastgoedbeheerder moet er altijd in slagen om verschillende eigenarenbelangen onder één dak te brengen. Vervolgens moet hij de gezamenlijke beslissingen snel en routinematig in praktijk brengen.
Ook stelt uw vastgoedbeheerteam jaarlijks het businessplan en de huurtoeslag voor alle eigenaren op. Meestal stuurt ze deze documenten vóór de vergadering van de eigenaren naar alle betrokkenen. Op deze manier kunnen de leden van de gemeenschap van eigenaren vooraf nauwkeurige informatie verkrijgen en eventuele inconsistenties laten corrigeren. Anders kunt u als eigenaar deze documenten op elk moment bij uw beheerder bekijken.
Bij de jaarlijkse aandeelhoudersvergaderingen worden zowel de administratie als de adviesraad ontlast. De administrateur rapporteert en de bestuursadviesraad controleert. Als niets bezwaarlijk is, wordt voorgesteld kwijting te verlenen aan de bewindvoerder. Dit betekent dat hij is goedgekeurd voor zijn daden en er niet langer voor kan worden vervolgd.
Belangrijk: het beheer van het privé-eigendom is de exclusieve verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar. Als u uw condominium wilt verhuren, bent u hiervoor verantwoordelijk en kunt u niet rekenen op de ondersteuning van uw vastgoedbeheer. U draagt ook de enige organisatorische en financiële verantwoordelijkheid voor reparaties en noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden in uw privé-eigendom.
Ownership community: Wat zijn de taken van de adviesraad?
Veel verenigingen van eigenaren kiezen voor een zogenoemde bestuursadviesraad. Dit ondersteunt en controleert de beheerder in alle zaken. Tenzij anders bepaald in het gemeenschapsreglement, kan de gemeenschap van eigenaars een mede-eigenaar kiezen bij gewone meerderheid van stemmen.
De hoofdtaak van de bestuursadviesraad, die incidenteel op vrijwillige basis werkt, is het beoordelen van de financiële situatie en het controleren van de jaarrekening van de administrateur. Hij treedt ook op als bemiddelaar, die bestaat uit het bemiddelen tussen de eigenaren en de manager. De notulen van de vergaderingen van eigenaren moeten worden ondertekend door de adviesraad om rechtsgeldig te zijn.
Wat is de betekenis van de eigenarenvergadering?
De beheerder van de gemeenschap van eigenaren belegt eenmaal per jaar of vaker indien nodig een aandeelhoudersvergadering. Dit is van groot belang omdat hier alle beslissingen worden genomen die te maken hebben met onderhoud of modernisering van het woongebouw.
Of het dak opnieuw moet worden bedekt, een modern verwarmingssysteem moet worden geïnstalleerd of de gevel in een andere kleur moet worden geverfd - dit alles vereist een resolutie van de vereniging van eigenaren. Daartoe zet de bewindvoerder alle voorgestelde en te bespreken onderwerpen op de agenda, omdat een juridisch effectieve oplossing van de gemeenschap van eigenaren alleen kan worden genomen over onderwerpen die op de agenda staan.
Bovendien heeft de aandeelhoudersvergadering alleen een quorum als de huidige eigenaren ten minste 50 procent van het mede-eigendom vertegenwoordigen. De exacte details van de stemrechten worden geregeld in de verklaring van splitsing. Eigenaren van grotere appartementen krijgen zo een hoger percentage stemmen in de eigenarenvergadering. Structurele wijzigingen moeten echter altijd unaniem worden beslist, terwijl een meerderheidsbesluit ook juridisch geldig is voor renovatiemaatregelen.
Naast renovatie- en renovatievraagstukken zullen ook de volgende punten regelmatig op de agenda van een eigenarenvergadering verschijnen:
- Het economische plan
- De jaarlijkse verklaring
- De boekhouding
- De keuze van de beheerder
- De verkiezing van het bestuur
Wat kan ik verzetten tegen een meerderheidsbesluit?
Als koper van een condominium of herenhuis moet u zich ervan bewust zijn dat u deel gaat uitmaken van de gemeenschap van eigenaren. Er kunnen dus resoluties zijn die niet in uw belang zijn. Wat vooral vervelend is, is dat je alsnog proportioneel betrokken wordt bij eventuele kosten.
Na zo'n beslissing is er meestal weinig dat kan worden gedaan. De beste optie is om in de aanloop naar de stemming zoveel mogelijk kiezers aan uw zijde te krijgen. Wil je toch bezwaar maken tegen een meerderheidsbesluit, dan kun je alleen nagaan of deze door een formele fout juridisch ongeldig is.
Als u zelf een probleem wilt melden, is het altijd handig om vóór de vergadering van de eigenaren met de betrokkenen te praten. Dit vergroot de kans dat de andere mede-eigenaren op uw zorgen zullen stemmen. Aangezien eigenarenvergaderingen meestal maar één keer per jaar plaatsvinden, zou u anders veel tijd verliezen als uw voorstel wordt afgewezen.
Over het algemeen is het raadzaam om bereid te zijn compromissen te sluiten in het belang van een goede gemeenschap en om van tijd tot tijd open te staan voor suggesties in uw eigen belang. Dit vergroot ook de kans dat andere eigenaren bereid zijn om het midden te nemen als het gaat om uw specifieke zorg.
Vragen met betrekking tot structurele veranderingen moeten altijd unaniem worden opgelost. In het geval van renovatiemaatregelen is een meerderheidsbesluit van de gemeenschap van eigenaren al juridisch effectief.
Nutsfacturering, jaarlijks businessplan en huurtoeslag
Hoe wordt de energierekening opgesteld?
Voor een gemeenschap van eigenaren, evenals voor bewoners van een gehuurd appartement, wordt regelmatig een exploitatiekostenverklaring opgesteld. Dit geeft aan hoeveel van de kosten u moet dragen.
Als het gaat om het maken van bijkomende kosten voor het onderhoud van uw condominium, maak dan een duidelijk onderscheid tussen de kosten voor de gemeenschap van eigenaren (bijvoorbeeld de beheerdersvergoeding) en de kosten voor algemeen gebruik (bijvoorbeeld kosten voor huisvuilophaling). Dit laatste wordt ook wel bedrijfskosten genoemd.
In de Bedrijfskostenverordening (BetrKV) is nauwkeurig geregeld welke bijkomende kosten tot de exploitatiekosten behoren. Voor eigenaar-bewoners maakt het niet uit, maar als je je condominium of herenhuis verhuurt, is het maken van het juiste onderscheid erg belangrijk omdat je alleen de exploitatiekosten kunt doorberekenen aan je huurder.
De huismeester maakt de huurtoeslagverklaringen doorgaans zo duidelijk dat u als eigenaar in één oogopslag de exploitatiekosten precies kunt zien die u kunt doorberekenen aan uw huurder. Dit maakt het heel gemakkelijk om de energierekening voor uw contractpartner op te stellen.
Wat is het jaarlijkse businessplan?
Elke beheerder stelt jaarlijks een businessplan op voor zijn wooncomplex. Hierop staan alle uitgaven en inkomsten die in het kalenderjaar voor de gemeenschap van eigenaren te verwachten zijn. De eigenaren moeten tijdens de bijeenkomst van de eigenaren akkoord gaan met dit plan. Daarbij verplichten zij zich ook tot betaling van de maandelijkse huurtoeslag (soms ook wel “huistoeslag” genoemd). Dit geld wordt gebruikt om de lopende bedrijfskosten te betalen en indien nodig worden reserves opgebouwd.
Het businessplan is doorgaans van toepassing op het lopende kalenderjaar of wordt verlengd tot het volgende businessplan is beslist. Het bestaat uit een globaal economisch plan dat van toepassing is op de gemeenschap van eigenaren als geheel en een individueel economisch plan dat voor elke individuele mede-eigenaar wordt opgesteld. De kosten worden doorgaans naar rato van het mede-eigendomsaandeel verdeeld.
Hoe wordt de huurtoeslag berekend voor een gemeenschap van eigenaren?
De huurtoeslag of huurtoeslag die de individuele leden van het bedrijf van de eigenaar moeten betalen, bestaat onder meer uit de volgende factoren:
- Administratiekosten en vergoedingen (administratiekosten)
- Kosten en vergoedingen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke eigendommen (huismeester, tuinman, schoonmaakpersoneel)
- Afval en vuilniskosten
- Reserves voor het onderhoud van de woning
Voor de onderhoudsreserve wordt bij de berekening van de huurtoeslag vaak de waarde van 0,8 à 1,0 procent van de koopsom bij oplevering gehanteerd. - Rentebaten uit de bestaande reserves voor onderhoud
De onroerende voorheffing voor uw woning wordt niet meegerekend in de huurtoeslag. Dit betaal je als eigenaar direct.
Als er sprake is van een gedeelde verwarmingsinstallatie, kunnen de stookkosten ook in de huurtoeslag worden meegerekend. Kijk dus voordat je een appartement koopt goed welke extra kosten er daadwerkelijk in je huurtoeslag zitten, zodat je niet verrast wordt door verdere, beduidend hogere meerkosten.
Zijn huishoudelijke diensten aftrekbaar voor een gemeenschap van eigenaren?
Als appartementseigenaar of eigenaar van een rijwoning kunt u een deel van uw huurtoeslag als huishoudelijke dienst aftrekken van de belasting. U kunt onder bepaalde voorwaarden 20 procent van de arbeids- en reiskosten aangeven in uw belastingaangifte en daarmee uw belastingplicht verminderen.
Belangrijk is dat alle kostenposten apart worden getoond in de exploitatiekostenstaat, maar ook in de facturen van de dienstverlener. Er kan bijvoorbeeld rekening worden gehouden met sneeuwruimers, glazenwassers, schoonmaakdiensten of tuinmannen.
Uitgesloten van deze regel zijn alle kosten voor het beheer van de gemeenschap van eigenaren. Deskundigenkosten kunnen ook fiscaal niet worden gedeclareerd. Om ervoor te zorgen dat de eigenaar de kosten voor huishoudgerelateerde dienstverlening van de belasting kan aftrekken, is het essentieel dat de vastgoedbeheerder een attest afgeeft waarin jouw specifieke aandeel in de gemaakte kosten staat vermeld.
De eigenaars dragen gezamenlijk de kosten van onderhoud en administratie.
Hoe is de gemeenschap van eigenaren verzekerd?
Kijk bij het kopen van uw condominium of rijtjeshuis welke verzekeringen er al zijn afgesloten door de gemeenschap van eigenaren, want die kunt u zelf sparen. Volgens § 21, paragraaf 5, punt 3 WEG is een brandverzekering voor woongebouwen verplicht voor elke gemeenschap van eigenaren. Een aansprakelijkheidsverzekering voor huis en landeigenaar is ook wettelijk verplicht. Uw vastgoedbeheerder moet voor deze verzekering zorgen. U hoeft deze verzekeringen niet apart af te sluiten - mits alles natuurlijk goed geregeld is - maar bent er normaal gesproken bij betrokken via uw huurtoeslag.
Glasverzekeringen en elektronica-verzekeringen zijn niet verplicht voor verenigingen van eigenaren. Wees daarom voorzichtig als er grote glasoppervlakken of liftsystemen in het pand zijn. In dat geval moet u nagaan hoe dit probleem samen met een geschikte verzekeringsmaatschappij kan worden opgelost, anders kan het snel duur worden.
Het kan ook de moeite waard zijn om een zogeheten woonbijslagverzekering af te sluiten. Dit loont als een van de mede-eigenaren insolvent wordt. Misschien is het afsluiten van een rechtsbeschermingsverzekering een optie voor uw gemeenschap van eigenaren. Dit vergoedt echter niet de kosten bij geschillen binnen de gemeenschap van eigenaren, maar alleen als de gemeenschap van eigenaren juridische geschillen heeft met derden.
Welke moeilijkheden kunnen zich voordoen in een gemeenschap van eigenaren?
Bij veel verenigingen van eigenaren zijn er altijd geschillen over de verdeling van de kosten, die niet alle eigenaren in dezelfde mate treffen. Zo voelen bewoners van de appartementen op de begane grond zich vaak benadeeld als ze een evenredig deel van de liftkosten krijgen, ook al gebruiken ze nooit de lift. In de Condominiumwet is echter bepaald dat alle eigenaren de lasten dragen volgens hun mede-eigendomsaandelen, maar ook profiteren van de voordelen in de gemeenschap. Dit is gebaseerd op het principe van solidariteit.
Soms staat in de splitsingsverklaring dat bepaalde eigenaren nooit systemen gebruiken en dus niet bij de kosten betrokken zijn. Mocht dit - zoals in het liftvoorbeeld niet naar tevredenheid worden opgelost - dan kan dit in individuele gevallen later worden gewijzigd. Latere aanpassingen zijn echter altijd afhankelijk van de toestemming van de andere eigenaren. Het solidariteitsbeginsel kan worden opgeheven met een meerderheid van stemmen. Voorwaarde hiervoor is echter dat een goed beheer van het object toch gegarandeerd is. Het is ook belangrijk dat niemand willekeurig door de verordening wordt benadeeld.
Een afwijking van het solidariteitsbeginsel is ook denkbaar als het gaat om ondergrondse parkeerkosten. Indien er meer ondergrondse parkeerplaatsen zijn dan appartementen, dienen deze gescheiden en gefactureerd te worden op basis van een overeenkomstige splitsingsverklaring.
Bij veel verenigingen van eigenaren is er ook onenigheid over de kostentoerekening voor het onderhoud van het groen en de tuinen in het wooncomplex. Als een eigenaar een bijzonder gebruiksrecht heeft voor delen van de tuin, moet hij alle kosten voor zijn tuin betalen. Of het nu gaat om planten, het gazon onderhouden of een dode boom omhakken bij jou in de tuin. Indien hier andere afspraken zijn gemaakt, moeten deze expliciet in de verklaring van splitsing worden vastgelegd.
In een gemeenschap van eigenaren is er vaak onenigheid over de kosten van het onderhouden van groen. Eén ding is zeker: als een eigenaar het bijzondere gebruiksrecht heeft voor delen van de tuin, betaalt hij ook de kosten in zijn tuin.
Ook bij het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes zijn er vaak problemen. De huisregels regelen wat er mag of verboden is in gemeenschappelijk groen. Soms is het betreden van groenstroken volledig verboden of mogen kinderen alleen op bepaalde tijden op de speelplaatsen spelen. Ook als u uw condominium verhuurt, moet u ervoor zorgen dat uw huurder zich aan de spelregels houdt. Als je kinderen hebt en als ze in de tuin mogen spelen, moet je eraan werken om de verklaring van splitsing te wijzigen. Hiervoor heb je normaal gesproken een tweederde meerderheid nodig. Als alleen de huisregels moeten worden gewijzigd, is een gewone meerderheid voldoende.
Sommige appartementen krijgen tuinen toegewezen die uitsluitend door de eigenaar worden gebruikt. Hij beslist welke planten hij plant en of zijn kinderen een schommel krijgen. Zet je bloempotten op het balkon of versier je ze seizoensgebonden, dan heb je ook geen vergunning nodig. Maar vrijheid kan grenzen hebben. Als de haaghoogte
vereist is of een latwerk voor klimplanten, moet de eigenaar zich hieraan houden.
De harmonieuze coëxistentie hangt niet alleen af van ontwerpvraagstukken. Lawaai is vaak de oorzaak van argumenten. Het is vooral belangrijk om attent te zijn in de tuin en op het balkon. Het is beter om vanaf 22.00 uur binnenshuis te blijven vieren en het geluid naar het kamervolume te verminderen. Af en toe barbecueën staat meestal niets in de weg, maar als er rook in de kamers komt, kan barbecueën met kolen ook verboden worden. Een elektrische grill is sowieso de betere keuze voor gemoedsrust.
Ook binnen de gemeenschap van eigenaren zijn er regelmatig meningsverschillen over de noodzaak en omvang van reparatie- en renovatiemaatregelen. Sommigen zouden graag veel geld willen uitgeven aan een nieuwe gevel, terwijl de mede-eigenaar de renovatie volledig voorbarig of zelfs helemaal overbodig vindt. Vooral wanneer de bespaarde onderhoudsreserve te kort is voor de geplande renovatiemaatregel, ontstaan vaak bittere geschillen tussen de leden van de gemeenschap van eigenaren.
Bijzonder moeilijk wordt het wanneer de beheerder een bijzondere bijdrage van de mede-eigenaars vraagt om een gezamenlijk beslist renovatieproject te kunnen uitvoeren. Met name als een of meer eigenaren het vereiste bedrag niet kunnen of willen betalen, zijn verdere problemen in de gemeenschap te verwachten. En de beheerder zelf geeft soms aanleiding tot discrepanties als hij zijn taken niet naar behoren uitvoert.
Waar moet rekening mee worden gehouden bij het veranderen van eigenaar?
Als iemand uit de gemeenschap van eigenaren zijn appartement of het rijtjeshuis verkoopt, wordt de condominiumwet weer belangrijk. Het bepaalt dat schriftelijke toestemming moet worden verkregen van uw vastgoedbeheerder voordat een condominium wordt verkocht binnen een wooncomplex. Deze toestemming is bedoeld om de gemeenschap van eigenaren te beschermen tegen het accepteren van dubieuze kopers in de gemeenschap.
Reserves zijn ook belangrijk voor de verkoop van uw condominium. Eventuele tegoeden die je als vorige eigenaar hebt ingebracht met je huurtoeslag gaat rechtstreeks naar de koper van het condominium. De huismeester moet dan een huurtoeslagverklaring opstellen waaruit naar rato duidelijk is welke kosten de vorige eigenaar (jij dus) maakt en welke de toekomstige eigenaar.
Indien op de vergadering van de eigenaren vóór de verkoop een speciale heffing is beslist, maar deze pas verschuldigd is na de verandering van eigenaar, zijn de kosten hiervoor bij de koper van het onroerend goed. Hij moet ook de bestaande huurtoeslag van de vorige eigenaar compenseren. Als koper dient u hier dus op te letten dat u bij een vermeend koopje geen hoge kosten maakt door openstaande betalingen van de vorige eigenaar of bijzondere heffingen die direct moeten worden betaald.
Gemeenschap van eigenaren: casestudy's en beoordelingsvoorbeelden
Een carport bouwen om de auto te beschermen?
Als u een auto heeft en deze buiten moet parkeren, vermijdt u meestal de bomen. Omdat ze van alles laten vallen die de auto kunnen beschadigen: bladeren, fruit, takken en soms hars. Desalniettemin moest een appartementseigenaar volgens de informatiedienstwet en belastingen van de LBS met zijn parkeerplaats bij een kastanje wonen.
De casus: een lid van een WEG was het zat om herhaaldelijk gevallen kastanjes en boomsap van het dak en de motorkap van zijn geparkeerde auto te moeten verwijderen. De man wilde een carport bouwen om de auto te beschermen. Andere eigenaren waren het daar echter niet mee eens. Ze zagen dit als een structurele verandering die de volledige goedkeuring van de WEG vereiste. De “opdrachtgever” had het daarentegen alleen over een onderhouds- of reparatiemaatregel waarvoor de criteria niet zo streng waren.
Het oordeel:Kastanjes en hun vruchten zijn "realiteiten van de natuur", oordeelde een burgerlijke kamer van de regionale rechtbank van Neurenberg-Fürth. De eigenaar van het appartement moet dit accepteren, vooral omdat hij er al mee bekend was toen hij het pand kocht. De splitsingsverklaring bevatte een overeenkomstige weergave van de locatie van de bomen. Daarnaast komen de problemen met de kastanje alleen op bepaalde momenten in zomer en herfst voor. De andere eigenaren zouden hem geen carport hoeven te laten bouwen.
(Rechtbank Neurenberg-Fürth, dossiernummer 14 S 6188/17)
Wie heeft er recht op het sluitplan?
Zelfs zonder uitdrukkelijke contractuele regeling moet een projectontwikkelaar de sluitkaart en het sluitplan van een wooncomplex aan de gemeenschap van eigenaren overhandigen. Dit is een zogenaamde secundaire verplichting van het bouwcontract. (Hogere regionale rechtbank Stuttgart, dossiernummer 3 U 98/16)
De zaak:Vergrendelingsplan en kaart kunnen buitengewoon belangrijk zijn in het dagelijks leven in een wooncomplex. Dit is wanneer een sleutel verloren gaat of om andere redenen moet worden gekopieerd. Dit is niet mogelijk zonder deze documenten. Een gemeenschap van eigenaren en de verantwoordelijke projectontwikkelaar konden het er niet mee eens zijn dat het plan en de kaart moesten worden overhandigd. Daarom procedeerde de WEG tegen dit bedrijf en probeerde met behulp van de rechtbank een overdracht af te dwingen. Gezien het geschil bood de ontwikkelaar alleen aan om de documenten te vernietigen.
Het oordeel:In tweede instantie besliste de hogere regionale rechtbank van Stuttgart dat het sluitplan en de kaart moesten worden overhandigd aan de gemeenschap van eigenaren. Dat is de bevoegde autoriteit. De reden: “Het is in het belang van alle eigenaren dat duplicaten niet door elke appartementseigenaar gemaakt kunnen worden, maar door de beheerder.” Vernietiging is absoluut uitgesloten, want dat is een schending van het verbod op pesterijen van het burgerlijk wetboek.
Huurtoeslag voor de blanco bovenverdieping is niet van toepassing
Eigenaren van een onontwikkelde unit op de bovenste verdieping hoeven niet noodzakelijk bij te dragen aan de bedrijfskosten en speciale toewijzingen. Verordeningen van een verklaring van splitsing die u vrijstellen van uitkeringen zijn van kracht. Dit werd beslist door de rechtbank van Berlijn-Mitte.
In de onderhandelingszaak werd in de opsplitsingsverklaring van een gemeenschap van eigenaren bepaald dat de eigenaren van de bovenwoningen pas huurtoeslag hoefden te betalen nadat ze waren uitgebreid. Volgens het besluit van de aandeelhoudersvergadering waren ook zij uitgesloten van een bijzondere bijdrage. Mede-eigenaars hebben hiertegen aangeklaagd - zonder succes. De vastgestelde regels zijn effectief, oordeelde de rechtbank. De vrijstelling van kosten is gerechtvaardigd omdat de blanco's op de bovenste verdieping nog niet als afzonderlijk pand kunnen worden gebruikt en er geen verbruikskosten zijn.
Dossiernummer: 22 C 42/17
WEG commercieel actief
Elektriciteit die in een gemeenschap wordt verkocht uit een warmtekrachtkoppeling
Een vereniging van huiseigenaren kan betrokken zijn bij de exploitatie van een warmtekrachtkoppeling, die elektriciteit levert aan externe klanten. Volgens de informatiedienstwet en belastingen van de LBS is dit een beslissing van de hoogste rechtbank. (Federal Finance Court, dossiernummer IV R 6/16)
De zaak:Het hoofddoel van de thermische centrale van een wooncomplex was om te zorgen voor zijn eigen warmtevoorziening. Maar de overtollige elektriciteit werd tegen betaling teruggeleverd aan het net van een energieleverancier. De belastingdienst was van mening dat het dus een commerciële onderneming was en deed een overeenkomstige melding aan de WEG. De getroffenen vonden het illegaal. Een door de eigenaren opgerichte GbR had hooguit commercieel actief kunnen zijn, aldus hun argumentatie.
Het oordeel:Gezien de civielrechtelijke zelfstandigheid door de verkoop van elektriciteit kan de gemeenschap van eigenaren worden gezien als een mede-ondernemerschap. Het gevolg van de beslissing: De commerciële inkomsten moesten worden bepaald in een aparte procedure tegen de WEG. De vastgoedbeheerder moet de belastingaangifte indienen.
Parkeren in een gemeenschappelijke ruimte
De regionale rechtbank in Dortmund oordeelde dat de gemeenschappelijke ruimtes van een vereniging van eigenaren van appartementen niet geschikt zijn om te parkeren. Volgens de informatiedienstwet en belastingen van de LBS is het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte niet toegestaan. Voor het kortstondig lossen of laden van een voertuig is parkeren op het terrein toegestaan, mits in de aangifte van splitsing de gemeenschappelijke ruimte als "entry" wordt aangeduid. Iedereen die zijn auto daar jarenlang heeft geparkeerd en dat wil blijven doen, moet aan hoge eisen voldoen. Zo moeten ze bijvoorbeeld kunnen aantonen dat alle betrokkenen op de hoogte waren van zo'n niet-geschreven gebruiksvoorschrift.
